新型冠狀病毒感染肺炎疫情（以下簡(jiǎn)稱“疫情”）自2019年12月于武漢爆發(fā)以來(lái)，目前已蔓延至全國(guó)31個(gè)省市及港澳臺(tái)和世界24個(gè)國(guó)家，世界衛(wèi)生組織將其列為“國(guó)際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”。當(dāng)前疫情的防控形勢(shì)仍然十分嚴(yán)峻，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)短期造成較大沖擊，特別是對(duì)交通運(yùn)輸、餐飲、旅游、娛樂(lè)等行業(yè)沖擊嚴(yán)重，房地產(chǎn)業(yè)自然也無(wú)法置身事外。
銷售減少，影響房企資金回籠
暫停售樓處銷售活動(dòng)、企業(yè)復(fù)工時(shí)間延后等舉措，直接影響新房銷售及房地產(chǎn)企業(yè)短期資金回籠和開發(fā)投資。銷售作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來(lái)源，銷售放緩將顯著影響房企短期資金面，房地產(chǎn)開發(fā)商可能放慢拿地、開工等節(jié)奏。此外，建筑施工高度依賴外來(lái)務(wù)工人員，目前疫情導(dǎo)致全國(guó)范圍內(nèi)短期開工不足。因此，疫情會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和上下游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不利影響，預(yù)計(jì)將突出反映在今年一、二季度房地產(chǎn)在建、新開工、投資等指標(biāo)上。
全國(guó)范圍看，如果疫情能在第一季度得到較好的控制，只會(huì)對(duì)年內(nèi)商品房竣工面積數(shù)量造成一定影響，但對(duì)市場(chǎng)的總體供給影響不大，而各地的房?jī)r(jià)和成交量數(shù)據(jù)將進(jìn)一步分化。三四線城市的影響會(huì)高于一線城市，因?yàn)樵诜掂l(xiāng)置業(yè)潮影響下，春節(jié)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易通常集中在三四線城市，預(yù)計(jì)加大三四線城市下半年商品房的去庫(kù)存壓力。疫情嚴(yán)重的湖北省所受影響最大，預(yù)計(jì)2020年住房銷售面積及房?jī)r(jià)均會(huì)有一定程度的下降。
沖擊住房租賃市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)
疫情影響下，務(wù)工人員返崗時(shí)間延后、人員限制流動(dòng)，這將對(duì)人口流入大省的住房租賃市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)造成一定損失。以廣東省為例，百度遷徙大數(shù)據(jù)顯示，廣東省總遷徙量在全國(guó)占比22.9%。然而，廣東省的數(shù)據(jù)與去年同期相比，遷徙規(guī)模明顯下降，預(yù)測(cè)還有大批人員未回流。流動(dòng)人口以租房為主，返城時(shí)間延后對(duì)租賃市場(chǎng)有一定影響，但我們預(yù)期住房租賃市場(chǎng)的直接損失有限，主要因租賃合同簽約時(shí)間較長(zhǎng)，且租賃住房一般為剛需。需要注意的是，對(duì)零售業(yè)和餐飲業(yè)等服務(wù)行業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)影響更大。對(duì)服務(wù)行業(yè)而言，春節(jié)期間是傳統(tǒng)的旺季，疫情影響下客流大幅度下降、商場(chǎng)關(guān)閉、營(yíng)業(yè)收入驟減，商服類地產(chǎn)受到不小的沖擊。
收入下降，購(gòu)房需求延后
除此，疫情對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)力市場(chǎng)造成了比較明顯的短期沖擊，導(dǎo)致大量交通、服務(wù)、旅游等行業(yè)的從業(yè)人員收入下降，一定程度上減少或延后購(gòu)房等大額消費(fèi)需求。疫情沖擊下，人們的出行、旅游、消費(fèi)大量減少。服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)和物流業(yè)等行業(yè)首當(dāng)其沖，另外由于物流不暢通，網(wǎng)購(gòu)、外賣等新興零售業(yè)也不免受到影響。企業(yè)停工停產(chǎn)等措施，導(dǎo)致制造業(yè)和建筑業(yè)的產(chǎn)能恢復(fù)延后。根據(jù)中指研究院3000份的線上調(diào)查，70%的調(diào)查者表示推遲購(gòu)房。
回顧2003年SARS疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，雖然2003年第二季度GDP增速下滑兩個(gè)百分點(diǎn)到9.1%，但在2003年6月份疫情穩(wěn)定之后，宏觀經(jīng)濟(jì)增速在第三季度回升至10%，全年GDP增長(zhǎng)為10%，疫情不改中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)。此次新疫情正處房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，與2003年的上升期不盡相同，但房地產(chǎn)市場(chǎng)較17年前更加成熟完善，對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。對(duì)外來(lái)人口流入大省，人口依然支撐房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期需求。對(duì)疫情嚴(yán)重、人口流出的一些地市，房?jī)r(jià)支撐因素弱，可能會(huì)看到價(jià)量同時(shí)萎縮。
如何應(yīng)對(duì)？
疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的短期沖擊需要引起重視，對(duì)此我們建議政府與業(yè)主合力推行減租免租行動(dòng)，暫緩企業(yè)公積金繳存，保障租戶權(quán)益；防范中小房企及長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)；在未來(lái)加快房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升物業(yè)管理水平，滿足市民對(duì)綠色健康住宅的需求。
倡議擴(kuò)大免租減租覆蓋范圍，允許困難企業(yè)暫緩繳納公積金
