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買二手房時,中介有可能吃差價嗎?業(yè)內(nèi)人揭秘

時間:2020-06-06 15:20來源:網(wǎng)絡(luò)整理 瀏覽:
文/章哥說買房提問1:章哥好,昨天看好了一套房,**小區(qū),中間位置中樓層,南北通透105平三居,裝修不錯,滿五唯一。但是報(bào)價比其他的房子好像

文/章哥說買房

買二手房時,中介有可能吃差價嗎?業(yè)內(nèi)人揭秘賣房報(bào)價的套路

提問1:

章哥好,昨天看好了一套房,**小區(qū),中間位置中樓層,南北通透105平三居,裝修不錯,滿五唯一。但是報(bào)價比其他的房子好像貴了一些,我想這會不會是中介在吃差價?。空垎栁以撛趺催€價?

回答1:

1、 如果這套房子的情況是按照你描述的這樣,那它很可能就應(yīng)該貴。因?yàn)樵谝话愕男^(qū)開盤時,這種房子的售價就是最高的。有很多開發(fā)商都這么定價,選定項(xiàng)目內(nèi)核心位置的樓棟,以中間層或偏上一點(diǎn)兒的主打戶型作為價標(biāo)桿。其他的房源按照各種系數(shù)來計(jì)算單價,除了小戶型,基本上這種房源在銷控表上就屬于樓王價格。

2、 所以,這套房在業(yè)主當(dāng)時購買的時候,價格就高,因此他也認(rèn)定了自己的房子必須比其他二手房貴,否則心理上過不去。你可以讓中介給你查一下房子的原始價值,跟其他房子比一比就知道了。

砍價的時候,你可以就以小區(qū)均價以下5%為最底線,直接砍出第一刀,以能全款支付的名義來做說辭,試探一下業(yè)主的態(tài)度。當(dāng)然也不用管他有什么想法,反正肯定都是不同意。之后以貸款的名義往上加價,等兩次之后再用全款的名義砍一次價,把業(yè)主弄糊涂了最好,惹急了也無所謂,只要能試探出大致的底價就行。

3、 中介會吃差價嗎?

首先說業(yè)務(wù)員是不會的,尤其是大中介的業(yè)務(wù)員,主要是犯不上。

小中介的業(yè)務(wù)員也不可能,因?yàn)殡p方互不信任。業(yè)務(wù)員就不可能主動提出漲價,然后和業(yè)主分成?,F(xiàn)在這市場行情都是透明的,跟十幾二十年前早就不同了,漲價之后賣給誰去?而且業(yè)主也不敢相信,萬一漲價之后,你們拿我這套房當(dāng)參照物了怎么辦?光讓客戶來看房,就是沒人買,到最后受損的還是業(yè)主。

如果是業(yè)主提出漲價,同時承諾給業(yè)務(wù)員分成,業(yè)務(wù)員也不敢信。就算遇到了傻子,把房高價賣出去了,憑什么能保證業(yè)主講誠信?畢竟這錢都是打到業(yè)主戶頭里的。而且,業(yè)務(wù)員非常了解行情,一眼就能估算出價格,犯不上為了這沒譜兒的外快去費(fèi)力氣。

總之,無論大小中介,業(yè)務(wù)員是不可能吃差價的,想吃也吃不著。而且他們也不會幫著業(yè)主抬價,快速成交才是他們的唯一追求,管他多少錢呢。因?yàn)樗麄兌际强磕锰岢缮畹?,而提成是有比例的,一般也?%。就算多賣出10萬去,到他手里才多掙1000塊錢,可卻要付出N多倍的努力,實(shí)在劃不來。

4、 中介公司是有可能抬價的,但目的也不是為了吃差價,同樣也吃不著。現(xiàn)在的管理非常嚴(yán)格,從市場價格的透明度,到監(jiān)管手段的嚴(yán)格性,讓中介公司無計(jì)可施,吃差價的年代早就過去了。

公司之所以會抬價,目的是壟斷房源。比如一套房按照市場價值500萬,他們就讓客戶報(bào)520萬,但得有條件:獨(dú)家代理。壟斷房源之后至于多少錢賣出去,那還得是市場說了算,想賣出天價去只是夢想,誰買啊?現(xiàn)在找個傻子比找個圣人都難。

5、 建議,你可以去附近別的中介公司問問,看有沒有這套房源,如果沒有,就是獨(dú)家代理的,那有可能報(bào)價高了。這也無所謂,往低了砍價唄,反正錢在你兜里,達(dá)不到預(yù)期不掏不就行了。

6、 總結(jié):如果這套房當(dāng)初買的時候就比其他房源貴的話,那這報(bào)價就相對合理,最低也低不過均價。中介員工不可能吃差價,無論大小公司都不可能。大型的,在片區(qū)內(nèi)處于相對壟斷地位的大中介,有可能會抬價,但也不是為了吃差價,就是壟斷房源。只要你多問多看多思考,吃不了虧。

提問2:

章哥,東直門外70年代的老公房,50-60㎡,單價多少錢為合理?這種房子的投資前景怎么樣?有什么風(fēng)險嗎?

回答2:

1、 市場價格都是買賣雙方用真金白銀試探出來的,沒有什么合理不合理,就是市場價而已。

而且,就算是同一地段的房子,因?yàn)槲恢?、朝向、戶型、裝修等各個因素,價格也會不同。我如果給你一個寬泛的參考價,比如6-7萬為合理,但這實(shí)在沒什么意義。還是具體情況具體分析吧。

2、 老公房的租售比并不低,甚至高于一般二手房。升值率也一樣,其實(shí)都是地段的價值。

3、 如果樓齡太老,就像這70年代的,在銀行貸款時會受到限制,很多銀行規(guī)定,樓齡+貸款年限不得超過50年,甚至還有40年的。所以,將來在出手時的掛牌時間會長一些。其他沒什么風(fēng)險,也基本沒有拆遷的可能,沒人拆的起。

提問3:

章哥您好,想請教一下限竟房的事情。西南三環(huán)六里橋的**項(xiàng)目,值得入手嗎?

回答3:

1、 先說什么是限竟房?就是限售價竟地價的房子。名義上是讓開發(fā)商相互競爭,給百姓們提供物美價廉的房子。但仔細(xì)想想可能嗎?開發(fā)商有那么高尚嗎?

既然限定了售價,又抬高了地價,那開發(fā)商要想不賠本甚至有利潤,就必須在建造成本上省錢啊,沒別的辦法。從常理角度分析,這種房子的質(zhì)量能很好嗎?

2、 現(xiàn)價是77800,沒超過限價81690,是開發(fā)商慈悲嗎,給買房人讓利?不是的,是他們已經(jīng)盡力了,再高就更沒人買了。也就是說,當(dāng)時開發(fā)商拿地時,他們和拍地方對今天的市場都有些誤判,認(rèn)為房子上市時房地產(chǎn)市場會大幅上漲,所以才都報(bào)出高價。

但是,今天周邊的二手房才6萬左右,這種限競房的價格有什么競爭力?誰都不傻,開發(fā)商和zf都不傻,買房人也不傻,大家都會用錢去投票的。

3、 建議,如果能有其他的選擇,就不要買限競房,不僅房子質(zhì)量不好說,在將來的出售階段也會很麻煩,有很多的限制。這本來就是讓買房人自住,不是讓投資人獲利的,如果想炒這種房,不是和政策對著干嗎?能有好結(jié)果!

便宜,不是那么好賺的,表面的便宜,背后都有麻煩。

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