文|凱風
房地產(chǎn)稅，離落地還有多遠？
日前，中央發(fā)布《關于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》，其中明確提及：
穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。健全地方稅體系，調整完善地方稅稅制，培育壯大地方稅稅源，穩(wěn)步擴大地方稅管理權。
這是繼2018年和2019年寫入政府工作報告之后，房地產(chǎn)稅再次進入中央權威文件。
這意味著，立法是大勢所趨，房地產(chǎn)稅一定會來。但“穩(wěn)妥推進”四字，說明落地恐怕不會那么快。
那么， 房地產(chǎn)稅何時會到來？
01
房地產(chǎn)稅，一直都是熱門話題。
早在2013年，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”就已出現(xiàn)在權威文件。2017年，“推進房地產(chǎn)稅立法”成為熱門話題，2018年和2019年兩次進入政府工作報告，這一次再次現(xiàn)身權威文件。
事實上，房地產(chǎn)稅開征，早已萬事俱備。
正如《全國住房信息聯(lián)網(wǎng)》一文所言，房地產(chǎn)稅要想順利開征，必須滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、70年產(chǎn)權續(xù)期、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)等前提。如今這些舉措都已陸續(xù)落地，房地產(chǎn)稅開征只剩時間問題。
技術不是問題，推進路徑也早已明晰。
早在幾年前，有關負責人就明確表示：
房地產(chǎn)稅立法，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”12字原則進行推進。
立法先行，說的是房地產(chǎn)稅必須歷經(jīng)草案起草、征求意見、人大立法、審議通過、落地執(zhí)行等法定程序，不會突然襲擊，不會貿(mào)然開征，必定給社會留足緩沖空間。
而充分授權和分步推進，則意味著房地產(chǎn)稅可能不會全國一盤棋，也不會一刀切全部征收，可能會拿部分一二線熱門城市進行試點。
前不久，深圳因房價問題引發(fā)社會熱議，當?shù)赜嘘P部門就曾明確表示或將“考慮房地產(chǎn)稅”：
對于房價上漲，深圳準備了很多手段。比如在交易環(huán)節(jié)，對高價房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化；在持有環(huán)節(jié)，我們接下來也可以考慮房地產(chǎn)稅的問題。
可以說，社會共識有之，技術儲備有之，立法原則有之，地方需要也有之……萬事俱備，房地產(chǎn)稅為何沒能迅速落地。
02
畢竟，房地產(chǎn)稅牽一發(fā)而動全身。
是否開征房地產(chǎn)稅，不僅是技術問題，也不只是立法問題，而是關乎一系列的利益博弈，關乎房地產(chǎn)長遠發(fā)展的大環(huán)境。
從根本上來說，房地產(chǎn)稅，最主要的作用并非降房價，而是為地方政府開辟新稅源，以取代日漸枯竭的賣地收入。
畢竟，房地產(chǎn)稅，是未來地方政府的主要稅收來源之一，當樓市從黃金時代步入白銀時代，賣地收入日益收縮，住房整體接近過剩狀態(tài)，房地產(chǎn)稅的迫切性越來越強。
房地產(chǎn)稅的推進，雖然不是為房價而來，但勢必影響到整個房地產(chǎn)市場，必然會遭受一些群體或明或暗的抵觸。
房地產(chǎn)稅是持有稅，只要有房就要長期繳稅。即使每年稅率只有1個點，累計下來也不是一筆小成本，這就與個稅、契稅、增值稅這種交易時才會產(chǎn)生的一次性稅費，形成懸殊對比。
更關鍵的是，房地產(chǎn)稅至少將會影響近半家庭，這背后充滿著復雜的利益博弈。
根據(jù)《央行最新調查報告》，我國城鎮(zhèn)居民家庭七成財富都是房產(chǎn)，住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
退一步講，假設一套房的剛需家庭可以免征，那么房地產(chǎn)稅覆蓋的家庭比例也高達41.5%，影響范圍之大，可見一斑。
03
回到當下，房地產(chǎn)稅開征，還需要穩(wěn)定的樓市環(huán)境。
通過這幾年的輿論效應不難看出，樓市越是高漲之時，房地產(chǎn)稅的呼聲就越高，來自官方的各種表態(tài)也就越密集。
相反，樓市越是橫盤乃至存在下行風險時，房地產(chǎn)稅的聲音就越少，基調也就更為穩(wěn)重。
這種現(xiàn)象很好理解。畢竟，房地產(chǎn)稅是為厘清土地房地產(chǎn)稅費體系、為地方政府開辟新稅源，而非降房價，而為保證征收效益最大化，也要防止樓市出現(xiàn)明顯波動。
一言以蔽之，房地產(chǎn)稅開征，時機很重要。
如果經(jīng)濟下行壓力未能得到有效緩解，樓市下行周期進一步延長，房價下跌的風險日益放大，房地產(chǎn)稅推出的時間可能還會推遲。
相反，如果樓市再度轉熱，居民杠桿率進一步攀升，金融風險隨之而增加，那么房地產(chǎn)稅的推進有望加速。
無論如何，推進房地產(chǎn)稅都是大勢所趨，唯一的懸念只是時間。
