本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)原創(chuàng)首發(fā)
作者：陳欣苗
“單是昨天來(lái)看房的人數(shù)，就比2月和3月兩個(gè)月都多，”4月13日，廣州天河區(qū)某城中村二房東李先生說(shuō)，“一天便租出了3套房，已經(jīng)算很好了?！?/p>
他對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員表示，從上周開始，村中不再實(shí)行封閉式管理，外來(lái)租客憑穗康碼便可進(jìn)村看房。
無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員在走訪廣州城中村、長(zhǎng)租公寓等過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，隨著疫情緩和、復(fù)工人員增加，租房者多了起來(lái)，廣州租賃市場(chǎng)逐漸回溫。廣州克而瑞數(shù)據(jù)也支持了這一觀察：3月廣州租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)翻倍增長(zhǎng)，成交量環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正。
盡管如此，目前廣州房屋租賃市場(chǎng)成交情況尚未完全恢復(fù)，3月成交量同比仍下降76.37％?！?strong>現(xiàn)在一天都接不到幾個(gè)電話，基本也沒(méi)什么人來(lái)看房。”白云區(qū)某中介門店工作人員對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員表示，疫情是放緩了，但人流還沒(méi)有恢復(fù)。
“目前無(wú)論對(duì)一手房東還是二手房東，都不好做。疫情的影響是漫長(zhǎng)的，預(yù)計(jì)可能是一年?！崩钕壬f(shuō)，現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就接到租客要退租的信息，“昨晚就有租客說(shuō)受疫情影響，公司做不下去了，要換地方，一個(gè)月后要退租?！?/p>
未真正回暖，房租降幅小
走在廣州天河區(qū)某城中村，隨處可見貼著、掛著的房屋租賃信息。招租人坐在標(biāo)配的小電動(dòng)上，車前掛著寫有房型信息和聯(lián)系方式的信息牌，聚集在村中的出入口。沒(méi)有小電動(dòng)的便手拿信息牌，在村子中走動(dòng)。
走訪過(guò)程中，多位招租人對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員表示，隨著前段時(shí)間疫情形勢(shì)放緩，來(lái)看房的人逐漸多了起來(lái)。4月9日，管理近200間房源的二房東林小姐對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員表示，近期租客人流量確實(shí)比之前多，不過(guò)仍有8％的空置率，以前一般都是滿租。
租房人口回流之下，招租人無(wú)一不急切地想把空置的房子租出去。一發(fā)現(xiàn)你在關(guān)注租賃信息，招租人便迎了上去問(wèn)你是否租房。
廣州城中村里面的租房信息，圖片來(lái)自無(wú)冕財(cái)經(jīng)。
整體上來(lái)看，廣州租賃市場(chǎng)亦出現(xiàn)回暖信號(hào)。廣州克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州全市新增個(gè)人租賃供應(yīng)翻倍增長(zhǎng)，環(huán)比上漲135.95％；成交量由2月份的環(huán)比下降84.53％變?yōu)?月份的環(huán)比正增長(zhǎng)，“隨著人口回流，全市成交迎來(lái)回暖”。
但在走訪中介門店過(guò)程中，無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員發(fā)現(xiàn)，盡管部分中介人員表示近期租房的人多了起來(lái)，但整體上并未真正回暖。多數(shù)中介門店較冷清，工作人員多在店中網(wǎng)上辦公，未有帶客看房。
“從廣州租賃市場(chǎng)整體的供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)來(lái)看，目前市場(chǎng)尚處于緩慢復(fù)蘇的過(guò)程。但現(xiàn)在疫情的影響還未消除，人流亦受到一定的管制，所以成交數(shù)據(jù)雖然環(huán)比有所上升，但同比仍不及，體現(xiàn)出稍微降溫的跡象?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)表示。廣州克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州租賃成交量同比仍下降76.37％。
在租金方面，也未因疫情而出現(xiàn)太大波動(dòng)。據(jù)廣州克而瑞數(shù)據(jù)，3月廣州掛牌租金價(jià)較上月環(huán)比下降4.23％，達(dá)64元/平方米/月，同比去年增長(zhǎng)12.28％。
