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剛剛!房貸利率降啦!

時(shí)間:2020-02-20 15:27來(lái)源:網(wǎng)絡(luò)整理 瀏覽:
重磅!今早央行公布了最新LPR,其中5年期LPR,也就是與貸款利率掛鉤的部分下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)。貸款利率真的降啦! 之前跟大家科普過(guò),房貸利

重磅!今早央行公布了最新LPR,其中5年期LPR,也就是與貸款利率掛鉤的部分下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)貸款利率真的降啦!

之前跟大家科普過(guò),房貸利率=LPR利率+基點(diǎn)

這是一次不對(duì)稱(chēng)降息,1年期LPR利率降息10個(gè)基點(diǎn),而5年期的LPR利率(房貸利率)只降息了5個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)要貸款的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō),可以省下一筆小錢(qián),但是到底省了多少呢?咱們不妨算一算:

以首套商貸,貸款100萬(wàn)25年等額本息還款為例:

北京地區(qū)加點(diǎn)一般首套55個(gè)基點(diǎn),二套105個(gè)基點(diǎn)起

2月公布最新5年期LPR較之前,每月利率少0.05%,2月比之前每月少29.61元,總還款額少了0.89萬(wàn)!

但是話(huà)說(shuō)回來(lái),連續(xù)25年完全執(zhí)行同一利率可能性幾乎為零,且不是所有房貸利率都有跟著變化,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)提出,此次5年期以上LPR下調(diào)后,房貸利率變化將呈現(xiàn)以下三種場(chǎng)景:

場(chǎng)景一:根據(jù)基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸,其錨定基準(zhǔn)貸款利率。

由于LPR調(diào)整并未對(duì)基準(zhǔn)貸款利率產(chǎn)生影響,這部分存量房貸利率不會(huì)調(diào)整。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,這部分房貸利率未來(lái)面臨換錨的問(wèn)題。

場(chǎng)景二:去年10月8日至目前發(fā)放的房貸,因其以L(fǎng)PR為基準(zhǔn)(LPR+固定基點(diǎn)),一般一年一調(diào)。

這部分如果約定3月為重定日,房貸利率可能下調(diào)。

“即便是去年10月8日后按LPR定價(jià)的貸款,房貸利率也可能不會(huì)變。因?yàn)楹贤话慵s定一年一調(diào),一般來(lái)說(shuō)是年初1月1日或者發(fā)放貸款次年當(dāng)月(比如去年8月發(fā)放,今年8月為調(diào)整周期),因此本次LPR調(diào)整后絕大部分房貸利率暫時(shí)不會(huì)調(diào)整?!蹦矻PR報(bào)價(jià)行(股份行)資產(chǎn)負(fù)債部人士表示,“如果有約定按季度/月度調(diào)整的,那么3月份房貸利率會(huì)下調(diào),但這樣的合同非常少?!?/p>

場(chǎng)景三:今年2月20日后新發(fā)放的房貸,以最新LPR為定價(jià)基準(zhǔn),直接受益。

“新發(fā)放的房貸利率可能下調(diào),但是如果一個(gè)城市調(diào)控從嚴(yán),房貸利率可能不會(huì)下降,比如通過(guò)增加上浮點(diǎn)數(shù)保持房貸利率平穩(wěn)。”前述LPR報(bào)價(jià)行(股份行)資產(chǎn)負(fù)債部人士。

簡(jiǎn)言之,LPR整體呈下行趨勢(shì),以L(fǎng)PR報(bào)價(jià)的房貸利率在重定價(jià)日肯定會(huì)下調(diào);而以基準(zhǔn)利率為報(bào)價(jià)的房貸利率要盡快換錨,以此可獲得利率下調(diào)之便利。

根據(jù)央行規(guī)定,同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換,需根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值。

比如,若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%,現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn),且重定價(jià)周期仍為1年,重定價(jià)日仍為每年1月1日,那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日,即2021年1月1日,房貸利率為今年12月的LPR+0.59%。

最后一個(gè)問(wèn)題,這次降了,下個(gè)月還會(huì)降嗎?

之前房企降價(jià)打折,現(xiàn)在貸款利率下調(diào),

那么房貸利率會(huì)不會(huì)持續(xù)下降?

這就要從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度來(lái)看了:

最近兩天,上層連續(xù)敲打房地產(chǎn)

2月16日,財(cái)政部部長(zhǎng)在《求是》發(fā)表的文章中指出,要堅(jiān)持“房住不炒”的定位,落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制; 2月17日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局亦再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位和不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段; 2月19日,央行公布2019年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告,繼續(xù)提出堅(jiān)持“房住不炒”的定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

說(shuō)到就要做到,所以利率方面有所體現(xiàn)。

1年期的LPR,主要是給實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款時(shí)參考的。而5年及以上期的LPR,主要是給房貸利率參考的。

表面上,LPR利率是“全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心”對(duì)外公布的,是18家銀行的報(bào)價(jià)結(jié)果,但事實(shí)上是在央行指導(dǎo)下完成的。

不對(duì)稱(chēng)降息,說(shuō)明高層不希望房?jī)r(jià)再次大漲、失控。市場(chǎng)逐步回暖才是正解。

所以莫貪心,2020年開(kāi)局艱難,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其大頭,不能涼涼也不能過(guò)熱,期待利率一降再降可能并不現(xiàn)實(shí)。

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