疫情爆發(fā)至今，我們看到政府、金融機(jī)構(gòu)、房企和地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)迅速行動(dòng)起來(lái)。國(guó)有物業(yè)帶頭免租，各大房企為疫區(qū)捐資捐款及對(duì)商戶和住客免租減租，行業(yè)協(xié)會(huì)倡議廣大業(yè)主免租行動(dòng)，這些行為值得贊賞。但目前租金優(yōu)惠的覆蓋范圍還不夠大，例如某長(zhǎng)租公寓平臺(tái)內(nèi)部調(diào)查顯示，在北京、上海、深圳、杭州四座城市，愿意減免房租的房東只占12%。
租金對(duì)企業(yè)或工商個(gè)體戶，是較大的固定支出。主動(dòng)給企業(yè)減稅降費(fèi)，我們對(duì)此建議一是私人業(yè)主由政府、業(yè)主、租戶各承擔(dān)三分之一租金，實(shí)行“三三制”。對(duì)于長(zhǎng)租公寓，鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)盡快積極聯(lián)系業(yè)主，可由政府、業(yè)主、長(zhǎng)租公寓平臺(tái)、租戶各承擔(dān)四分之一。加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的監(jiān)管，謹(jǐn)防和嚴(yán)懲租賃平臺(tái)欺詐租客和房東，“兩邊通吃”的行為 ；二是受疫情影響導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，可申請(qǐng)暫緩繳存住房公積金4-6個(gè)月，待企業(yè)效益好轉(zhuǎn)后再恢復(fù)繳存。
“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”保障租客權(quán)益
需要重視租客權(quán)益的保障工作。北京、杭州、南京、廣州等多個(gè)城市，出現(xiàn)以防范疫情為由，對(duì)無(wú)論是否來(lái)自疫區(qū)，身體是否健康的租客一律禁止進(jìn)入、勸返的事件。租購(gòu)?fù)瑱?quán)“同”的不僅是享受公共服務(wù)的權(quán)利，更應(yīng)該保障不能肆意侵犯的法定基本權(quán)利。應(yīng)把維護(hù)租戶的基本權(quán)益作為租購(gòu)?fù)瑱?quán)的重要內(nèi)容，避免出現(xiàn)對(duì)租戶的歧視。
落實(shí)還貸延后具體措施，關(guān)注新市民和農(nóng)民工群體
五部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，政府應(yīng)協(xié)調(diào)各銀行盡快出臺(tái)并落實(shí)相關(guān)的具體措施，比如因疫情影響未能及時(shí)還款的，經(jīng)接入機(jī)構(gòu)認(rèn)定，相關(guān)逾期貸款不作逾期記錄。金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人信用記錄良好的相關(guān)客戶，適當(dāng)延長(zhǎng)貸款還款期限期，給予一定利息優(yōu)惠。除以上在《通知》中明確提到的群體外，還應(yīng)特別關(guān)注新市民及農(nóng)民工群體。復(fù)工時(shí)間延后，這類群體的收入影響較大，加上積蓄較少，還貸更加困難，建議政策向此類群體傾斜。
注意中小房企和長(zhǎng)租公寓的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品多數(shù)集中在一級(jí)市場(chǎng)，以個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款為主。目前房企銷售放緩，短期資金緊張，政府需要注意房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性狀況，特別是中小房企和長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的信用風(fēng)險(xiǎn)。共克時(shí)艱，銀行體系應(yīng)保持充足流動(dòng)性，防范房地產(chǎn)相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)。我們預(yù)計(jì)，如果疫情持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，房企破產(chǎn)重組、項(xiàng)目收并購(gòu)可能顯著增加，進(jìn)一步加劇行業(yè)分化和向龍頭企業(yè)集中。
我們建議房企和相關(guān)中介，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)積極發(fā)揮自治作用，監(jiān)測(cè)相關(guān)房企的負(fù)債狀況；金融體系，對(duì)過(guò)往信用記錄良好，資金周轉(zhuǎn)困難的房企的貸款進(jìn)行展期；對(duì)給予疫情期間租金減免的物業(yè)或房企給予一定財(cái)政補(bǔ)貼或稅費(fèi)減免。
未來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，主動(dòng)適應(yīng)市民新需求
疫情推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)朝智能化、線上化發(fā)展，并催生新的業(yè)態(tài)。由于售樓處關(guān)閉，房企轉(zhuǎn)向線上售房，疫情之后這種新型看房購(gòu)房模式將更加流行，也能幫助房企節(jié)約成本。謀求數(shù)字化轉(zhuǎn)型的房企可加大線上銷售渠道的推廣力度，與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)合作尋求精準(zhǔn)營(yíng)銷投放。比如開發(fā)VR看房功能，建立銷售社群等。
疫情危機(jī)也提升了居民對(duì)居住社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平的需求及綠色健康住宅的需求。人們對(duì)小區(qū)健康標(biāo)準(zhǔn)重視程度空前上升，對(duì)城市安全、居住環(huán)境、配套生活保障設(shè)施的需求將更高，例如非接觸式水龍頭、聲控開關(guān)、感應(yīng)設(shè)備、住宅內(nèi)健身房、大臥室等需求增加。通風(fēng)好、人口密度低、環(huán)境通透的“健康住宅”可能成為新的賣點(diǎn)。順應(yīng)需求，房企將向此靠攏，筑建更加安全健康的住宅及社區(qū)環(huán)境。
（張思思系暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院副院長(zhǎng)，副教授 。謝慧如系暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院政策研究中心研究助理）
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