燃財經(jīng)（ID:rancaijing）原創(chuàng)
作者 | 周繼鳳
?編輯 | 金玙璠
一紙“入學(xué)新政”，再次刺激了北京的“學(xué)區(qū)房”市場。
4月30日，北京市西城區(qū)教委發(fā)布了新的義務(wù)教育階段入學(xué)政策，核心是“多校劃片”和“六年一學(xué)位”，被稱為“731新政”。
即自2020年7月31日在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)單一學(xué)校，全部以多校劃片方式入學(xué)。且每套房子六年內(nèi)只提供一個登記入學(xué)學(xué)位。
曾經(jīng)的單校劃片是指一個片區(qū)內(nèi)的一套房子只有一個對口學(xué)校，家長在這個片區(qū)內(nèi)買了學(xué)區(qū)房，肯定能保證孩子上這所對口學(xué)校，升學(xué)有保障。而多校劃片是指一所房產(chǎn)對應(yīng)的是片區(qū)內(nèi)的多所學(xué)校，孩子升入哪所學(xué)校主要依靠電腦搖號，升學(xué)的隨機性加大了。
1998年后，北京取消了小升初統(tǒng)一入學(xué)考試，幼升小、小升初的主要升學(xué)原則變成了就近入學(xué)，學(xué)區(qū)房開始受到家長追捧，北京家長中間流傳著這樣一句順口溜——“西城是高地，東城是平地，海淀是丘陵”。北京西城區(qū)文昌胡同里曾出現(xiàn)過40萬一平米的天價學(xué)區(qū)房。
如今西城區(qū)的新政落地，意味著北京市最后一個優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域，也開始實行多校劃片。但有的家長為了趕上末班車，搶在731政策之前占住學(xué)位，有的也因隨機分配，愿意重金押注教育資源更為平均的片區(qū)，北京的房產(chǎn)市場一度迎來瘋狂搶購潮。
一位房產(chǎn)中介對燃財經(jīng)表示，五一之后，即便不是很好的學(xué)區(qū)，家長們也在搶房，比如，西城區(qū)榮豐2008小區(qū)9天成交了22套學(xué)區(qū)房，遠(yuǎn)高于一般情況下一個月30套的成交量。據(jù)了解，周邊小學(xué)有北京小學(xué)天寧寺分校、紅山小學(xué)、三義里等。
如今，整個北京市城區(qū)全部實行多校劃片政策，學(xué)區(qū)房能否降溫？購買天價學(xué)區(qū)房還有多大的意義？準(zhǔn)備購買學(xué)區(qū)房和已經(jīng)購買學(xué)區(qū)房的多位家長向燃財經(jīng)表示，新政策對自身選擇的影響不大，而且更愿意去尋找教育資源均衡的片區(qū)，這樣即使搖號，也能保障升入不錯的學(xué)校。
“因為想給孩子更好的教育資源，現(xiàn)在教育的市場化空間越來越小，而學(xué)區(qū)房作為少數(shù)可以交易的資源，未來肯定還會繼續(xù)堅挺?！币晃患议L表示。燃財經(jīng)和其中四位家長、一位學(xué)區(qū)房房產(chǎn)中介聊了聊他們眼中的學(xué)區(qū)房經(jīng)濟。
李秀 | HR 孩子即將上小學(xué) 2018年6月份購入
要想買到性價比高的學(xué)區(qū)房，天時地利人和一樣也不能少。
我們當(dāng)時買房子也是一波三折。最開始，有一戶人家急于用現(xiàn)金，于是以遠(yuǎn)低于市場價將房子出售。中介就帶著我們過去搶房子。真的是搶，緊俏的房子大家都想要。
但是已經(jīng)有一對夫妻比我們先到，他們也看上了這套房子。他們看完之后我們又上樓去看，覺得很合適，無論是價位、環(huán)境、交通，都比較符合我們的要求，可以買。
我和老公從樓里下來，坐上中介的電動車，準(zhǔn)備到中介的門店里坐坐。在路上，我們還在商量，“這個房子確實值”， “行行行，那要不咱就買這個吧”。
剛一下電動車，我們對中介說：“要不這房子我們要了吧?！?strong>結(jié)果中介苦笑著說：“你們說晚了，已經(jīng)有人簽了，就是你們前面那一對夫妻?！本嚯x看房，也就過去了十多分鐘。
