重磅！今早央行公布了最新LPR，其中5年期LPR，也就是與貸款利率掛鉤的部分下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)。貸款利率真的降啦！
之前跟大家科普過(guò)，房貸利率=LPR利率+基點(diǎn)
這是一次不對(duì)稱(chēng)降息，1年期LPR利率降息10個(gè)基點(diǎn)，而5年期的LPR利率（房貸利率）只降息了5個(gè)基點(diǎn)。
對(duì)要貸款的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，可以省下一筆小錢(qián)，但是到底省了多少呢？咱們不妨算一算：
以首套商貸，貸款100萬(wàn)25年等額本息還款為例：
北京地區(qū)加點(diǎn)一般首套55個(gè)基點(diǎn)，二套105個(gè)基點(diǎn)起
2月公布最新5年期LPR較之前，每月利率少0.05%，2月比之前每月少29.61元，總還款額少了0.89萬(wàn)！
但是話(huà)說(shuō)回來(lái)，連續(xù)25年完全執(zhí)行同一利率可能性幾乎為零，且不是所有房貸利率都有跟著變化，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)提出，此次5年期以上LPR下調(diào)后，房貸利率變化將呈現(xiàn)以下三種場(chǎng)景：
場(chǎng)景一：根據(jù)基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，其錨定基準(zhǔn)貸款利率。
由于LPR調(diào)整并未對(duì)基準(zhǔn)貸款利率產(chǎn)生影響，這部分存量房貸利率不會(huì)調(diào)整。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這部分房貸利率未來(lái)面臨換錨的問(wèn)題。
場(chǎng)景二：去年10月8日至目前發(fā)放的房貸，因其以L(fǎng)PR為基準(zhǔn)（LPR+固定基點(diǎn)），一般一年一調(diào)。
這部分如果約定3月為重定日，房貸利率可能下調(diào)。
“即便是去年10月8日后按LPR定價(jià)的貸款，房貸利率也可能不會(huì)變。因?yàn)楹贤话慵s定一年一調(diào)，一般來(lái)說(shuō)是年初1月1日或者發(fā)放貸款次年當(dāng)月（比如去年8月發(fā)放，今年8月為調(diào)整周期），因此本次LPR調(diào)整后絕大部分房貸利率暫時(shí)不會(huì)調(diào)整?！蹦矻PR報(bào)價(jià)行（股份行）資產(chǎn)負(fù)債部人士表示，“如果有約定按季度/月度調(diào)整的，那么3月份房貸利率會(huì)下調(diào)，但這樣的合同非常少?！?/p>
場(chǎng)景三：今年2月20日后新發(fā)放的房貸，以最新LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，直接受益。
“新發(fā)放的房貸利率可能下調(diào)，但是如果一個(gè)城市調(diào)控從嚴(yán)，房貸利率可能不會(huì)下降，比如通過(guò)增加上浮點(diǎn)數(shù)保持房貸利率平穩(wěn)。”前述LPR報(bào)價(jià)行（股份行）資產(chǎn)負(fù)債部人士。
簡(jiǎn)言之，LPR整體呈下行趨勢(shì)，以L(fǎng)PR報(bào)價(jià)的房貸利率在重定價(jià)日肯定會(huì)下調(diào)；而以基準(zhǔn)利率為報(bào)價(jià)的房貸利率要盡快換錨，以此可獲得利率下調(diào)之便利。
根據(jù)央行規(guī)定，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，需根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值。
比如，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。
如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，房貸利率為今年12月的LPR+0.59%。
最后一個(gè)問(wèn)題，這次降了，下個(gè)月還會(huì)降嗎？
之前房企降價(jià)打折，現(xiàn)在貸款利率下調(diào)，
那么房貸利率會(huì)不會(huì)持續(xù)下降？
這就要從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度來(lái)看了：
最近兩天，上層連續(xù)敲打房地產(chǎn)：
2月16日，財(cái)政部部長(zhǎng)在《求是》發(fā)表的文章中指出，要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制； 2月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局亦再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位和不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段； 2月19日，央行公布2019年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，繼續(xù)提出堅(jiān)持“房住不炒”的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。說(shuō)到就要做到，所以利率方面有所體現(xiàn)。
1年期的LPR，主要是給實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款時(shí)參考的。而5年及以上期的LPR，主要是給房貸利率參考的。
表面上，LPR利率是“全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心”對(duì)外公布的，是18家銀行的報(bào)價(jià)結(jié)果，但事實(shí)上是在央行指導(dǎo)下完成的。
不對(duì)稱(chēng)降息，說(shuō)明高層不希望房?jī)r(jià)再次大漲、失控。市場(chǎng)逐步回暖才是正解。
所以莫貪心，2020年開(kāi)局艱難，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其大頭，不能涼涼也不能過(guò)熱，期待利率一降再降可能并不現(xiàn)實(shí)。
