文/章哥說(shuō)買房
提問(wèn)1：
章哥好，昨天看好了一套房，**小區(qū)，中間位置中樓層，南北通透105平三居，裝修不錯(cuò)，滿五唯一。但是報(bào)價(jià)比其他的房子好像貴了一些，我想這會(huì)不會(huì)是中介在吃差價(jià)啊？請(qǐng)問(wèn)我該怎么還價(jià)？
回答1：
1、 如果這套房子的情況是按照你描述的這樣，那它很可能就應(yīng)該貴。因?yàn)樵谝话愕男^(qū)開盤時(shí)，這種房子的售價(jià)就是最高的。有很多開發(fā)商都這么定價(jià)，選定項(xiàng)目?jī)?nèi)核心位置的樓棟，以中間層或偏上一點(diǎn)兒的主打戶型作為價(jià)標(biāo)桿。其他的房源按照各種系數(shù)來(lái)計(jì)算單價(jià)，除了小戶型，基本上這種房源在銷控表上就屬于樓王價(jià)格。
2、 所以，這套房在業(yè)主當(dāng)時(shí)購(gòu)買的時(shí)候，價(jià)格就高，因此他也認(rèn)定了自己的房子必須比其他二手房貴，否則心理上過(guò)不去。你可以讓中介給你查一下房子的原始價(jià)值，跟其他房子比一比就知道了。
砍價(jià)的時(shí)候，你可以就以小區(qū)均價(jià)以下5%為最底線，直接砍出第一刀，以能全款支付的名義來(lái)做說(shuō)辭，試探一下業(yè)主的態(tài)度。當(dāng)然也不用管他有什么想法，反正肯定都是不同意。之后以貸款的名義往上加價(jià)，等兩次之后再用全款的名義砍一次價(jià)，把業(yè)主弄糊涂了最好，惹急了也無(wú)所謂，只要能試探出大致的底價(jià)就行。
3、 中介會(huì)吃差價(jià)嗎？
首先說(shuō)業(yè)務(wù)員是不會(huì)的，尤其是大中介的業(yè)務(wù)員，主要是犯不上。
小中介的業(yè)務(wù)員也不可能，因?yàn)殡p方互不信任。業(yè)務(wù)員就不可能主動(dòng)提出漲價(jià)，然后和業(yè)主分成。現(xiàn)在這市場(chǎng)行情都是透明的，跟十幾二十年前早就不同了，漲價(jià)之后賣給誰(shuí)去？而且業(yè)主也不敢相信，萬(wàn)一漲價(jià)之后，你們拿我這套房當(dāng)參照物了怎么辦？光讓客戶來(lái)看房，就是沒(méi)人買，到最后受損的還是業(yè)主。
如果是業(yè)主提出漲價(jià)，同時(shí)承諾給業(yè)務(wù)員分成，業(yè)務(wù)員也不敢信。就算遇到了傻子，把房高價(jià)賣出去了，憑什么能保證業(yè)主講誠(chéng)信？畢竟這錢都是打到業(yè)主戶頭里的。而且，業(yè)務(wù)員非常了解行情，一眼就能估算出價(jià)格，犯不上為了這沒(méi)譜兒的外快去費(fèi)力氣。
總之，無(wú)論大小中介，業(yè)務(wù)員是不可能吃差價(jià)的，想吃也吃不著。而且他們也不會(huì)幫著業(yè)主抬價(jià)，快速成交才是他們的唯一追求，管他多少錢呢。因?yàn)樗麄兌际强磕锰岢缮畹模岢墒怯斜壤?，一般也?%。就算多賣出10萬(wàn)去，到他手里才多掙1000塊錢，可卻要付出N多倍的努力，實(shí)在劃不來(lái)。
4、 中介公司是有可能抬價(jià)的，但目的也不是為了吃差價(jià)，同樣也吃不著?，F(xiàn)在的管理非常嚴(yán)格，從市場(chǎng)價(jià)格的透明度，到監(jiān)管手段的嚴(yán)格性，讓中介公司無(wú)計(jì)可施，吃差價(jià)的年代早就過(guò)去了。
公司之所以會(huì)抬價(jià)，目的是壟斷房源。比如一套房按照市場(chǎng)價(jià)值500萬(wàn)，他們就讓客戶報(bào)520萬(wàn)，但得有條件：獨(dú)家代理。壟斷房源之后至于多少錢賣出去，那還得是市場(chǎng)說(shuō)了算，想賣出天價(jià)去只是夢(mèng)想，誰(shuí)買??？現(xiàn)在找個(gè)傻子比找個(gè)圣人都難。