原來，那一對夫妻看完房子后，立馬就決定買下來了，但當(dāng)時只有房東妻子在，于是這對夫妻直接在樓下等著房東回來。我們倆騎電動車回中介門店的功夫，人家已經(jīng)簽好合同把款直接打了過去。
圖 / 視覺中國
中介安慰我們說，“你們還算是幸運的，至少看到了房子，在你們之后，還有兩撥客戶，看都沒來得及看，房子就已經(jīng)被簽了?！?/p>
只是猶豫了十分鐘，好房子就被搶走了。事后我們非常后悔，當(dāng)時就和這個中介說：“下次如果有這種合適的房子，你就早點告訴我們，我們也快速敲定?！?/p>
為了看房子，我們其實跑了很多地方，看了特別多的房子，周圍的片區(qū)全都考察過了?？赡苁抢咸煊X得我們的付出不能白費，第一次搶房失敗后，又過了一兩個星期，好消息傳來了。
也是我們看上的那個片區(qū)，有位房東想賣房子，但消息并未對外公布，只是同關(guān)系比較好的中介說了一句，而這個中介正好是上次幫我們找房子的那位。
聽到消息后，我們火速去看了房子，整體都很滿意，當(dāng)時想還一下價格。結(jié)果房東說：“我建議你們盡快，要不然我這個房子一發(fā)廣告肯定就沒?！蔽倚南?，別為了那一點點錢，丟了西瓜撿了芝麻，最后一咬牙一狠心，當(dāng)場就簽了合同。
不過事后一算也是賺到了，兩居室，不到六百萬就拿下了，和同小區(qū)的兩居室相比，這個價格可以說是撿漏了。經(jīng)過這幾個月的合作，買完房子后，我們和中介的關(guān)系也沒斷，還真成為朋友了。
一周看了40多套房，一個月內(nèi)完成賣房買房
張安 | 壽險顧問 孩子兩歲 2018年6月份購入
我有北京戶口，家在朝陽，但是我家所在片區(qū)的學(xué)校，教學(xué)質(zhì)量都很一般，所以在孩子沒出生之前就一直考慮給孩子買學(xué)區(qū)房。
當(dāng)時有三種選擇，第一種，走國際學(xué)校的路線，從小上國際幼兒園，然后上國際學(xué)校，最后出國；第二種，從小上好的幼兒園，然后上國學(xué)班，不走公立校體系，然后再考大學(xué)；第三種，就是換個學(xué)區(qū)房。
最終，我們還是比較傳統(tǒng)地選了第三條路。我的想法是，日后如果想出國，還是有各種機會，但是如果不換學(xué)區(qū)房，真的就沒有別的選擇了。
除此之外，理財也是我主要考慮的一點，學(xué)區(qū)房算是我的投資。盡管我需要貸款買房，但是房價是不斷飆升的，十年、二十年之后我的資產(chǎn)是不斷增值的，甚至有可能翻倍。
我換的學(xué)區(qū)房是10萬一平，當(dāng)時相當(dāng)于是抄底入手的，到現(xiàn)在已經(jīng)漲到了一平米12萬-13萬。
一般來說，買房或者賣房的周期是半年左右，換房周期也就是先賣再買的周期基本上是九個月左右。而我是不到一個月的時間，就完成了先賣房后買房，我的換房經(jīng)歷可以算是一個奇跡了。
我當(dāng)時把同我買房賣房所有相關(guān)的人叫在一起開了個會，讓大家一起出謀劃策幫我想辦法，來回推演，一個方法不行就換另一個。當(dāng)天從下午兩點一直討論到夜里。
因為當(dāng)時東城區(qū)計劃推行多校劃片，時間點是6月30號。所以我一定要搶在政策出來之前把所有事情都辦好。在那之前，我一個星期看了四十多套房，基本上是，上午忙完早會，從十二點開始看房，一直看到晚上八九點，每天看完房都會記筆記、做總結(jié)，最后打印出的資料有十多頁A4紙那么多。
之所以那么快，是因為辦理賣房的手續(xù)的同時，買房的手續(xù)也在辦，最后經(jīng)過多方的努力，搶在6月11號之前把所有的手續(xù)都辦完了，也算是功夫不負(fù)有心人。
學(xué)區(qū)房關(guān)系孩子未來十幾年，打算再買一套做兩手準(zhǔn)備
王麗 | 媒體從業(yè)者 孩子剛上幼兒園 2018年5月份購入
我是2018年前后在東城區(qū)安交片區(qū)買的學(xué)區(qū)房。
其實我們原本在朝陽有一套房子，一開始對學(xué)區(qū)房這事兒也沒有太強烈的想法。但是在懷孕的時候，比我大幾歲的同事、剛生完孩子的同事都在聊學(xué)區(qū)房的事兒，都說學(xué)區(qū)房對孩子未來教育有多么重要。
