原標題 處于虧損的青客公寓要搶在自如前上市
來源 界面新聞
記者 實習生 陶婷
青客公寓搶在行業(yè)頭兩名的自如和蛋殼前，遞交了赴美上市招股書。
美東時間10月7日晚，國內(nèi)第三大長租公寓青客公寓正式向美國證券交易委員會遞交了F-1招股文件，欲以發(fā)行ADS（美國存托股票）的形式募資至多為1億美元，成為第一家披露招股書的長租公寓公司。
青客公寓預計將以“QK”為交易代碼登陸納斯達克，摩根士丹利和中金公司將共同擔任本次IPO的承銷商。2018年4月，青客公寓完成了由摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投的數(shù)千萬美元C輪融資。
當前的股東結(jié)構(gòu)中，46歲的青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實體總共持有28.1%的股份，為最大機構(gòu)投資人。此外，紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。
據(jù)招股書披露，青客公寓2017年營業(yè)凈收入5.23億元，虧損2.45億元；2018年凈收入8.90億元，虧損4.99億元；以2019年6月30日為止的9個月時間，凈收入8.98億元，虧損3.73億元。
從收入結(jié)構(gòu)來看，2017年的租賃收入占總營收97.35%，2018年租賃收入占總營收89.55%，而截至2019年6月30日止九個月以來，租賃收入在總營收中占比88.29%。
青客公寓的增值服務及其他收入占凈收入的百分比，由2017年的2.6%增至2018年的10.4%，并在截至2019年6月30日的9個月內(nèi)進一步達到11.7%。
截至2019年6月30日，青客公寓共運營96854間房間，同比增加超過30%；其中已出租93331間，可供出租3523間，入住率高于2018年同期。
EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）指標顯示，以2019年6月30日為止的9個月，青客公寓的EBITDA為-1.46億元，而上年同期為-1.62億元，虧損稍微有所減少。
長租公寓曾乘著政策的東風吸引大量企業(yè)與資金入場，而今形勢逐漸分化?！案呤盏统觥钡哪Ｊ酱_實助其迅速擴張，房東和租客看似達到了一個雙贏的局面，但一旦資金鏈斷裂，危機也隨之而來。
據(jù)不完全統(tǒng)計，從西安好熙家公寓到鼎家、樂迦公司，再到近期杭州德寓，目前已經(jīng)有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。
搶在行業(yè)排名靠前的自如、蛋殼前沖擊上市，成立于2012年的青客公寓也有著資金渴求。截至2019年6月底，青客公寓賬上的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物和限制性現(xiàn)金合計4.5億元，在持續(xù)擴張投入下，這些現(xiàn)金顯然不夠。
另外，截至2019年6月底，青客公寓總資產(chǎn)20.3億元，總負債高達27億元，凈虧損超2億元，意味著其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)堪憂。
在客戶口碑上，青客公寓也面臨著諸多訴訟。黑貓投訴上顯示，“青客白領(lǐng)公寓”下面有506項投訴，多因貸款糾紛以及押金退款難、提現(xiàn)難等問題引發(fā)。
2018年5月，多位租客在不知情的情況下“被貸款”兩年，同年9月，一租客剛?cè)胱蓚€多月即被告知合約將在10月到期，且得不到任何補償或賠償。
此外，今年3·15期間，媒體還報道了青客公寓的各種問題，其中包括房租難退、日常生活費用收取不透明等等。也有租客投訴青客公寓收費不透明、房租難退、網(wǎng)費電費高昂、保潔隨意等問題。
招股書中顯示，截至2019年6月30日止的9個月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長于12個月。
但在同一時期內(nèi)，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，只有5.1%的租戶選擇續(xù)租，客戶對青客公寓的滿意度可見一斑。
與其他處于擴張期的長租公寓相似，青客公寓也大量運用租金貸模式。
截至2019年6月30日，青客公寓與11家金融機構(gòu)合作，為有需要的租戶提供分期付款貸款，青客公寓租客采用了租金貸的比例占到65.2%。
為了擺脫對租金貸的高依賴，從2018年8月開始，青客公寓引入了融資租賃模式，即青客公寓將裝修過的房源連同家具出售給融資租賃公司，然后再返租。這雖然能降低一些青客公寓的資金成本，但也并非長久之計。
青客公寓創(chuàng)始人金光杰曾坦言，長租公寓是一個微利行業(yè)，12萬間房是企業(yè)的盈虧平衡點。其回本的時間較長，短則5年，長則8至10年。青客公寓要想在上市后穩(wěn)健前行，還需建立起規(guī)?；慕?jīng)營優(yōu)勢，提升自我造血能力。
