“猶抱琵琶半遮面”的貝殼找房IPO終于有新進(jìn)展了。
據(jù)媒體消息，貝殼找房計(jì)劃于幾個(gè)月內(nèi)在美國(guó)IPO上市，籌資20至30億美元，尋求在IPO交易中獲得超過(guò)200億美元的估值。目前貝殼找房已經(jīng)向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)秘密提交了一份上市申請(qǐng)書，最快可能在本月提交公開申請(qǐng)。
如果傳聞屬實(shí)，一旦貝殼找房IPO成功，將成為年內(nèi)最大的中國(guó)企業(yè)赴美IPO項(xiàng)目，也是繼2018年底騰訊音樂(lè)娛樂(lè)集團(tuán)登陸紐交所以來(lái)，第一家在美IPO融資規(guī)模超過(guò)10億美元的中國(guó)企業(yè)。
“我們沒(méi)有想著如何去上市或做大估值。與其想著估值，不如思考組織價(jià)值?！?a href="/kx/keji/66896.html">行業(yè)抵制的聲音一直不絕于耳，當(dāng)談及做貝殼的初衷，鏈家集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)左暉顯得有些委屈，“重要的是，作為一個(gè)商業(yè)組織，真正的核心和出發(fā)點(diǎn)是什么?！?/p>
領(lǐng)袖or托拉斯？
貝殼首先承擔(dān)著鏈家轉(zhuǎn)型的重任。左暉曾經(jīng)表示，若按照鏈家現(xiàn)有模式發(fā)展下去，在一個(gè)城市迅速占領(lǐng)市場(chǎng)只是時(shí)間問(wèn)題。但他與管理層明確感知到，不管是在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，還是在對(duì)C端的服務(wù)上，鏈家一定會(huì)碰到增長(zhǎng)瓶頸，甚至可能在行業(yè)混亂的惡性競(jìng)爭(zhēng)中受傷，碰上真正的對(duì)手后消亡。
所以鏈家才將自己的所有業(yè)務(wù)“平臺(tái)化”和“互聯(lián)網(wǎng)化”，左暉和管理層沒(méi)少花力氣。2019年3月，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)生了多項(xiàng)變更，原有的股東萬(wàn)科等22家退出投資人行列，變更后左暉(鏈家董事長(zhǎng))持股58.9%，為最大股東。同日，融創(chuàng)孫宏斌、萬(wàn)科劉肖、華興資本包凡、新希望集團(tuán)張明貴退出董事行列。本次變更后，鏈家注冊(cè)資本由2054多萬(wàn)元縮水至1355左右萬(wàn)元。企業(yè)類型由原來(lái)的外商投資企業(yè)與內(nèi)資合資變更為自然人投資或控股。很明顯，鏈家的資金成本進(jìn)一步縮水，原有的團(tuán)隊(duì)正在逐步退出鏈家，進(jìn)入貝殼。
隨后，技術(shù)驅(qū)動(dòng)的“新居住”服務(wù)平臺(tái)貝殼找房宣布啟動(dòng)D輪融資。本輪融資由戰(zhàn)略投資方騰訊領(lǐng)投8億美元。
鏈家不惜將人力和資金資源對(duì)貝殼找房做了極大的傾斜，貝殼找房的表現(xiàn)也沒(méi)有讓人失望，不僅得到了高瓴、紅杉、百度、騰訊、等企業(yè)的投資，自身的成績(jī)也“過(guò)硬”。
根據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)，截至2020年4月，貝殼找房已進(jìn)駐全國(guó)110個(gè)城市，入駐合作新經(jīng)紀(jì)品牌超過(guò)250個(gè)，連接經(jīng)紀(jì)門店超過(guò)4萬(wàn)家，服務(wù)超過(guò)37萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，服務(wù)用戶超240萬(wàn)人。
轉(zhuǎn)型稍有成效，但左暉更大的心愿，是做“球場(chǎng)”，推動(dòng)行業(yè)從對(duì)抗轉(zhuǎn)向合作。為此，貝殼找房采用ACN(Agent Cooperate Network)平臺(tái)模式，即在遵守房源信息充分共享等規(guī)則前提下，把整個(gè)服務(wù)鏈條細(xì)化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人之間以不同角色共同參與到一筆交易中，成交后按照各角色在各環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)率進(jìn)行傭金分成。
“貝殼找房實(shí)際上為所有加入的品牌，或者說(shuō)經(jīng)紀(jì)人提供了一套作業(yè)規(guī)則，包括房客源的上傳、服務(wù)流程，甚至是一些技術(shù)?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士告訴證券之星地產(chǎn)頻道，這也在一定程度上約束了經(jīng)紀(jì)人的行為，起到“正本清源”的作用。
如在端口費(fèi)模式下，經(jīng)紀(jì)人往往迫于成交壓力發(fā)布虛假房源，釣魚客戶。貝殼找房可以通過(guò)樓盤字典等技術(shù)手段去識(shí)別，一旦發(fā)現(xiàn)，會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行相應(yīng)處罰，經(jīng)紀(jì)人自身也有信用分。
