今天暴哥和大家聊兩個事：
一個是4月15日，央行操作1000億元的MLF，中標利率下調(diào)20個基點至2.95%，這是2017年至今3年來首次跌破3%。
另外一個是前段時間青島通過促進消費活動的方式拐彎抹角地進行樓市上的調(diào)控放松，結(jié)果又被收回了。
央行在今年就進行過好幾次的降息，不過形式不同，比如說通過逆回購、LPR、MLF等等方式。
這一次央行降息20個基點基本上是屬于預期的，最近一次大幅度的降息是在2020年3月30日，央行操作500億元的7天逆回購操作，降息了20個基點。
當時我曾經(jīng)給大家解讀過，我的判斷是預計會引導MLF利率的下調(diào)，并且進一步引導LPR利率的下調(diào)。
現(xiàn)在MLF利率果真下調(diào)了，還有幾天就更新最新的LPR利率了，沒猜錯的話到時候5年期LPR利率也是會下調(diào)的。
因為個人貸款買房的利率已經(jīng)和（5年期）LPR利率掛鉤了，房貸利率是在LPR基礎基礎利率的基礎上加上加點數(shù)形成，所以到時候也會帶動房貸利率的減少。
從市場規(guī)律上來講，房貸利率的下調(diào)是會增強人們的購房欲望，增加市場的購房行為的。
這是不是意味著又有一輪房價上漲要到來了？我的判斷是不會！
因為整體調(diào)控沒放松，家庭購買力也沒跟上。
4月10日青島市不動產(chǎn)登記中心主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站發(fā)布的“2020青島百日萬店消費季網(wǎng)絡房展”活動規(guī)則：
青島鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后。
這也就是說2018年的5年限售規(guī)則要被打破了，很明顯是樓市上的調(diào)控放松不過到4月14日，這一個活動規(guī)則就被撤回了。
下面是“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站發(fā)布的最新規(guī)則，里面強調(diào)了房住不炒，調(diào)控放松政策也被收回，繼續(xù)延續(xù)青島的5年限售政策。
實際上在青島原來的活動規(guī)則中，青島也沒打算一直放松，只是搞一個百日活動，百日之后還是要恢復正常。不過即使這樣，還是零容忍。
為什么？因為國家不想樓市上充斥著樓市調(diào)控放松的預期，也是符合原來的“穩(wěn)預期”的目標。
實際上樓市調(diào)控放松之后又被撤回的事件在今年已經(jīng)發(fā)生過多次了，比如：廣州3月份取消公寓限購，結(jié)果第二天政策就被取消了。
整體算下來前前后后包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、青島等城市都闖關(guān)“樓市調(diào)控放松”失??！
這說明，現(xiàn)在國家對于樓市的調(diào)控態(tài)度和2015年相比確實非常不一樣，在2015年不僅僅不限制房產(chǎn)買賣，還通過降低首付等鼓勵人們買二套房。
現(xiàn)在，在疫情帶來的負面影響大背景下，國家希望的是購房者實實在在的為了剛性需求入市，而不是資金炒房。
所以未來短時間內(nèi)，國家是不會大肆放松調(diào)控刺激“夜壺”的。
原因有2個：
第一：刺激“夜壺”導致資金炒房拉動房價，雖然從表面上能夠快速提高經(jīng)濟數(shù)據(jù)，但是也容易進一步膨脹資產(chǎn)證券化。
在2019年上半年，國內(nèi)的信貸資產(chǎn)支持證券中個人住房抵押資產(chǎn)證券化就占據(jù)的大部分，占比55%。
2019上半年信貸資產(chǎn)證券化基礎資產(chǎn)分類發(fā)行占比
來源：彭博
資產(chǎn)證券化的不合理膨脹就好像是在吹肥皂泡泡，這是危險的。因為2008年的次貸危機中，資產(chǎn)證券化是醞釀危機的溫床。因此，盡管經(jīng)濟迫切需要增長，但還是不能動不動就依靠樓市。
第二：中國的家庭購買力已經(jīng)大不如從前。截至2019年底，中國的家庭債務占國內(nèi)GDP比就已經(jīng)達到了55.8%。
另外下面是最近10年中國總儲蓄率走勢：
中國的總儲蓄率也從2010年開始一直在下滑，特別是在2014-2016年之間，總儲蓄率下降得特別厲害。
那時候正是上一輪樓市火爆，市場調(diào)控又極為寬松的時期。
所以說，上一輪的樓市火熱行情已經(jīng)消化了不少購買力。
如果現(xiàn)在再走老路，提夜壺，很多一般家庭都已經(jīng)玩不起了，剩下那就是少數(shù)高資產(chǎn)者的資本游戲了。
也就是說又回到炒房的時代，明顯最終會是害多于利。
最后暴哥總結(jié)一下：
第一：國家對樓市的調(diào)控方向主要是依舊關(guān)緊炒房閘門，引導剛需購房者入市。
第二：在疫情大背景下，國際貿(mào)易受阻，國內(nèi)的經(jīng)濟也必然要救。貨幣寬松是不可缺少的手段之一，接下來央行還會延續(xù)貨幣寬松刺激國內(nèi)消費。
第三：如今并不適合炒房，如果是同時帶有剛性需求和投資性質(zhì)的買房，要盡可能往城市群，中心城市，省會城市、一二線城市范圍內(nèi)買，并且要做好長期投資的準備。
