近來(lái)，上海樓市暴漲，引發(fā)熱議。
上海樓市有多狂熱？小編雖然沒(méi)有身臨其境，但通過(guò)與上海朋友聊天，還是強(qiáng)烈地感受到了空氣中彌漫的緊張味道——
據(jù)朋友所述，該房子大約是120來(lái)平，算下來(lái)短短3個(gè)月一平米上漲了3萬(wàn)多！勢(shì)頭猛嗎？令二線城市的小伙伴們望塵莫及。
那么，上海房?jī)r(jià)上漲的原因是什么?會(huì)不會(huì)蔓延到其它二線城市？這讓人不由想起2015年那一波行情，先是深圳啟動(dòng)，隨后廣州、上海、北京等一線城市跟進(jìn)，然后合肥、鄭州、濟(jì)南、廈門等四小龍異軍突出，然后再蔓延到其它二線樓市……
歷史往往總是相似的。很多自媒體和大V因此最近鼓動(dòng)比較熱烈，認(rèn)為歷史會(huì)重演，新一輪行情即將啟動(dòng)，會(huì)嗎？
在小編看來(lái)，沒(méi)有“全國(guó)性”的房地產(chǎn)專家。要聽(tīng)這些大V的話盲目入場(chǎng)，而不考慮自身所在城市的基本面，注定是要當(dāng)“炮灰”的。因?yàn)?，每個(gè)城市供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)、地域特點(diǎn)等都不同，樓市上漲的邏輯，市場(chǎng)行情也必然不一樣。套用以往的理論，衡量今天的市場(chǎng)，無(wú)異于刻舟求劍。
下面，小編就從理性和非理性的角度，對(duì)上海樓市的上漲的邏輯進(jìn)行一下比較分析，并對(duì)是否會(huì)形成蔓延之勢(shì)談幾點(diǎn)個(gè)人之見(jiàn)，僅供探討。
之一：理性因素分析
關(guān)于上海房?jī)r(jià)上漲的原因，眾說(shuō)紛紜，也各有各的道理。小編也看了很多大V的分析，不過(guò)比較認(rèn)同以下這個(gè)觀點(diǎn)：
除了以上原因之外，小編還想再補(bǔ)充三點(diǎn)：
一是上海樓市供求失衡，庫(kù)存告急。上海屬于存量房市場(chǎng)，本來(lái)新房供應(yīng)量就小，主要是二手房市場(chǎng)，又面對(duì)全國(guó)的土豪購(gòu)房者，供不應(yīng)求在所難免。據(jù)上海市場(chǎng)占有率排名第一的鏈家統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在只有3.4萬(wàn)套二手房賣，而上海過(guò)去一個(gè)月的平均銷量就超過(guò)2萬(wàn)套，相當(dāng)于庫(kù)存只能消耗一個(gè)月，“鍋里的水”眼看都耗干了，能不熱嗎？
二是上海地價(jià)攀高起到了推波助瀾作用。2020年至今，上海各類土地成交量位列全國(guó)第一，共出讓373宗金額近3000億元，而2019年僅為1995.4億元。并且近來(lái)造就了一批地王，成交的樓面價(jià)基本都突破8萬(wàn)元/㎡，令人膛目結(jié)舌。土地市場(chǎng)的冷熱是衡量樓市風(fēng)向的重要指標(biāo)之一，面粉大幅上漲，面包豈有不漲之理？
三是上海的房貸利率全國(guó)最低。從絕對(duì)值來(lái)看，上海依然是全國(guó)首套房貸利率最優(yōu)惠的城市，2020年首套房利率最低為L(zhǎng)PR基值4.65%,今年1月首套房的平均利率僅為4.69%，相當(dāng)于LPR+4BP，對(duì)比一般城市首套利率5.35%，簡(jiǎn)直是“白菜價(jià)”。這么低的利率，不貸款是不是都有點(diǎn)傻？
之二：非理性因素分析
那么，除了這些理性的因素之外，還有什么非理性原因嗎？小編認(rèn)為，買房與炒股有很多相似之處，理性的分析因素只是基本面，而看似不太重要的情緒感染和恐慌心理，卻往往最終起著“臨門一腳”的關(guān)鍵作用。不信，看下小編跟上海朋友的聊天對(duì)話，就可見(jiàn)一斑：
一是盲目跟從：大家都買我也買心理。話說(shuō)旅鼠是愚蠢的動(dòng)物，在群體遷徙中，當(dāng)一只受到驚嚇的旅鼠跳下懸崖時(shí)，其他的旅鼠也會(huì)盲目地跟著它跳下去，這就是從眾效應(yīng)，也就是我們常說(shuō)的“羊群效應(yīng)”。經(jīng)濟(jì)學(xué)中指市場(chǎng)上沒(méi)有形成自己的預(yù)期或沒(méi)有獲得一手信息的投資者，他們將根據(jù)其他投資者的行為來(lái)改變自己的行為。