5、 建議，你可以去附近別的中介公司問(wèn)問(wèn)，看有沒(méi)有這套房源，如果沒(méi)有，就是獨(dú)家代理的，那有可能報(bào)價(jià)高了。這也無(wú)所謂，往低了砍價(jià)唄，反正錢在你兜里，達(dá)不到預(yù)期不掏不就行了。
6、 總結(jié)：如果這套房當(dāng)初買的時(shí)候就比其他房源貴的話，那這報(bào)價(jià)就相對(duì)合理，最低也低不過(guò)均價(jià)。中介員工不可能吃差價(jià)，無(wú)論大小公司都不可能。大型的，在片區(qū)內(nèi)處于相對(duì)壟斷地位的大中介，有可能會(huì)抬價(jià)，但也不是為了吃差價(jià)，就是壟斷房源。只要你多問(wèn)多看多思考，吃不了虧。
提問(wèn)2：
章哥，東直門外70年代的老公房，50-60㎡，單價(jià)多少錢為合理？這種房子的投資前景怎么樣？有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
回答2：
1、 市場(chǎng)價(jià)格都是買賣雙方用真金白銀試探出來(lái)的，沒(méi)有什么合理不合理，就是市場(chǎng)價(jià)而已。
而且，就算是同一地段的房子，因?yàn)槲恢?、朝向、戶型、裝修等各個(gè)因素，價(jià)格也會(huì)不同。我如果給你一個(gè)寬泛的參考價(jià)，比如6-7萬(wàn)為合理，但這實(shí)在沒(méi)什么意義。還是具體情況具體分析吧。
2、 老公房的租售比并不低，甚至高于一般二手房。升值率也一樣，其實(shí)都是地段的價(jià)值。
3、 如果樓齡太老，就像這70年代的，在銀行貸款時(shí)會(huì)受到限制，很多銀行規(guī)定，樓齡+貸款年限不得超過(guò)50年，甚至還有40年的。所以，將來(lái)在出手時(shí)的掛牌時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些。其他沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)，也基本沒(méi)有拆遷的可能，沒(méi)人拆的起。
提問(wèn)3：
章哥您好，想請(qǐng)教一下限竟房的事情。西南三環(huán)六里橋的**項(xiàng)目，值得入手嗎？
回答3：
1、 先說(shuō)什么是限竟房？就是限售價(jià)竟地價(jià)的房子。名義上是讓開發(fā)商相互競(jìng)爭(zhēng)，給百姓們提供物美價(jià)廉的房子。但仔細(xì)想想可能嗎？開發(fā)商有那么高尚嗎？
既然限定了售價(jià)，又抬高了地價(jià)，那開發(fā)商要想不賠本甚至有利潤(rùn)，就必須在建造成本上省錢啊，沒(méi)別的辦法。從常理角度分析，這種房子的質(zhì)量能很好嗎？
2、 現(xiàn)價(jià)是77800，沒(méi)超過(guò)限價(jià)81690，是開發(fā)商慈悲嗎，給買房人讓利？不是的，是他們已經(jīng)盡力了，再高就更沒(méi)人買了。也就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)開發(fā)商拿地時(shí)，他們和拍地方對(duì)今天的市場(chǎng)都有些誤判，認(rèn)為房子上市時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)大幅上漲，所以才都報(bào)出高價(jià)。
但是，今天周邊的二手房才6萬(wàn)左右，這種限競(jìng)房的價(jià)格有什么競(jìng)爭(zhēng)力？誰(shuí)都不傻，開發(fā)商和zf都不傻，買房人也不傻，大家都會(huì)用錢去投票的。
3、 建議，如果能有其他的選擇，就不要買限競(jìng)房，不僅房子質(zhì)量不好說(shuō)，在將來(lái)的出售階段也會(huì)很麻煩，有很多的限制。這本來(lái)就是讓買房人自住，不是讓投資人獲利的，如果想炒這種房，不是和政策對(duì)著干嗎？能有好結(jié)果！
便宜，不是那么好賺的，表面的便宜，背后都有麻煩。
