新京報(bào) 記者：張曉蘭
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、信貸收緊的大背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)跌宕起伏，一方面頭部企業(yè)已經(jīng)或即將在美上市，得到資本市場(chǎng)認(rèn)可；另一方面，一些經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的小公司頻繁遭遇資金鏈危機(jī)。
繼樂(lè)伽公寓、喔客公寓、德寓科技等杭州長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)“爆雷”后，最近杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司因資金短缺導(dǎo)致無(wú)法正常運(yùn)行，欠了房東2000多萬(wàn)元。問(wèn)題在于，為何杭州成長(zhǎng)租公寓爆雷的重災(zāi)區(qū)？長(zhǎng)租公寓企業(yè)該如何破局？
中擇房產(chǎn)給房東打2000萬(wàn)欠條
杭州又一家長(zhǎng)租公寓“爆雷”了。近日，有媒體報(bào)道稱，杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司（簡(jiǎn)稱“中擇房產(chǎn)”）因無(wú)力支付租金，向房東打白條。據(jù)悉，該公司僅運(yùn)營(yíng)一年半時(shí)間，就收進(jìn)了800多套房源，但“高進(jìn)低出”以及對(duì)租房市場(chǎng)錯(cuò)誤判斷的結(jié)果是資金鏈斷裂，目前該公司已欠房東2000多萬(wàn)元。10月28日，中擇房產(chǎn)向房東發(fā)出通告：“公司因經(jīng)營(yíng)不善，現(xiàn)資金短缺導(dǎo)致無(wú)法正常運(yùn)作……預(yù)計(jì)明年八月，中擇的資金就會(huì)大量回籠。”
新京報(bào)記者通過(guò)企查查了解到，杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司成立于2017年3月，注冊(cè)地址為蕭山，注冊(cè)資本為100萬(wàn)元，法定代表人、股東均為李雪雷，持股比例為100%。經(jīng)營(yíng)范圍包括：房屋租賃，房產(chǎn)代理，房地產(chǎn)權(quán)證代辦，房地產(chǎn)信息咨詢，代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理、室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計(jì)及施工、酒店企業(yè)管理、家政服務(wù)、公寓企業(yè)管理等。
問(wèn)題在于，這家初創(chuàng)型長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)，為何會(huì)在這么短時(shí)間內(nèi)倒下？據(jù)悉，2018年底，中擇房產(chǎn)在杭州蕭山收了不少房源，原以為春節(jié)過(guò)后可以高價(jià)租出去，可沒(méi)想到今年市場(chǎng)較冷，根本租不動(dòng)，無(wú)奈之下租金只能一降再降。而即便租金一降再降，平均空置率仍高達(dá)12%，空置期最久的要超過(guò)半年。
這并非個(gè)例。新京報(bào)記者了解到，在此之前，繼7月樂(lè)伽公寓停擺之后，杭州出現(xiàn)一批長(zhǎng)租公寓“爆雷”，如鼎家、國(guó)暢、喔客、德寓科技等，而且呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)。
長(zhǎng)租公寓爆雷為何多發(fā)生在杭州？
為何杭州成為長(zhǎng)租公寓“暴雷”重災(zāi)區(qū)？
巴樂(lè)兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌表示，持續(xù)看好杭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，原因在于，杭州具有較為明顯的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，匯聚了大量互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)，并作為中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)基地，吸引了大量海外和國(guó)內(nèi)人才，潛在租住人群較大。此外，杭州靠近上海，受上海租賃市場(chǎng)化的影響較大，且存在較多的人才流動(dòng)。長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)很容易將上海和杭州合并運(yùn)營(yíng)，以提升區(qū)域覆蓋率和運(yùn)營(yíng)效率。
以青客為例，新京報(bào)記者了解到，青客公寓的房源主要集中長(zhǎng)三角區(qū)域，其中上海是業(yè)務(wù)的主力區(qū)域，2019財(cái)年前9個(gè)月，上?？勺赓U房源占總房源量的64.25%，其次是杭州，占總房源量的14.44%，再次是蘇州占10.68%。
杭州長(zhǎng)租市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，易受浮躁情緒和資本影響。高萌指出，“目前大部分有資本參與的品牌公寓都選擇在杭州經(jīng)營(yíng)，會(huì)增加杭州拿房的資金壓力，進(jìn)一步造成非理性拿房，從而為高進(jìn)低出埋下隱患?！?/p>
高萌表示，部分長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)非理性經(jīng)營(yíng)的思維，導(dǎo)致以片面的房源規(guī)模作為核心績(jī)效指標(biāo)，而忽略了健康經(jīng)營(yíng)。加上租金貸、繁榮的民間借貸等變相融資形式，放大了非理性發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，從而造成不良的影響。
在房東東創(chuàng)始人全靂看來(lái)，杭州人口數(shù)量為980萬(wàn)，實(shí)際上或已超1000萬(wàn)，存在城市租賃人口的基數(shù)。此外，杭州近年來(lái)不斷放寬人才政策,吸引大量人才涌入杭州。包括阿里巴巴的發(fā)展，也給人們帶來(lái)很大的想象空間，特別在互聯(lián)網(wǎng)的氛圍上，杭州成為北京、深圳之后，最有互聯(lián)網(wǎng)氛圍的城市。
“在此背景下，杭州租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)小陽(yáng)春，或短暫繁榮景象，給外界造成租賃市場(chǎng)較好的假象?！比Z表示。