房源頁(yè)發(fā)布機(jī)構(gòu)信息公示 圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)截圖
行業(yè)內(nèi)群起而攻之的，正是貝殼找房這種既當(dāng)“裁判員”、又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”、還是“售票員”的操作。我愛我家董事長(zhǎng)謝勇曾表示，“鏈家做貝殼的情懷也許對(duì)，但是不該由它來(lái)干，應(yīng)該由行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)做，特別是地方行業(yè)協(xié)會(huì)，這個(gè)平臺(tái)的特征是：第三方、非盈利、不壟斷，而鏈家的貝殼肯定做不到。”
房產(chǎn)中介投訴貝殼 圖片來(lái)源：知乎
畢竟貝殼找房模仿的即為美國(guó)房地產(chǎn)中介MLS系統(tǒng)（MultipleListingService，多重上市服務(wù)系統(tǒng)）。MLS以會(huì)員聯(lián)盟的形式，將不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入一個(gè)加盟體系，體系中的成員共享房源和求購(gòu)信息，共同幫助尋找買者或者賣者，實(shí)現(xiàn)交易。
但請(qǐng)注意，地方性MLS由各城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)建立、管理和運(yùn)營(yíng)，區(qū)域性MLS則是多個(gè)地方性MLS的聯(lián)合；美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) (NAR)組織建立的MLS系統(tǒng)是美國(guó)最大的區(qū)域性系統(tǒng)。如果地方協(xié)會(huì)或MLS系統(tǒng)不遵循NAR的方針政策及指導(dǎo)，NAR有權(quán)力廢除其會(huì)員身份。
渠道紅利尚未耗盡
貝殼找房之前，賽道上多位玩家業(yè)已布局，體量大的有房天下、安居客、搜狐焦點(diǎn)，代理商同策也在積極架構(gòu)同策好房?，F(xiàn)在上線，是否還能搶得一杯羹？
好在，市場(chǎng)足夠大。但從模式上看，即使在“全民營(yíng)銷”興起的當(dāng)下，以貝殼找房等為代表的渠道商也會(huì)繼續(xù)受到開發(fā)商倚重。
“如今房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)更多是存量客戶，隨著城市的生長(zhǎng)距離的延長(zhǎng)，這就需要靠近C端的中介渠道或經(jīng)紀(jì)人將客戶帶到案場(chǎng)來(lái)，渠道因此快速崛起?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士向證券之星地產(chǎn)頻道分析道，但隨著渠道費(fèi)的水漲船高，開發(fā)商利潤(rùn)空間逐漸縮小，才會(huì)通過(guò)“全民營(yíng)銷”另辟蹊徑。
公開資料顯示，恒大2019年兩度開展“全民營(yíng)銷月”活動(dòng)，其中當(dāng)年3月實(shí)現(xiàn)銷售額547億元，同比增長(zhǎng)11%。到了2020年疫情影響的當(dāng)下，恒大2月銷售額470億元，同比增長(zhǎng)1.18倍。
“市場(chǎng)好的時(shí)候開發(fā)商肯定不會(huì)找渠道；開發(fā)商房子越來(lái)越難買，客戶到訪量越來(lái)越少，對(duì)渠道就會(huì)有需求，未來(lái)新房交易還是離不開渠道?！鄙鲜鋈耸勘硎?，例如恒大雖然開啟了全民營(yíng)銷，但反而是在渠道方面做得最好的公司，費(fèi)用相對(duì)也比較高。
再者“全民營(yíng)銷”仍有很多問(wèn)題亟待解決。北京格致正合管理咨詢有限公司總經(jīng)理董琪向證券之星地產(chǎn)頻道表示，首先是準(zhǔn)入資格，其次是納稅方式，究竟是按照開發(fā)商的營(yíng)銷費(fèi)用還是按照個(gè)人收入來(lái)繳納尚無(wú)定論。
“開發(fā)商只不過(guò)把它的營(yíng)銷費(fèi)，或者說(shuō)廣告費(fèi)拿出來(lái)當(dāng)作獎(jiǎng)勵(lì)給到個(gè)人，但‘全民營(yíng)銷’并不是一個(gè)開發(fā)商的長(zhǎng)久之計(jì)?！彼硎?，“連最基本的生活用品都沒(méi)辦法‘全民營(yíng)銷’，更何況幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的房子呢？”
貝殼找房的壯大似乎也如鏈家的未來(lái)一樣不難預(yù)測(cè)，但無(wú)論貝殼找房對(duì)于行業(yè)的意義如何，上市已然箭在弦上。早前有媒體報(bào)道，貝殼之所以成立兩年就急于沖刺美股的原因是，鏈家在B輪和B+輪融資中與投資方簽訂了對(duì)賭協(xié)議，如果不能在2021年實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)，屆時(shí)就要回購(gòu)融資款，并支付利息。
貝殼找房一路快跑，最終能否心愿得償？恐怕市場(chǎng)才能給出答案。
責(zé)任編輯：