平時我在上下班路上經(jīng)?？吹?，有些孩子一大早上就在地鐵里蹲著寫作業(yè)，家長在旁邊檢查，看著特別辛苦。我不太想讓自己的孩子過于辛苦，考慮再三，決定還是再買一套學(xué)區(qū)房做兩手準(zhǔn)備。
當(dāng)時就各種查攻略，加了不少微信群，經(jīng)常跟著中介四處跑、看房子。當(dāng)時了解的情況是，孩子在哪個學(xué)區(qū)上學(xué)，學(xué)籍就落到哪，日后小學(xué)、初中、高中都得在這個學(xué)區(qū)上學(xué)，所以需要長遠(yuǎn)規(guī)劃。
圖 / Pexels
相比海淀區(qū)來說，東、西城的學(xué)習(xí)壓力沒那么大，相比朝陽區(qū)，東、西城的升學(xué)率也更有保障，而且東城有些優(yōu)質(zhì)高中的重點率幾乎是百分之九十多。也就是說，你只要進了好的高中，哪怕是最后一名，也能上好的大學(xué)。這對我們來說是個巨大的吸引力。
我的判斷是，哪怕小學(xué)的水平差一點，只要能直升到優(yōu)質(zhì)的中學(xué)，對孩子考高中、大學(xué)都是有很大優(yōu)勢的。在考察過程中，我更關(guān)注學(xué)區(qū)房對應(yīng)的小學(xué)能不能直升優(yōu)質(zhì)的中學(xué)，最后鎖定在了安交片區(qū)。
中介告訴我們，安交片區(qū)的生源沒有那么多，但是周圍的幼兒園都是北京市的一級示范園，基本都可以裸上。果然，去年我們遞交了材料，審核得非常順暢，孩子直接就上了公立園。
大家都知道幼升小競爭壓力大，其實幼兒園的競爭也很大。幼升小是就近入學(xué)，但是幼兒園不屬于九年義務(wù)范疇，中間的可操作性比較大，并且北京的公立幼兒園資源極為稀缺、學(xué)費便宜，每個月只收幾百塊學(xué)費，而私立幼兒園，稍微好一點的，每月學(xué)費都要上萬元。
而我們買了這套學(xué)區(qū)房，不但能上一個好的小學(xué)，還能上一個很好的幼兒園，省了不少錢，等于說一舉兩得了。
其實對于家長來說，在買學(xué)區(qū)房之前，我們已經(jīng)在為孩子上幼兒園、小學(xué)、中學(xué)甚至大學(xué)做打算。孩子十幾年的未來，必須好好規(guī)劃。
非京籍家長：不忍心把孩子打回原籍，但靠租房上好學(xué)校很難
劉娜 | 銷售 孩子今年入學(xué) 2019年7月份購入
我其實不算是典型的學(xué)區(qū)房家長，因為我們的戶口不是北京戶口而是內(nèi)蒙古。孩子今年9月份上小學(xué)，去年中旬，我們在朝陽區(qū)望京買了一套房子，主要是為了讓孩子在朝陽區(qū)上一個稍微不錯的學(xué)校。
為此，我跑了不少地方聽專家講座，加了很多群、了解政策。我了解到的情況是，孩子幼升小，非京籍人員需要準(zhǔn)備四證，父母在京務(wù)工就業(yè)證明、在京實際住所居住證明、全家戶口薄、北京市居住證明。
而對于學(xué)校來說，因為學(xué)位有限，一般優(yōu)先錄取的是北京籍的孩子，其次是非京籍有房的，最后才是非京籍租房的。也就是說，想要讓孩子依靠租房上稍微質(zhì)量好一點的學(xué)校，是非常困難的。
北京的教育資源還是相對優(yōu)質(zhì)一點的?？紤]到這幾個方面，我們最后咬咬牙一狠心還是買了一個北京的房子，沒敢在東西城和海淀買，而是在朝陽區(qū)買的。即便如此，也需要400多萬左右。
圖 / 視覺中國
事實上，朝陽是很多非京籍家長的選擇，因為從政策上來看，朝陽區(qū)對非京籍家長和學(xué)生是相對友好的，并且相比于東、西城而言，學(xué)區(qū)房的價位也沒有那么高。我了解的西城區(qū)好的學(xué)區(qū)房最低也得750萬起。
但非京籍的孩子高考的時候需要回原籍考試，所以大量非京籍家長都面臨著同樣的問題：是讓孩子從小就留在戶籍所在地上學(xué)，還是在北京上到一半后轉(zhuǎn)學(xué)回去。
北京市的高考相比于其他省市來說難度較低，并且教材也不盡相同。這導(dǎo)致我們非京籍家長給孩子做規(guī)劃的時候必須考慮到，突然轉(zhuǎn)學(xué)孩子會不會不適應(yīng)，會不會跟不上等等問題。包括很多專家都在講，盡量是在小學(xué)畢業(yè)后，最晚初一、初二就得轉(zhuǎn)學(xué)回到地方。