“這房子我平時(shí)都是月租2400元，現(xiàn)在疫情期間，才租的2200元。”天河區(qū)某城中村二房東施小姐對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員說(shuō)。雖然不少招租人以“疫情期間，價(jià)格優(yōu)惠”為由吸引租客，但走訪發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是長(zhǎng)租公寓、城中村或小區(qū)，租房?jī)r(jià)格下降空間基本維持在100元至200元之間。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，廣州潛在的租房需求依舊很大，目前租房?jī)r(jià)格因市場(chǎng)降溫呈現(xiàn)小幅下降，隨著后續(xù)需求的釋放，價(jià)格亦會(huì)逐漸回溫。
市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖之下，已有租客反映房租議價(jià)空間小了許多。
“2月份的時(shí)候，這里的房子沒(méi)啥人租，都跳樓價(jià)了。文沖這一帶的房租本就便宜，加上這次疫情，有人租房東就趕緊放出去了，空著也是虧錢?！钡h價(jià)窗口已經(jīng)差不多關(guān)閉，租客林小姐說(shuō)，現(xiàn)在租房的人逐漸多了起來(lái)，她租住的那一棟已經(jīng)接近滿租，“估計(jì)讓房東降點(diǎn)價(jià)都不一定能談成”。
長(zhǎng)租公寓“先活著再說(shuō)”
城中村的房東已經(jīng)看到曙光，但長(zhǎng)租公寓的從業(yè)者依然在苦熬。
貝殼研究院在其發(fā)布的第一季度全國(guó)租賃市場(chǎng)報(bào)告中指出，受疫情影響，房源出租率下降、違約率提升，同時(shí)仍需給業(yè)主支付房租，造成現(xiàn)金流緊張，租賃企業(yè)負(fù)擔(dān)加重。這其中，以長(zhǎng)租公寓為代表的住房租賃企業(yè)在疫情期間損失嚴(yán)重，空置率大幅提升，并出現(xiàn)違約糾紛。
依據(jù)貝殼研究院調(diào)研，疫情期間，蛋殼公寓全國(guó)總出租率已跌至75％，同比下降20％；自如管理的100萬(wàn)間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業(yè)直接損失預(yù)計(jì)超過(guò)6億元；安歆公寓銷售預(yù)訂同比減少30％，出租率下降明顯。
“疫情對(duì)我們主要有3個(gè)方面的影響，包括項(xiàng)目被限制招租、原有租客回不來(lái)導(dǎo)致的退租，以及不同省份回流人群的管理難度增加導(dǎo)致的疫情防控壓力大。”樂(lè)乎公寓華南區(qū)域總經(jīng)理孔令博對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員說(shuō)。
樂(lè)乎公寓在廣州大概是4000間房源的規(guī)模，房源集中在海珠區(qū)和白云區(qū)，“目前資金可控”。
廣州城中村出入口聚集的招租人，圖片來(lái)自無(wú)冕財(cái)經(jīng)。
面對(duì)疫情帶來(lái)的租客退租、房屋空置等壓力，孔令博表示，在做好防疫工作的同時(shí)，隨著疫情逐漸緩解，公司加大力度對(duì)空置房源進(jìn)行銷售，包括一些列活動(dòng)策劃和優(yōu)惠方案，均是為了提高出租率，盡最大可能地去減少疫情期間帶來(lái)的損失。
據(jù)其介紹，目前樂(lè)乎公寓在廣州的出租情況相比2月和3月有所好轉(zhuǎn)，詢租情況和成交情況均有上升趨勢(shì)，但同比去年仍有差距，“恢復(fù)大概在七成左右”。在租房?jī)r(jià)格方面，平均降幅維持在200元左右。
相比樂(lè)乎公寓，僅布局廣州、約有500間房源的某小型長(zhǎng)租公寓，則通過(guò)大幅讓利的方式，提高出租率，以維持生存。該長(zhǎng)租公寓同和門店的負(fù)責(zé)人張先生表示：“先活著再說(shuō)，至于怎么活，后面再看?！?/p>
“疫情對(duì)長(zhǎng)租公寓的影響確實(shí)很大，雖然宣傳渠道一直在增加，但客戶量在3月初才慢慢增加?！睆埾壬f(shuō)，3月初其門店空置率達(dá)到三分之二，4月初空置率有所下降，但仍達(dá)到三分之一，“4月份至今，來(lái)看房的人又少了”。
張先生向無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員表示，從3月份開始，其房租價(jià)格基本降了20％。在價(jià)格讓利的情況下，雖然現(xiàn)在空置率有所上升，但利潤(rùn)降低了，只能保本。
