近來，上海樓市暴漲，引發(fā)熱議。
上海樓市有多狂熱？小編雖然沒有身臨其境，但通過與上海朋友聊天，還是強烈地感受到了空氣中彌漫的緊張味道——
據(jù)朋友所述，該房子大約是120來平，算下來短短3個月一平米上漲了3萬多！勢頭猛嗎？令二線城市的小伙伴們望塵莫及。
那么，上海房價上漲的原因是什么?會不會蔓延到其它二線城市？這讓人不由想起2015年那一波行情，先是深圳啟動，隨后廣州、上海、北京等一線城市跟進，然后合肥、鄭州、濟南、廈門等四小龍異軍突出，然后再蔓延到其它二線樓市……
歷史往往總是相似的。很多自媒體和大V因此最近鼓動比較熱烈，認為歷史會重演，新一輪行情即將啟動，會嗎？
在小編看來，沒有“全國性”的房地產專家。要聽這些大V的話盲目入場，而不考慮自身所在城市的基本面，注定是要當“炮灰”的。因為，每個城市供求關系、經(jīng)濟水平、人口結構、地域特點等都不同，樓市上漲的邏輯，市場行情也必然不一樣。套用以往的理論，衡量今天的市場，無異于刻舟求劍。
下面，小編就從理性和非理性的角度，對上海樓市的上漲的邏輯進行一下比較分析，并對是否會形成蔓延之勢談幾點個人之見，僅供探討。
之一：理性因素分析
關于上海房價上漲的原因，眾說紛紜，也各有各的道理。小編也看了很多大V的分析，不過比較認同以下這個觀點：
除了以上原因之外，小編還想再補充三點：
一是上海樓市供求失衡，庫存告急。上海屬于存量房市場，本來新房供應量就小，主要是二手房市場，又面對全國的土豪購房者，供不應求在所難免。據(jù)上海市場占有率排名第一的鏈家統(tǒng)計，現(xiàn)在只有3.4萬套二手房賣，而上海過去一個月的平均銷量就超過2萬套，相當于庫存只能消耗一個月，“鍋里的水”眼看都耗干了，能不熱嗎？
二是上海地價攀高起到了推波助瀾作用。2020年至今，上海各類土地成交量位列全國第一，共出讓373宗金額近3000億元，而2019年僅為1995.4億元。并且近來造就了一批地王，成交的樓面價基本都突破8萬元/㎡，令人膛目結舌。土地市場的冷熱是衡量樓市風向的重要指標之一，面粉大幅上漲，面包豈有不漲之理？
三是上海的房貸利率全國最低。從絕對值來看，上海依然是全國首套房貸利率最優(yōu)惠的城市，2020年首套房利率最低為LPR基值4.65%,今年1月首套房的平均利率僅為4.69%，相當于LPR+4BP，對比一般城市首套利率5.35%，簡直是“白菜價”。這么低的利率，不貸款是不是都有點傻？
之二：非理性因素分析
那么，除了這些理性的因素之外，還有什么非理性原因嗎？小編認為，買房與炒股有很多相似之處，理性的分析因素只是基本面，而看似不太重要的情緒感染和恐慌心理，卻往往最終起著“臨門一腳”的關鍵作用。不信，看下小編跟上海朋友的聊天對話，就可見一斑：
一是盲目跟從：大家都買我也買心理。話說旅鼠是愚蠢的動物，在群體遷徙中，當一只受到驚嚇的旅鼠跳下懸崖時，其他的旅鼠也會盲目地跟著它跳下去，這就是從眾效應，也就是我們常說的“羊群效應”。經(jīng)濟學中指市場上沒有形成自己的預期或沒有獲得一手信息的投資者，他們將根據(jù)其他投資者的行為來改變自己的行為。
2020年之前，市場上還是房價要跌的聲音，大家都想等著跌狠了再出手，但慢慢的筑底企穩(wěn)后集體上漲，讓大家都跌破了眼鏡。對于之前觀望等待的投資者來說，預料之中的低價沒有出現(xiàn)，反倒是一波又一波上漲的攻擊襲來，這時候不沖難道要等著越漲越高么？于是領頭羊們沖進去了，羊群們也就跟著隨大流了——
二是失控心理：越看價越高，心理底線被不斷突破。正常思維模式下，我們一般都是理性人，想著用合適的價格買到心儀的房子，但如果真這樣，那就太天真了！你想多方位考慮，可是房價不等人啊，你理性考慮的時候，房價一天一個價，就像小編朋友說的那個例子，3個月漲了400萬，這意味著什么？意味著每天漲4.5萬，這種時候，屁股底下都坐火箭了，你腦子還清醒么？早就亂了陣腳，失去理智了?！ ?/p>
另外在新房方面，在房價“瘋漲”的背景下，一些開發(fā)商捂盤惜售、搖號排隊、捆綁銷售，再加上中介等的“煽風點火”，信息的不對稱，讓大家只能從售樓人員和中介人員的口中得知房價的實時信息，這無疑更容易導致緊張情緒蔓延。
據(jù)統(tǒng)計，2020年上海開盤搖號的186個新盤共計有48542套房源，最終收獲了80371組有效認籌，年度平均認籌率達165.57%，創(chuàng)下3年來新高，這明顯是一個賣方主導的市場。自身的不堅定 + 開發(fā)商的腹黑助推，誰能保持理性？
