在土地市場(chǎng)高溫的2016年和2017年，北京、上海土地市場(chǎng)誕生了許多高價(jià)地。而如今，兩三年過(guò)去，這些高價(jià)地逐漸進(jìn)入銷售階段。它們的境況如何？一方面，當(dāng)初拿地的房企在地價(jià)高的時(shí)候進(jìn)入，土地成本高企；另一方面，目前我國(guó)樓市整體調(diào)控依然從嚴(yán)，這些高價(jià)地在經(jīng)過(guò)兩年甚至三年的醞釀后，依然面臨著入市難、盈利難的雙重困境。
北京高價(jià)地面臨盈利難
在嚴(yán)厲的調(diào)控下，北京高價(jià)地的入市周期相比于普通項(xiàng)目更為漫長(zhǎng)。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年10月28日，北京八成高價(jià)地已經(jīng)入市，入市項(xiàng)目的平均入市周期達(dá)17個(gè)月，超過(guò)全國(guó)平均入市周期10個(gè)月左右。
而入市最為緩慢的高價(jià)地是位于北京昌平的招商?都會(huì)中心，拿地之后25個(gè)月才首次開(kāi)盤(pán)。招商?都會(huì)中心所在地塊是由招商蛇口以30億元的代價(jià)摘得，樓板面價(jià)約為每平方米35200元。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的目前已經(jīng)入市的16個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目來(lái)看，測(cè)算地價(jià)房?jī)r(jià)比值處于19%-92%不等，房地差在3742元-39295元/平方米之間。
盈利空間較大的項(xiàng)目集中在大興、順義、昌平、延慶、懷柔等區(qū)域，并且是拿地較早的項(xiàng)目，多早于2016年6月。其中,綠地?海珀云翡、陽(yáng)光城?檀悅、招商?都會(huì)中心三項(xiàng)目的房地差均超3萬(wàn)元/平方米，地房比均在52%以下，盈利空間十分可觀。
值得注意的是，盈利的高價(jià)地還是少數(shù)，七成入市高價(jià)地面臨虧損。這部分項(xiàng)目房地差多在1萬(wàn)元/平方米以下，地房比多在70%以上。
其中，位于房山區(qū)的熙湖悅著項(xiàng)目、石景山區(qū)的西山薈景嘉園、平谷區(qū)的北京嶺秀等項(xiàng)目房地差也均在7000元/平方米以下，剔除掉建安成本4250元/平方米之后，僅余下不足2750元/平方米。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱分析說(shuō)：“對(duì)于上述高價(jià)地塊來(lái)講，售價(jià)在剔除底價(jià)、建安成本之后難以覆蓋財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等成本，難逃虧損的厄運(yùn)?！?/p>
“這批高價(jià)地集中成交在2017年，并且以下半年居多，這也與當(dāng)時(shí)北京的土地市場(chǎng)情況有極大關(guān)聯(lián)。當(dāng)時(shí)剛剛經(jīng)歷過(guò)2016年樓市高位的大部分房企去庫(kù)存取得了階段性成果，對(duì)北京樓市充滿信心。同時(shí)房企也為戰(zhàn)略布局考慮，在北京補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。因此2017年北京誕生了許多區(qū)域性高價(jià)地?！?丁祖昱分析表示。
上海高價(jià)地去化難
曾經(jīng)聞名全國(guó)的單價(jià)最高地塊――上海中興路高價(jià)地近期傳出即將入市的消息，這塊地是2016年由融信以110.1億元獲得，樓面價(jià)10.03萬(wàn)元/平方米，后引入萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)。在經(jīng)歷了近40個(gè)月之后，這塊地傳出即將以每平方米13萬(wàn)元入市，但是，至今還未正式領(lǐng)取預(yù)售證，可謂是“難產(chǎn)”。
不久前，作為上海寶山區(qū)首個(gè)單價(jià)“破六萬(wàn)”的項(xiàng)目，央璽以“買(mǎi)房送寶馬”的營(yíng)銷噱頭迅速引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注，“買(mǎi)房送寶馬”這種營(yíng)銷手法的出爐也反映出央璽在入市后面臨的市場(chǎng)困局。
時(shí)間回溯到2016年8月17日，建發(fā)、首開(kāi)、中糧聯(lián)合體以總價(jià)67.9億元競(jìng)得寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)一塊宅地，總建筑面積約為12.6萬(wàn)平方米，溢價(jià)率115%，樓面價(jià)53727元/平方米，正是央璽所在地塊，該地塊成為當(dāng)時(shí)的寶山顧村板塊名副其實(shí)的高價(jià)地，也成為了上海外環(huán)樓面價(jià)之最。
在歷經(jīng)34個(gè)月之后，今年6月27日，央璽以6.3萬(wàn)元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，最高報(bào)價(jià)6.8萬(wàn)元/平方米，最低報(bào)價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，略高于樓面價(jià)，可謂是“虧本銷售”。
但是，央璽的銷售卻很不理想，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息，央璽于今年6月和10月分別兩次開(kāi)盤(pán)，總計(jì)推出可售住宅675套，截至11月5日，已銷售172套，去化率約為25%。
在上海，同樣面臨虧損命運(yùn)的還有多幅高價(jià)地，這其中不乏卷入碧桂園、保利等大型房企。
以碧桂園為例，習(xí)慣在三四線城市拿地的碧桂園在2016年“補(bǔ)倉(cāng)一二線“的戰(zhàn)略下，積極在上海補(bǔ)倉(cāng)，選擇與東原地產(chǎn)進(jìn)行合作，以14.12億元競(jìng)得上海青浦區(qū)宅地，溢價(jià)率101%，成交樓面價(jià)30107元/平方米，也成為碧桂園在上海拿地單價(jià)最高的項(xiàng)目。
2019年9月，東原碧桂園首次開(kāi)盤(pán)，推出392套建筑面積約90-100平方米高層，均價(jià)約4.3萬(wàn)/平方米。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，從9月開(kāi)盤(pán)至今，項(xiàng)目已售房源36套，去化率為9%。
上海郊區(qū)的高價(jià)地由于新房售價(jià)大幅高于周邊二手房，所以新房的銷售困境凸顯。2016年5月11日，象嶼地產(chǎn)以21.5億元總價(jià)力壓23家開(kāi)發(fā)商，競(jìng)得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊，樓面價(jià)22625.14元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)126.25%，扣除5%保障房后實(shí)際樓面價(jià)2.38萬(wàn)元/平方米。2016年8月19日，象嶼與保利聯(lián)合開(kāi)發(fā)該地塊。2019年3月開(kāi)盤(pán)至今，均價(jià)約為每平方米3.7萬(wàn)元，總計(jì)1020套房源售出639套，去化率達(dá)到約63%。
北京、上海的高價(jià)地入市難、盈利難的狀況在短時(shí)間內(nèi)難以有改善。丁祖昱表示：“考慮到近期樓市日漸蕭條、成交持續(xù)低迷，‘金九銀十’早已不在，房企大都陷入‘賠本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應(yīng)力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，項(xiàng)目去化速度愈加緩慢，資金回籠速度也勢(shì)必趨緩，接下來(lái)的日子只會(huì)更加艱難?！?/p>
