01潘石屹回應“跑路”
正在建設中的北京麗澤金融商務區(qū)，目標是要建成第二個金融街，商務區(qū)內的麗澤SOHO在近期正式竣工投用，這成為SOHO中國最新竣工的項目。SOHO中國稱，整個建筑鋼結構用量達1.83萬噸，相當于2.5個埃菲爾鐵塔。
▲麗澤SOHO外景 SOHO中國供圖建筑總面積約17.3萬平方米的麗澤SOHO，是SOHO中國的重要資產，在竣工前，潘石屹就將它列為公司的“八大金剛”之一。但就是這樣一個剛交付的項目，同樣出現(xiàn)在出售傳聞的名單中。
外媒報道稱，SOHO中國正考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。《財新》10月31日則稱，目前第一筆交易正在進行，且接近最后階段。接盤公司成立了買方團，有意收購北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。
《財新》還稱，除上述三個項目外，SOHO中國還有5個意向在售項目，分別是為位于上海的古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO，以及北京的前門項目和麗澤SOHO。這8個項目總價值500億-600億元人民幣。
但上述報道中的“接盤公司”高管卻對另一家媒體回應稱“現(xiàn)在假消息滿天飛”，SOHO中國也說“無可奉告”。針對傳聞，SOHO中國在10月30日發(fā)布公告，稱公司會不時探討所處主要市場的商業(yè)地產市場環(huán)境及潛在交易機會，但截至目前，不知悉需要披露的任何內幕消息。潘石屹11月19日回應說，“看公告吧。”
“八大金剛”是SOHO中國業(yè)績的支撐，在今年6月底，潘石屹還公開表示：“‘八大金剛’是SOHO中國的核心資產，將繼續(xù)持有這些優(yōu)質資產，同時長期看好北京、上海的辦公樓市場?！比缛舫鍪鄢烧妫馕吨耸俜驄D出清了國內大部分資產，一時間，“潘石屹要逃跑”的消息開始在坊間流傳。
11月28日下午，在麗澤SOHO首批客戶簽約儀式上，潘石屹再度進行了回應。他說：“千萬不要相信謠言，我現(xiàn)在拿的護照是中華人民共和國的護照。這房子建到這個地方，不能像過去一樣拿點細軟就跑了，這房子我?guī)Р粍拥?，一毫米都不能移動。老是說我跑了跑了，這都是謠言，跑不了的。”
關于出售核心資產的消息，潘石屹在簽約儀式后對中新經緯（微信號：jwview）說：“我們是上市公司，要不要出售、怎么出售，都要以公告為準，我不能跟王石一樣就先說了?！敝劣谑欠裼谐鍪塾媱?，他笑著說：“有計劃也不能單獨跟你說，要對股票市場公平。”
02SOHO中國已出售300億資產
1995年，潘石屹張欣夫婦聯(lián)手創(chuàng)建了SOHO中國，主要從事在北京和上海城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產項目。2007年，SOHO中國在香港上市，成為當時亞洲最大的商業(yè)地產企業(yè)IPO。隨著微博的興起，敢說愛說的潘石屹成了大V博主，一度成為房地產業(yè)最知名的商人之一，這進一步增加了SOHO中國的名氣。
上市最初幾年，SOHO中國的年度營收整體呈增長態(tài)勢。2012年，SOHO中國做起了“包租公”，從散售轉向持有，持有大城市優(yōu)質寫字樓并進行出租。有媒體稱，轉為持有型物業(yè)后，SOHO中國糟糕的財務報表讓其轉型之路備受質疑，出于改變財務狀況等原因，從2014年開始SOHO中國再次出售物業(yè)。
▲北京光華路SOHO 3Q 中新經緯 薛宇飛 攝中新經緯梳理公告發(fā)現(xiàn)，2014年2月，SOHO中國以約52.3億元人民幣向金融街出售了SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場；當年9月，以約30.5億元出售了凌空SOHO近一半的物業(yè)；2015年9月，將外灘項目股權轉讓給復星集團，作價84.93億元；2016年7月以約32.22億元將上海SOHO世紀廣場出售給了國華人壽；2017年6月和2017年10月，SOHO中國分別以35.73億元和 50.08 億元出售了虹口SOHO和凌空SOHO。
一系列賣賣賣后，SOHO中國按下了項目出售的暫停鍵。潘石屹曾說：“做生意永遠不變的規(guī)律就是低的時候進貨、高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這樣一個原則，永遠在判斷什么時候是價位低的時候，什么時候是價位高的時候。”2018年3月，潘石屹又明確表示，未來不再出售資產。
不過，潘石屹還是失言了。2019年6月，SOHO中國宣布，將分批銷售部分持有物業(yè)，預估總價值78億元，不同于之前的整體出售，此次出售的物業(yè)主要通過散售和股權交易方式投入市場。2019年9月，又以約7.61億元將2583個地下停車位出售。
據不完全統(tǒng)計，從2014年至今的6年里，算上2019年6月計劃出售的78億元物業(yè)，潘石屹已經或計劃賣出了371.37億元的資產。媒體稱，陸續(xù)出售項目的這幾年間，SOHO中國未在境內再購入新項目。
03再度“賣賣賣”的可能
在停止出售資產的2018年、2019年，SOHO中國的業(yè)績出現(xiàn)下滑。SOHO中國2018年年報稱，由于本年度錄得較少的投資物業(yè)評估增值，歸屬公司權益股東稅后凈利潤約為19.25億元，而2017年為47.33億元，同比下降了59.33%；2019年半年報顯示，今年1-6月SOHO中國實現(xiàn)凈利潤約為5.67億元，同比下降48.9%。
28日，潘石屹說：“從全中國來看，辦公樓的租金回報率就不高。全球的回報水平是基準利率加上1.5個點，像紐約這種城市，大致在5%-6%之間。中國的基準貸款利率是4.9%，而我們的租金回報率只有它的一半?！?/p>
“包租公”的模式，也招致公司股東的質疑。在2018年SOHO中國股東大會上，有股東稱，公司用租金來還銀行的貸款，很累、很慢、很長，又沒有錢來給股東分紅。
對于新交付的麗澤SOHO的租金水平，潘石屹稱，“租金低得不得了，我都不好意思透露，特別低?！彼卜Q，公司希望麗澤SOHO盡快占據一個市場份額，策略就是先用比較低的租金吸引企業(yè)入駐，慢慢再恢復到一個合理水平。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯表示，SOHO中國寫字樓的租金定價整體不算高，還存在一定比例的空置現(xiàn)象，加上運營成本較高，從業(yè)績壓力上看，潘石屹有出售一些項目的可能。由于商業(yè)地產租金回報較低，如果資產成功出售，SOHO中國可能會選擇更加多元化的經營，也不排除在海外進行投資。
除了出售“八大金剛”的傳聞，也有報道稱，SOHO中國已經將SOHO 3Q旗下的11個項目賣給了深圳筑夢之星。2015年，SOHO中國推出SOHO 3Q，后成為中國最大的共享辦公室運營商。SOHO中國曾計劃3Q在2019年上市，但隨著擴張步伐放緩，上市計劃擱淺。
出售消息傳出不久，高盛就發(fā)布報告稱，SOHO中國雖然淡化了媒體報道，但估計重整資產的機會在上升，決定上調對SOHO中國投資評級。銀河證券的一份研報稱，SOHO中國管理層并不否認有計劃出售核心資產，其潛在出售對公司有利，有助釋放巨大價值。
封面、導語圖為SOHO中國董事長潘石屹，SOHO中國供圖
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