三是投機心理：手頭有點閑錢，想通過炒房趁機撈一把。眼下，大家都知道做實體太難了，弄不好還賠個底朝天，費勁費力半天，做實業(yè)往往還不如炒房更穩(wěn)定靠譜。再加上這幾年的貨幣放水，通貨膨脹來了，眼看著身邊大宗物品、生活用品都在蹭蹭往上漲，怎么保值增值？再回頭看看樓市開始熱了，趕緊抓住這波賺錢的機會，走，一起組團炒房去！于是大家都來了，錢多的大炒，錢少的也小賭一把，經(jīng)營貸、消費貸、眾籌等齊上陣，都想收割一把，不參加這個盛宴都感覺虧了——
其實，房地產市場這時候已經(jīng)成為和股市一樣的投機市場，在這樣的市場里，有人抱著一夜暴富的心理，有人想著富上加富，好像黑暗前的一場狂歡。都知道這個泡沫遲早會破裂，但投機大軍的規(guī)模卻沒有停止壯大的腳步——
從以上市場上的各種心態(tài)中，我們無不感受著一種恐慌心理。三種人，三種處境，卻有同樣一種與房子糾纏在一起的恐慌和焦慮。
買不起，焦慮！
眼睜睜地看著房價翻倍地漲，存的錢永遠趕不上漲幅大，你說能不急嗎？
買不到，焦慮！
當時還想再多看兩套，貨比三家，結果一轉身的功夫，漲了！于是陷入了一種深深的后悔和遺憾中，焦慮是不是還能碰到更合適的。
買了房，焦慮！
好不容易搶到一套房子，窮盡所有付了首付，又辦了按揭，有種慶幸的感覺，但走出銀行的那一刻，又突然開始擔心，萬一房價跌下來，怎么辦？背著幾百萬負債，說句難聽的話隨時會破產，命運已掌握在房子手中。于是每天都盯著房價，只怕跌，惴惴不安。
之三：恐慌心理會蔓延嗎？
上海樓市的上漲，有其市場和環(huán)境的特定原因，房價的理性上漲、緩慢上漲，可以理解，也是正常的。但比房價上漲更可怕的是購房者心理的焦慮和恐惶，導致市場愈演愈烈，或者失控。并由上海發(fā)酵不斷外溢傳導到其它城市。這種非理性的因素，會讓一切規(guī)律和預測都失靈，值得警惕。
從上海眼下樓市的焦燥中，我們似乎聞到了當年上合峰會前青島樓市彌漫的氣息，一切是那么熟悉，路子也都一樣，人們都在鼓噪、都在搶、都在失去理智，如打了雞血般，都在買買買，只怕錯失最后一班車。然而短暫的瘋狂過后，在迫使政府采取最嚴厲的手段、當頭一棒打壓后，最終只會留下一地雞毛——導致青島這兩年樓市跌幅達20-30%，位居全國前列。
這不，就在小編寫這篇文章的過程中，上海1月21日晚出臺了十條調控政策，對夫妻離異3年內限購，五年限售，新盤搖號向無房者傾斜，嚴查經(jīng)營貸，嚴控銀行貸款發(fā)放，繼續(xù)提高土地供給。與其說這是在調控樓市，小編更相信這是在向市場傳遞一種姿態(tài)——露頭就打！
8部門聯(lián)合下發(fā)紅頭文件足見其嚴厲程度。跟”房住不炒“對著干，無異于飲鴆止渴，歡慶幾天后，后面等你的還有漫漫長路，畢竟你剛買的房也無法馬上套現(xiàn)。當前形勢下，在雙循環(huán)發(fā)展新格局下，真的不要低估政府的決心，工具箱里有的是工具，道高一尺，魔高一丈。
星星之火，可以燎原。然而，在沒燎原之前，就被潑一盆子水，當頭棒喝，你還會蔓延嗎？因此，2021年的樓市，依然主要還是看那雙看不見的手，對區(qū)域內的樓市行情持什么樣的態(tài)度。房價輪動上漲的苗頭也許會重現(xiàn)，但絕不會讓你過火。再一個，調控的手段越來越成熟、越精準，很多邏輯就變了，所以其它城市對樓市傳導上漲的預期不必抱有過多期待。
不過，在小編看來，眼下最令人擔心的應該是通貨膨脹蔓延傳導帶來的全國各城市間的房價普遍上漲。面對疫情沖擊，全球貨幣超常規(guī)寬松，嚴重超發(fā)透支后，經(jīng)前幾輪的放水，通脹預期普遍上升。為了保值增值，花出去現(xiàn)金，囤聚實物資產，購買優(yōu)質房產，適當增加負債，把通脹成本轉嫁給銀行，成為很多人不約而同的選擇，這一點是任何人都無法阻擋其蔓延的。
綜上，2021年，小編相信像天津、青島、濟南、鄭州等已探底的城市樓市會回暖，因為很多房子已跌無可跌，外加通貨膨脹因素，在此情況下，會有很多人陸續(xù)進場。但這與上海樓市關系并不大，上海樓市上漲的理性因素，是我們一般城市不具備的，城市基本面也根本不在一個等級。
我們需要注意的是，自己所在的城市樓市在經(jīng)過一輪調整，行情開始企穩(wěn)回升后，不管一線還是二線城市，被上海樓市的導火索點燃希望后，非理性因素開始抬頭。人們的購房心理往往是相同的，這一點會蔓延和擴散，并且恐慌心理會傳導很快，從而助推形成新一輪行情。因此，觀察樓市理性分析必不可少，但眼下還要多觀察市場情緒，留意購房者心理變化，這一點同等重要。