2020年之前，市場(chǎng)上還是房?jī)r(jià)要跌的聲音，大家都想等著跌狠了再出手，但慢慢的筑底企穩(wěn)后集體上漲，讓大家都跌破了眼鏡。對(duì)于之前觀望等待的投資者來(lái)說(shuō)，預(yù)料之中的低價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)，反倒是一波又一波上漲的攻擊襲來(lái)，這時(shí)候不沖難道要等著越漲越高么？于是領(lǐng)頭羊們沖進(jìn)去了，羊群們也就跟著隨大流了——
二是失控心理：越看價(jià)越高，心理底線被不斷突破。正常思維模式下，我們一般都是理性人，想著用合適的價(jià)格買到心儀的房子，但如果真這樣，那就太天真了！你想多方位考慮，可是房?jī)r(jià)不等人啊，你理性考慮的時(shí)候，房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，就像小編朋友說(shuō)的那個(gè)例子，3個(gè)月漲了400萬(wàn)，這意味著什么？意味著每天漲4.5萬(wàn)，這種時(shí)候，屁股底下都坐火箭了，你腦子還清醒么？早就亂了陣腳，失去理智了?！ ?/p>
另外在新房方面，在房?jī)r(jià)“瘋漲”的背景下，一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、搖號(hào)排隊(duì)、捆綁銷售，再加上中介等的“煽風(fēng)點(diǎn)火”，信息的不對(duì)稱，讓大家只能從售樓人員和中介人員的口中得知房?jī)r(jià)的實(shí)時(shí)信息，這無(wú)疑更容易導(dǎo)致緊張情緒蔓延。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上海開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的186個(gè)新盤(pán)共計(jì)有48542套房源，最終收獲了80371組有效認(rèn)籌，年度平均認(rèn)籌率達(dá)165.57%，創(chuàng)下3年來(lái)新高，這明顯是一個(gè)賣方主導(dǎo)的市場(chǎng)。自身的不堅(jiān)定 + 開(kāi)發(fā)商的腹黑助推，誰(shuí)能保持理性？
三是投機(jī)心理：手頭有點(diǎn)閑錢，想通過(guò)炒房趁機(jī)撈一把。眼下，大家都知道做實(shí)體太難了，弄不好還賠個(gè)底朝天，費(fèi)勁費(fèi)力半天，做實(shí)業(yè)往往還不如炒房更穩(wěn)定靠譜。再加上這幾年的貨幣放水，通貨膨脹來(lái)了，眼看著身邊大宗物品、生活用品都在蹭蹭往上漲，怎么保值增值？再回頭看看樓市開(kāi)始熱了，趕緊抓住這波賺錢的機(jī)會(huì)，走，一起組團(tuán)炒房去！于是大家都來(lái)了，錢多的大炒，錢少的也小賭一把，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、眾籌等齊上陣，都想收割一把，不參加這個(gè)盛宴都感覺(jué)虧了——
其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)這時(shí)候已經(jīng)成為和股市一樣的投機(jī)市場(chǎng)，在這樣的市場(chǎng)里，有人抱著一夜暴富的心理，有人想著富上加富，好像黑暗前的一場(chǎng)狂歡。都知道這個(gè)泡沫遲早會(huì)破裂，但投機(jī)大軍的規(guī)模卻沒(méi)有停止壯大的腳步——
從以上市場(chǎng)上的各種心態(tài)中，我們無(wú)不感受著一種恐慌心理。三種人，三種處境，卻有同樣一種與房子糾纏在一起的恐慌和焦慮。
買不起，焦慮！
眼睜睜地看著房?jī)r(jià)翻倍地漲，存的錢永遠(yuǎn)趕不上漲幅大，你說(shuō)能不急嗎？
買不到，焦慮！
當(dāng)時(shí)還想再多看兩套，貨比三家，結(jié)果一轉(zhuǎn)身的功夫，漲了！于是陷入了一種深深的后悔和遺憾中，焦慮是不是還能碰到更合適的。
買了房，焦慮！
好不容易搶到一套房子，窮盡所有付了首付，又辦了按揭，有種慶幸的感覺(jué)，但走出銀行的那一刻，又突然開(kāi)始擔(dān)心，萬(wàn)一房?jī)r(jià)跌下來(lái)，怎么辦？背著幾百萬(wàn)負(fù)債，說(shuō)句難聽(tīng)的話隨時(shí)會(huì)破產(chǎn)，命運(yùn)已掌握在房子手中。于是每天都盯著房?jī)r(jià)，只怕跌，惴惴不安。