孩子一直跟在身邊長大，我們也不忍心把孩子打回原籍。而且說實話，我們老家是內(nèi)蒙的，高考分?jǐn)?shù)線相比也不算太高，所以以后我們孩子回去參加國考，可能多多少少還有點優(yōu)勢。
我們糾結(jié)了很久，最終還是買了學(xué)區(qū)房，也算是穩(wěn)扎穩(wěn)打的第一步吧。
對于家長砸出真金白銀買學(xué)區(qū)房，其實我是能理解的。只是自己沒有這樣的條件，不然我很可能花天價給孩子買一個學(xué)區(qū)房。畢竟現(xiàn)在的大環(huán)境就是這樣，競爭的壓力大，優(yōu)質(zhì)的教育資源分配不太平均，再加上孩子在家庭中的地位非常重要，所以家長們肯定會傾盡所有為孩子選擇最好的資源。
300多萬的房子，一年漲價20萬
孟科 | 西城區(qū)房產(chǎn)中介 從業(yè)五年
我從事房產(chǎn)中介已經(jīng)五年了，主做學(xué)區(qū)房。西城是學(xué)區(qū)屬性比較強的片區(qū)，每個學(xué)校我都研究過，也研究過不計其數(shù)的小區(qū)。大部分的經(jīng)紀(jì)人只對自己的片區(qū)了解，相比于他們，我對學(xué)區(qū)研究更深一些，對11個片區(qū)都了解。
今年西城區(qū)的多校劃片政策出來后，學(xué)區(qū)房又火爆了一把，表現(xiàn)出來的結(jié)果是，房價的變化不是很大，但是成交量真的驚人。即便不是很好的學(xué)區(qū)，家長也在搶房。舉個例子，榮豐2008小區(qū)，一般情況下一個月也就成交大概30套左右，但這個月9天時間已經(jīng)成交了22套。實在是太火爆了。
家長們選擇西城區(qū)有幾個原因。我們的判斷是，東、西城和海淀的教育資源都相對好一些，但海淀劃分的學(xué)校片區(qū)實在是太大了，導(dǎo)致教育資源兩極分化比較嚴(yán)重，好的特別好，差的特別差，而海淀不管是好的學(xué)校，還是差的學(xué)校的孩子都需要拼、都需要補習(xí)，競爭環(huán)境過于激烈，所以為什么會說“海淀拼娃”，而東、西城的壓力就比較小了，孩子不需要上補習(xí)班，西城則更強調(diào)快樂教育，基本上看不到補習(xí)班的存在。
圖 / 視覺中國
近年來，家長對于直升校的考慮也漸漸多了起來。直升校是指，我買的學(xué)區(qū)房對應(yīng)的小學(xué)，可以直接升到某所中學(xué)，這樣一來，孩子不僅小學(xué)有保障，中學(xué)也有保障。有些家長觀察發(fā)現(xiàn)，盡管孩子上的小學(xué)比較差，但是直升的中學(xué)比較好，成績也會一直往上走，等到考高中的時候也不會掉隊。我認(rèn)為這些牛中（學(xué)區(qū)房市場上流傳的說法，按教學(xué)質(zhì)量將中學(xué)分為渣中、普中和牛中）對孩子的加工能力還是比較強的，推薦學(xué)區(qū)房的時候也會向家長著重說明。
事實上，年輕家長都注重教育，近幾年學(xué)區(qū)房的成交量不斷增加。尤其是到了每年年初，孩子當(dāng)年就得上學(xué)，還沒來得及買學(xué)區(qū)房的家長幾乎都是按分鐘計算去搶房。
還有一點，學(xué)區(qū)房也算是投資，孩子上完學(xué)再賣掉，房子是一直會增值保值的。孩子的學(xué)籍已經(jīng)入了，未來上學(xué)就沒什么問題了，房子就可以賣掉，也沒什么負(fù)擔(dān)。榮豐2008小區(qū)300多萬的房子，一年時間的漲幅就將近20萬。
盡管有各種政策出臺，為了讓學(xué)區(qū)房降溫，但實際上就我觀察，很多家長還是愿意買學(xué)區(qū)房的，現(xiàn)在甚至形成了買學(xué)區(qū)房的熱潮。有一部分家長即使有北京戶籍，還是準(zhǔn)備跨區(qū)域買房，就是為了獲得更優(yōu)質(zhì)的教育資源，畢竟各個城區(qū)的教育資源還是存在差異的。而有的家長則會考慮片區(qū)內(nèi)資源更為均衡的學(xué)區(qū)房，為了應(yīng)對多校劃片等政策，多手準(zhǔn)備、多個選擇。
*題圖來源于視覺中國。應(yīng)受訪者要求，文中李秀、張安、王麗、劉娜、孟科為化名。
