最近，國(guó)家頒布了不少在金融領(lǐng)域的相關(guān)政策，前有創(chuàng)業(yè)板改制，現(xiàn)有中國(guó)版REITs誕生。
4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》
這么長(zhǎng)一串名詞是什么鬼？我們給你答疑解惑。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一群投資者把錢湊到一起，交給一個(gè)基金經(jīng)理，讓他去投資房地產(chǎn)（例如商場(chǎng)、住宅樓、賓館），或者基建項(xiàng)目（例如機(jī)場(chǎng)、鐵路、公路），然后賺到的錢，扣掉基金經(jīng)理的工資（管理費(fèi)），然后大家分。
錢還是那個(gè)錢，房子還是那個(gè)房子，在開(kāi)發(fā)商手里，那叫“不動(dòng)產(chǎn)”，拿出來(lái)做成REITs，分給大家，這就叫做“資產(chǎn)證券化”。
不過(guò)，中國(guó)版REITs的對(duì)象這次不包括房地產(chǎn)。
這么一說(shuō)，REITS和基金不是差不多嗎？其實(shí)也有差別，其中明顯區(qū)別是：基金中房地產(chǎn)私募股權(quán)基金是不公開(kāi)的，對(duì)投資人有嚴(yán)格限制，比如資產(chǎn)要求很高，百萬(wàn)級(jí)起投，投資期限幾年；REITs門檻相應(yīng)低得多，面向公眾開(kāi)放，有些幾千元起就可以了。
直接投資不動(dòng)產(chǎn)，時(shí)間、精力等等都得花很大成本，但買賣REITs省事兒多了，這些基金將可以在二級(jí)市場(chǎng)交易。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，買賣房子就跟買賣股票一樣方便，提高了流動(dòng)性。
另外，投資者個(gè)人買商鋪，回報(bào)率不一定比得上REITs，因?yàn)镽EITs匯總的資金量大，可以投標(biāo)到更好的基建項(xiàng)目，更好位置的商鋪、商場(chǎng)。
萬(wàn)一砸進(jìn)去的錢，別人不投資，而是干別的事了呢？關(guān)于這塊，我們可以看看其他國(guó)家的規(guī)定，比如美國(guó)會(huì)規(guī)定：
1. REITs 的資產(chǎn)組合中至少有 75%的資產(chǎn)價(jià)值為房地產(chǎn)、抵押貸款、其他 REITs 份額、現(xiàn)金或政府證券。
2. 收入來(lái)源中90%以上是租金或利息收入、出售資產(chǎn)或其他信托組織的股息收入，以及其它源于房地產(chǎn)渠道的收入。
3. 95%以上的可稅利潤(rùn)（taxable income）（扣除資本所得后）應(yīng)分配給股東。
為了取得REITs的合法地位，在REITs成立后的第一稅收年度，它必須向有關(guān)部門申請(qǐng)地位評(píng)定。既然都說(shuō)是中國(guó)版REITs了，在這方面也會(huì)有一定規(guī)則約束。
如果選到了好項(xiàng)目，那分紅下來(lái)美滋滋。但是另一方面，作為交易性產(chǎn)品，即“股性”的一面，它的價(jià)格是波動(dòng)的，投資者是有可能賠錢的。
以香港最知名的REITs基金“領(lǐng)展房產(chǎn)基金 00823.hk”為例，如下圖所示，在疫情開(kāi)始之后，基金市值也大幅下跌，風(fēng)險(xiǎn)一樣存在。
就和其他的股票和基金一樣，REITs也可以退市。這時(shí)候，基金管理方會(huì)把持有的不動(dòng)產(chǎn)售出或者清盤，在扣除費(fèi)用之后，資金退還給基金持有人，并撤銷上市地位。
不過(guò)，中國(guó)版REITs相關(guān)規(guī)定還沒(méi)出來(lái)，屆時(shí)得根據(jù)具體政策來(lái)看。
這一政策里提到，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，充分依托資本市場(chǎng)，積極支持符合國(guó)家政策導(dǎo)向的重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)展 REITs 試點(diǎn)。”很明白，房地產(chǎn)不在里面，基建或者新基建才是這次重點(diǎn)對(duì)象。
對(duì)于我們老百姓來(lái)說(shuō)，本來(lái)可以投資的渠道就不多，這次REITs將要出現(xiàn)，多打開(kāi)了我們一條投資渠道。但要記住，凡是投資多少都有風(fēng)險(xiǎn)，想要把握機(jī)會(huì)，還需要看清機(jī)會(huì)背后的風(fēng)險(xiǎn)。