“我這邊因?yàn)橛凶簦?月和2月基本月虧兩萬(wàn)，其他門店虧得最多的，月虧八萬(wàn)?！睆埾壬鷮⒆陨淼纳鏍顩r表述為“在夾縫中生存，一切都靠自己硬撐”。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員分析稱：“從前兩年開始，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)便開始降溫，目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)較大。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓的房租價(jià)格達(dá)到一定高度后，市場(chǎng)的需求端也會(huì)有一定的壓力。在有可替代的租住產(chǎn)品的情況下，比如廣州城中村的租房，有的人群便不會(huì)選擇再去租住長(zhǎng)租公寓。”
“從去年11月開始，長(zhǎng)租公寓暴雷的情形開始出現(xiàn)。疫情催化下，不排除有更多的長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)暴雷?！敝袊?guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓進(jìn)一步指出。
據(jù)專注于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的研究機(jī)構(gòu)房東東統(tǒng)計(jì)，2019年我國(guó)長(zhǎng)租公寓倒閉的品牌數(shù)量高達(dá)53家，遠(yuǎn)多于前兩年。其中，因?yàn)橘Y金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
貝殼研究院同樣指出，由于長(zhǎng)租公寓是薄利行業(yè)，不少企業(yè)本身仍處于虧損狀態(tài)，受到疫情的影響，企業(yè)現(xiàn)金流將更加吃緊，企業(yè)負(fù)擔(dān)更重，部分中小企業(yè)甚至可能面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)。
房東悲觀，專家樂(lè)觀
對(duì)于何時(shí)能回歸正常水平，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者顯然更悲觀。
“疫情對(duì)樂(lè)乎公寓的影響估計(jì)會(huì)持續(xù)到下半年?！笨琢畈┱f(shuō)，“如果說(shuō)同比恢復(fù)到正常水平，還要等疫情全部結(jié)束，人口真正地流通起來(lái)，城市住房租賃形成正常的供需關(guān)系才行。”
嚴(yán)躍進(jìn)則表示：“今年上半年長(zhǎng)租公寓的壓力肯定會(huì)大一些，下半年支持長(zhǎng)租公寓的各種財(cái)政政策會(huì)相應(yīng)增加，廣州的長(zhǎng)租公寓政策扶植力度會(huì)比較大?？偟膩?lái)說(shuō)，上半年仍會(huì)處于降溫狀態(tài)，下半年會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)?！?/p>
根據(jù)貝殼研究院的分析，長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)變。雖然疫情的發(fā)展會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)的長(zhǎng)期向好向穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)變。
與危機(jī)更大的長(zhǎng)租公寓相比，普通租房市場(chǎng)恢復(fù)起來(lái)會(huì)更容易嗎？
城中村二房東李先生似乎更不樂(lè)觀，他認(rèn)為疫情的影響是漫長(zhǎng)的，目前預(yù)計(jì)可能是一年。“一些公司受疫情影響，做不長(zhǎng)了，也會(huì)導(dǎo)致租客退租。”現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就接到租客要退租的信息。
“去年一批新來(lái)的二房東，他們承包的房子價(jià)格太高，現(xiàn)在已經(jīng)很難生存下去?！崩钕壬f(shuō)。
對(duì)于接下來(lái)的租賃市場(chǎng)預(yù)期，謝逸楓認(rèn)為，隨著租房需求的釋放和供應(yīng)量的增長(zhǎng)，租房市場(chǎng)的成交量和價(jià)格會(huì)在下半年逐漸升溫，“目前廣州的租房供應(yīng)市場(chǎng)比較大，不排除五、六月份會(huì)迎來(lái)小高潮。”
3月份重點(diǎn)城市租賃成交量大幅回升，圖片來(lái)自貝殼研究院。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，雖然目前市場(chǎng)離真正回暖還有差距，但也不用太悲觀。“兩會(huì)以后，各種經(jīng)濟(jì)刺激的推動(dòng)下，租賃市場(chǎng)升溫的可能性大，市場(chǎng)整體還是會(huì)呈現(xiàn)向好的趨勢(shì)?！?/p>
愿望總是美好，但現(xiàn)實(shí)不斷變化。近日廣州疫情防控再次拉響警報(bào)，有網(wǎng)友甚至調(diào)侃，全國(guó)似乎只有廣州人自己還不知道廣州已經(jīng)再成重點(diǎn)疫區(qū)。
尚未回春，寒潮再襲，廣州的租房市場(chǎng)還要熬多久？
本文源自無(wú)冕財(cái)經(jīng)
