本文由無冕財經(jīng)原創(chuàng)首發(fā)
作者：陳欣苗
“單是昨天來看房的人數(shù)，就比2月和3月兩個月都多，”4月13日，廣州天河區(qū)某城中村二房東李先生說，“一天便租出了3套房，已經(jīng)算很好了?！?/p>
他對無冕財經(jīng)研究員表示，從上周開始，村中不再實行封閉式管理，外來租客憑穗康碼便可進村看房。
無冕財經(jīng)研究員在走訪廣州城中村、長租公寓等過程中發(fā)現(xiàn)，隨著疫情緩和、復工人員增加，租房者多了起來，廣州租賃市場逐漸回溫。廣州克而瑞數(shù)據(jù)也支持了這一觀察：3月廣州租賃市場新增供應翻倍增長，成交量環(huán)比由負轉(zhuǎn)正。
盡管如此，目前廣州房屋租賃市場成交情況尚未完全恢復，3月成交量同比仍下降76.37％?！?strong>現(xiàn)在一天都接不到幾個電話，基本也沒什么人來看房。”白云區(qū)某中介門店工作人員對無冕財經(jīng)研究員表示，疫情是放緩了，但人流還沒有恢復。
“目前無論對一手房東還是二手房東，都不好做。疫情的影響是漫長的，預計可能是一年?！崩钕壬f，現(xiàn)在動不動就接到租客要退租的信息，“昨晚就有租客說受疫情影響，公司做不下去了，要換地方，一個月后要退租?！?/p>
未真正回暖，房租降幅小
走在廣州天河區(qū)某城中村，隨處可見貼著、掛著的房屋租賃信息。招租人坐在標配的小電動上，車前掛著寫有房型信息和聯(lián)系方式的信息牌，聚集在村中的出入口。沒有小電動的便手拿信息牌，在村子中走動。
走訪過程中，多位招租人對無冕財經(jīng)研究員表示，隨著前段時間疫情形勢放緩，來看房的人逐漸多了起來。4月9日，管理近200間房源的二房東林小姐對無冕財經(jīng)研究員表示，近期租客人流量確實比之前多，不過仍有8％的空置率，以前一般都是滿租。
租房人口回流之下，招租人無一不急切地想把空置的房子租出去。一發(fā)現(xiàn)你在關(guān)注租賃信息，招租人便迎了上去問你是否租房。
廣州城中村里面的租房信息，圖片來自無冕財經(jīng)。
整體上來看，廣州租賃市場亦出現(xiàn)回暖信號。廣州克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州全市新增個人租賃供應翻倍增長，環(huán)比上漲135.95％；成交量由2月份的環(huán)比下降84.53％變?yōu)?月份的環(huán)比正增長，“隨著人口回流，全市成交迎來回暖”。
但在走訪中介門店過程中，無冕財經(jīng)研究員發(fā)現(xiàn)，盡管部分中介人員表示近期租房的人多了起來，但整體上并未真正回暖。多數(shù)中介門店較冷清，工作人員多在店中網(wǎng)上辦公，未有帶客看房。
“從廣州租賃市場整體的供應和成交數(shù)據(jù)來看，目前市場尚處于緩慢復蘇的過程。但現(xiàn)在疫情的影響還未消除，人流亦受到一定的管制，所以成交數(shù)據(jù)雖然環(huán)比有所上升，但同比仍不及，體現(xiàn)出稍微降溫的跡象?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對無冕財經(jīng)表示。廣州克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州租賃成交量同比仍下降76.37％。
在租金方面，也未因疫情而出現(xiàn)太大波動。據(jù)廣州克而瑞數(shù)據(jù)，3月廣州掛牌租金價較上月環(huán)比下降4.23％，達64元/平方米/月，同比去年增長12.28％。
“這房子我平時都是月租2400元，現(xiàn)在疫情期間，才租的2200元?！碧旌訁^(qū)某城中村二房東施小姐對無冕財經(jīng)研究員說。雖然不少招租人以“疫情期間，價格優(yōu)惠”為由吸引租客，但走訪發(fā)現(xiàn)，無論是長租公寓、城中村或小區(qū)，租房價格下降空間基本維持在100元至200元之間。
對此，嚴躍進指出，廣州潛在的租房需求依舊很大，目前租房價格因市場降溫呈現(xiàn)小幅下降，隨著后續(xù)需求的釋放，價格亦會逐漸回溫。
市場轉(zhuǎn)暖之下，已有租客反映房租議價空間小了許多。
“2月份的時候，這里的房子沒啥人租，都跳樓價了。文沖這一帶的房租本就便宜，加上這次疫情，有人租房東就趕緊放出去了，空著也是虧錢。”但議價窗口已經(jīng)差不多關(guān)閉，租客林小姐說，現(xiàn)在租房的人逐漸多了起來，她租住的那一棟已經(jīng)接近滿租，“估計讓房東降點價都不一定能談成”。
長租公寓“先活著再說”
城中村的房東已經(jīng)看到曙光，但長租公寓的從業(yè)者依然在苦熬。
貝殼研究院在其發(fā)布的第一季度全國租賃市場報告中指出，受疫情影響，房源出租率下降、違約率提升，同時仍需給業(yè)主支付房租，造成現(xiàn)金流緊張，租賃企業(yè)負擔加重。這其中，以長租公寓為代表的住房租賃企業(yè)在疫情期間損失嚴重，空置率大幅提升，并出現(xiàn)違約糾紛。
依據(jù)貝殼研究院調(diào)研，疫情期間，蛋殼公寓全國總出租率已跌至75％，同比下降20％；自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業(yè)直接損失預計超過6億元；安歆公寓銷售預訂同比減少30％，出租率下降明顯。