不過(guò)，在蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平看來(lái)，“爆雷”的主要原因還是在于企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)，跟地域或許有一些關(guān)聯(lián)，如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)水平弱，空置率高居不下，再采用“高進(jìn)低出”、租金貸的情況下就可能更容易出現(xiàn)“爆雷”情況。
重拳整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象
不僅杭州，南京情況也類似，今年，杭州、南京是長(zhǎng)租公寓集中“爆雷”區(qū)域，先后共有十多家機(jī)構(gòu)“爆雷”。
在此背景下，記者了解到，隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)屢屢“爆雷”，包括杭州在內(nèi)，不少地區(qū)已對(duì)長(zhǎng)租公寓加大了整頓與監(jiān)管力度。
今年8月，南京市房產(chǎn)局、公安局、市場(chǎng)監(jiān)管局、地方金融監(jiān)管局等部門(mén)用2個(gè)月時(shí)間，依法嚴(yán)查“高進(jìn)低出”、挪用租金等行為。隨后，杭州也宣布開(kāi)展為期1個(gè)月的住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)檢查工作，檢查內(nèi)容主要包括嚴(yán)查是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源等問(wèn)題。
10月9日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）（征求意見(jiàn)稿）》。要求住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入專戶管理。
在空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，過(guò)去一年是所有市場(chǎng)參與者的一次教育和學(xué)習(xí)過(guò)程，是行業(yè)從萌芽到快速發(fā)展難以避免的一個(gè)出清過(guò)程，而未來(lái)，伴隨著政策傾向的明確、市場(chǎng)供給逐步趨于常態(tài)化，業(yè)主租金預(yù)期趨于合理化，企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況的改善，市場(chǎng)將逐步從低迷中走出來(lái)，走向健康，走向新一輪的上升周期。
“大家都需要在‘鹽堿地上’積累專業(yè)化的服務(wù)能力，從而為更長(zhǎng)期的繁榮建立深厚的底層基礎(chǔ)?！?楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
宅貓找房創(chuàng)始人楊曉松指出，綜合來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的未來(lái)還是美好的，但這個(gè)美好的未來(lái)不是靠砸錢、圈地圈出來(lái)的，而是需要企業(yè)認(rèn)真研究產(chǎn)品，認(rèn)真為業(yè)主和城市租客提供更好的服務(wù)，相信優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)租賃服務(wù)，肯定有廣闊的市場(chǎng)空間。
長(zhǎng)租公寓企業(yè)該如何破局？
問(wèn)題在于，長(zhǎng)租公寓企業(yè)該如何破局？如何“正本清源”，實(shí)現(xiàn)有序健康發(fā)展？
對(duì)此，高萌表示，經(jīng)營(yíng)者心態(tài)上需要正確看到行業(yè)未來(lái)的格局，即少數(shù)大企業(yè)，與更多長(zhǎng)尾企業(yè)的共存。要站對(duì)位置，定位好自身的戰(zhàn)略，務(wù)實(shí)經(jīng)營(yíng)。此外，還需要對(duì)行業(yè)、資本、政策持有敬畏心，謹(jǐn)慎、科學(xué)發(fā)展。
在貝殼找房高級(jí)副總裁李文杰看來(lái)，要充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，相信市場(chǎng)的過(guò)濾作用。“在任何行業(yè)，小型的長(zhǎng)尾企業(yè)都可能存在更高的關(guān)停倒閉風(fēng)險(xiǎn)，主要原因在于，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力問(wèn)題而不是行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)淘汰，運(yùn)營(yíng)能力低下的企業(yè)會(huì)被市場(chǎng)自然淘汰?！?/p>
與此同時(shí)，李文杰指出，從政策制定上，要加強(qiáng)對(duì)于市場(chǎng)主體行為的規(guī)范和監(jiān)管。與市場(chǎng)機(jī)制并行的監(jiān)管政策是防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，也是保障租客權(quán)益的重要手段。行業(yè)快速發(fā)展的今天，需要與市場(chǎng)機(jī)制并行的監(jiān)管與調(diào)控手段，確保行業(yè)在正確的軌道上運(yùn)行。
李文杰強(qiáng)調(diào)，首先，要確保行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)資金及資質(zhì)加強(qiáng)要求，持證信息要求、租賃房源發(fā)布要求等準(zhǔn)入，避免門(mén)檻過(guò)低。其次，要強(qiáng)化金融監(jiān)管，防止企業(yè)非法使用“租金貸”，政策要規(guī)范長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)使用比例，強(qiáng)制企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，不能以欺瞞、哄騙的方式引導(dǎo)租客使用租金貸。第三，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制建立，規(guī)范企業(yè)行為，能夠在經(jīng)營(yíng)能力差的企業(yè)被市場(chǎng)淘汰的情況下，更大程度保護(hù)房東和租客權(quán)益，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)淘汰機(jī)制而引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。最后，要加強(qiáng)租賃登記備案要求，一個(gè)市場(chǎng)掌握底數(shù)是有利于更好的市場(chǎng)監(jiān)管，防范風(fēng)險(xiǎn)。