之三：恐慌心理會(huì)蔓延嗎？
上海樓市的上漲，有其市場(chǎng)和環(huán)境的特定原因，房?jī)r(jià)的理性上漲、緩慢上漲，可以理解，也是正常的。但比房?jī)r(jià)上漲更可怕的是購(gòu)房者心理的焦慮和恐惶，導(dǎo)致市場(chǎng)愈演愈烈，或者失控。并由上海發(fā)酵不斷外溢傳導(dǎo)到其它城市。這種非理性的因素，會(huì)讓一切規(guī)律和預(yù)測(cè)都失靈，值得警惕。
從上海眼下樓市的焦燥中，我們似乎聞到了當(dāng)年上合峰會(huì)前青島樓市彌漫的氣息，一切是那么熟悉，路子也都一樣，人們都在鼓噪、都在搶、都在失去理智，如打了雞血般，都在買買買，只怕錯(cuò)失最后一班車。然而短暫的瘋狂過(guò)后，在迫使政府采取最嚴(yán)厲的手段、當(dāng)頭一棒打壓后，最終只會(huì)留下一地雞毛——導(dǎo)致青島這兩年樓市跌幅達(dá)20-30%，位居全國(guó)前列。
這不，就在小編寫(xiě)這篇文章的過(guò)程中，上海1月21日晚出臺(tái)了十條調(diào)控政策，對(duì)夫妻離異3年內(nèi)限購(gòu)，五年限售，新盤(pán)搖號(hào)向無(wú)房者傾斜，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，嚴(yán)控銀行貸款發(fā)放，繼續(xù)提高土地供給。與其說(shuō)這是在調(diào)控樓市，小編更相信這是在向市場(chǎng)傳遞一種姿態(tài)——露頭就打！
8部門聯(lián)合下發(fā)紅頭文件足見(jiàn)其嚴(yán)厲程度。跟”房住不炒“對(duì)著干，無(wú)異于飲鴆止渴，歡慶幾天后，后面等你的還有漫漫長(zhǎng)路，畢竟你剛買的房也無(wú)法馬上套現(xiàn)。當(dāng)前形勢(shì)下，在雙循環(huán)發(fā)展新格局下，真的不要低估政府的決心，工具箱里有的是工具，道高一尺，魔高一丈。
星星之火，可以燎原。然而，在沒(méi)燎原之前，就被潑一盆子水，當(dāng)頭棒喝，你還會(huì)蔓延嗎？因此，2021年的樓市，依然主要還是看那雙看不見(jiàn)的手，對(duì)區(qū)域內(nèi)的樓市行情持什么樣的態(tài)度。房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲的苗頭也許會(huì)重現(xiàn)，但絕不會(huì)讓你過(guò)火。再一個(gè)，調(diào)控的手段越來(lái)越成熟、越精準(zhǔn)，很多邏輯就變了，所以其它城市對(duì)樓市傳導(dǎo)上漲的預(yù)期不必抱有過(guò)多期待。
不過(guò)，在小編看來(lái)，眼下最令人擔(dān)心的應(yīng)該是通貨膨脹蔓延傳導(dǎo)帶來(lái)的全國(guó)各城市間的房?jī)r(jià)普遍上漲。面對(duì)疫情沖擊，全球貨幣超常規(guī)寬松，嚴(yán)重超發(fā)透支后，經(jīng)前幾輪的放水，通脹預(yù)期普遍上升。為了保值增值，花出去現(xiàn)金，囤聚實(shí)物資產(chǎn)，購(gòu)買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，適當(dāng)增加負(fù)債，把通脹成本轉(zhuǎn)嫁給銀行，成為很多人不約而同的選擇，這一點(diǎn)是任何人都無(wú)法阻擋其蔓延的。
綜上，2021年，小編相信像天津、青島、濟(jì)南、鄭州等已探底的城市樓市會(huì)回暖，因?yàn)楹芏喾孔右训鵁o(wú)可跌，外加通貨膨脹因素，在此情況下，會(huì)有很多人陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。但這與上海樓市關(guān)系并不大，上海樓市上漲的理性因素，是我們一般城市不具備的，城市基本面也根本不在一個(gè)等級(jí)。
我們需要注意的是，自己所在的城市樓市在經(jīng)過(guò)一輪調(diào)整，行情開(kāi)始企穩(wěn)回升后，不管一線還是二線城市，被上海樓市的導(dǎo)火索點(diǎn)燃希望后，非理性因素開(kāi)始抬頭。人們的購(gòu)房心理往往是相同的，這一點(diǎn)會(huì)蔓延和擴(kuò)散，并且恐慌心理會(huì)傳導(dǎo)很快，從而助推形成新一輪行情。因此，觀察樓市理性分析必不可少，但眼下還要多觀察市場(chǎng)情緒，留意購(gòu)房者心理變化，這一點(diǎn)同等重要。