“疫情對我們主要有3個方面的影響，包括項目被限制招租、原有租客回不來導致的退租，以及不同省份回流人群的管理難度增加導致的疫情防控壓力大。”樂乎公寓華南區(qū)域總經(jīng)理孔令博對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員說。
樂乎公寓在廣州大概是4000間房源的規(guī)模，房源集中在海珠區(qū)和白云區(qū)，“目前資金可控”。
廣州城中村出入口聚集的招租人，圖片來自無冕財經(jīng)。
面對疫情帶來的租客退租、房屋空置等壓力，孔令博表示，在做好防疫工作的同時，隨著疫情逐漸緩解，公司加大力度對空置房源進行銷售，包括一些列活動策劃和優(yōu)惠方案，均是為了提高出租率，盡最大可能地去減少疫情期間帶來的損失。
據(jù)其介紹，目前樂乎公寓在廣州的出租情況相比2月和3月有所好轉(zhuǎn)，詢租情況和成交情況均有上升趨勢，但同比去年仍有差距，“恢復大概在七成左右”。在租房價格方面，平均降幅維持在200元左右。
相比樂乎公寓，僅布局廣州、約有500間房源的某小型長租公寓，則通過大幅讓利的方式，提高出租率，以維持生存。該長租公寓同和門店的負責人張先生表示：“先活著再說，至于怎么活，后面再看?！?/p>
“疫情對長租公寓的影響確實很大，雖然宣傳渠道一直在增加，但客戶量在3月初才慢慢增加?！睆埾壬f，3月初其門店空置率達到三分之二，4月初空置率有所下降，但仍達到三分之一，“4月份至今，來看房的人又少了”。
張先生向無冕財經(jīng)研究員表示，從3月份開始，其房租價格基本降了20％。在價格讓利的情況下，雖然現(xiàn)在空置率有所上升，但利潤降低了，只能保本。
“我這邊因為有住戶，之前1月和2月基本月虧兩萬，其他門店虧得最多的，月虧八萬?！睆埾壬鷮⒆陨淼纳鏍顩r表述為“在夾縫中生存，一切都靠自己硬撐”。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對無冕財經(jīng)研究員分析稱：“從前兩年開始，長租公寓市場便開始降溫，目前長租公寓企業(yè)間的競爭較大。同時，長租公寓的房租價格達到一定高度后，市場的需求端也會有一定的壓力。在有可替代的租住產(chǎn)品的情況下，比如廣州城中村的租房，有的人群便不會選擇再去租住長租公寓?！?/p>
“從去年11月開始，長租公寓暴雷的情形開始出現(xiàn)。疫情催化下，不排除有更多的長租公寓出現(xiàn)暴雷。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓進一步指出。
據(jù)專注于長租公寓領(lǐng)域的研究機構(gòu)房東東統(tǒng)計，2019年我國長租公寓倒閉的品牌數(shù)量高達53家，遠多于前兩年。其中，因為資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
貝殼研究院同樣指出，由于長租公寓是薄利行業(yè)，不少企業(yè)本身仍處于虧損狀態(tài)，受到疫情的影響，企業(yè)現(xiàn)金流將更加吃緊，企業(yè)負擔更重，部分中小企業(yè)甚至可能面臨倒閉風險。
房東悲觀，專家樂觀
對于何時能回歸正常水平，長租公寓運營者顯然更悲觀。
“疫情對樂乎公寓的影響估計會持續(xù)到下半年?！笨琢畈┱f，“如果說同比恢復到正常水平，還要等疫情全部結(jié)束，人口真正地流通起來，城市住房租賃形成正常的供需關(guān)系才行?！?/p>
嚴躍進則表示：“今年上半年長租公寓的壓力肯定會大一些，下半年支持長租公寓的各種財政政策會相應增加，廣州的長租公寓政策扶植力度會比較大?？偟膩碚f，上半年仍會處于降溫狀態(tài)，下半年會逐漸好轉(zhuǎn)?！?/p>
根據(jù)貝殼研究院的分析，長期來看，長租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢不會變。雖然疫情的發(fā)展會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)的長期向好向穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢不會變。
與危機更大的長租公寓相比，普通租房市場恢復起來會更容易嗎？
城中村二房東李先生似乎更不樂觀，他認為疫情的影響是漫長的，目前預計可能是一年?！?strong>一些公司受疫情影響，做不長了，也會導致租客退租。”現(xiàn)在動不動就接到租客要退租的信息。
“去年一批新來的二房東，他們承包的房子價格太高，現(xiàn)在已經(jīng)很難生存下去?！崩钕壬f。
對于接下來的租賃市場預期，謝逸楓認為，隨著租房需求的釋放和供應量的增長，租房市場的成交量和價格會在下半年逐漸升溫，“目前廣州的租房供應市場比較大，不排除五、六月份會迎來小高潮?！?/p>
3月份重點城市租賃成交量大幅回升，圖片來自貝殼研究院。
嚴躍進分析，雖然目前市場離真正回暖還有差距，但也不用太悲觀?！皟蓵院螅鞣N經(jīng)濟刺激的推動下，租賃市場升溫的可能性大，市場整體還是會呈現(xiàn)向好的趨勢?！?/p>
愿望總是美好，但現(xiàn)實不斷變化。近日廣州疫情防控再次拉響警報，有網(wǎng)友甚至調(diào)侃，全國似乎只有廣州人自己還不知道廣州已經(jīng)再成重點疫區(qū)。
尚未回春，寒潮再襲，廣州的租房市場還要熬多久？
本文源自無冕財經(jīng)
