記者 | 黃昱
為了孩子能在2020年下半年入讀華南師范大學附屬荔灣小學，李華（化名）一家在去年11月以近600萬元買下廣州廣鋼新城南區(qū)葛洲壩廣州紫郡府一套120多平方米的住宅。然而，原本計劃3月底入住的李華未能如愿。
李華對界面新聞透露，2019年12月31日項目一期交樓時，業(yè)主們都大失所望，發(fā)現(xiàn)交付房屋存在滲水漏水、地磚空鼓、破裂較多、大門損壞、陽臺修補瓷磚存在色差、外墻瓷磚鋪設凹凸不平等一系列質(zhì)量問題。
在不少業(yè)主看來，葛洲壩廣州紫郡府交付的新房完全達不到收樓標準。李華表示：“我們?nèi)ヲ炇盏臅r候樓盤很多工程還沒有完工，連電梯都沒有裝好，但開發(fā)商還是發(fā)出了收樓通知書。大部分業(yè)主都拒絕收樓?！?/p>
滲水漏水問題是業(yè)主最不能接受的。不少業(yè)主在驗收時都發(fā)現(xiàn)，新房的窗戶周邊、飄窗臺、衛(wèi)生間、陽臺、廚房等地方出現(xiàn)滲水或漏水的情況。
界面新聞獲取的一份由紫郡府業(yè)主整理的《葛洲壩廣州紫郡府質(zhì)量整改過程出現(xiàn)重大問題反映報告》指出，樓上的衛(wèi)生間、陽臺在地面上放水，樓下天花板或附近墻體頂部就出現(xiàn)滲水或漏水，有的在衛(wèi)生間的淋浴區(qū)墻體稍稍淋水，淋浴間旁邊的房間墻體或樓下的墻體頂部或天花板就出現(xiàn)滲水。
面對出現(xiàn)的質(zhì)量問題，業(yè)主紛紛表示抗議，最終作為開發(fā)商的廣東葛洲壩地產(chǎn)承諾在2020年1月12號之前整改完成后再通知業(yè)主收樓。然而當業(yè)主們在1月12號再次去驗收時發(fā)現(xiàn)，房屋質(zhì)量跟之前比沒有太大改善。
當時因為接近春節(jié)假期，業(yè)主們并未過多交涉，只是希望開發(fā)商能夠盡快整改到位。后來突發(fā)新冠疫情，各工地的復工也無可避免的延后了。
3月初以來，各地開始陸續(xù)復工復產(chǎn)，紫郡府的業(yè)主們決定在3月17日再次去看看樓盤的整改情況。業(yè)主丁女士表示，房屋情況跟年前基本沒有太大變化，開發(fā)商當晚承諾會在4月30日之前整改完畢。
今年的3月25日，有一些業(yè)主組成的溝通小組技術成員就整改工序和措施問題與廣東葛洲壩地產(chǎn)的技術人員進行了溝通，向其提出整改存在的問題，廣東葛洲壩地產(chǎn)也表示同意溝通小組技術人員提出的意見，調(diào)整施工工序和方案。
但一推再推后，紫郡府的質(zhì)量問題還是沒有得到解決。丁女士認為，從整改至今，廣東葛洲壩地產(chǎn)的整改工序凌亂，措施不明確，并沒有從根本上解決房屋的滲水漏水問題。
例如，對于水管滲漏水，開發(fā)商沒有直接更換水管，更多是粉刷外墻掩蓋；瓷磚開裂，更多是粘貼膠水，沒有整塊更換瓷磚，空鼓沒有及時更換；漏水主要采用注泥漿或膠水方式，不是徹底重做防水工程。
在等待整改的時間里，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)了更多問題。一位業(yè)主指出：“我們發(fā)現(xiàn)紫郡府在去年底發(fā)出了地下車庫加固柱帽的工程招標，與此同時還發(fā)現(xiàn)了結構構件鋼筋裸露、裸露的鋼筋嚴重銹蝕、結構梁箍筋超出規(guī)范的間距要求等問題。”
上述問題主要涉及主體結構安全問題，開發(fā)商也一直未給業(yè)主正面回復。另據(jù)丁女士透露，4月30日，荔灣區(qū)住建局牽頭廣東葛洲壩地產(chǎn)與業(yè)主進行了一場溝通會，但并沒有就整改問題取得實質(zhì)進展。
因裝修問題導致的延期交付給業(yè)主們帶來不小損失。例如，為了湊齊4成約240萬元的首付款，李華賣掉了原有的舊房子，而接手的買家也急著入住，在延期兩個月后就不再愿意延期了，所以李華一家自上周開始在廣鋼新城附近臨時租了一套房子，不僅要承擔每月1.8萬元的房貸，還要支付5000多元的月租金。
同樣通過“以舊換新”購房的丁女士如今一家五口也住在出租房里，每月要承擔6000多元的租金和1.6萬多元的房貸。
葛洲壩廣州紫郡府是葛洲壩地產(chǎn)進入華南區(qū)域的首個獨立開發(fā)項目，位于廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城南側(cè)，北面緊鄰廣鋼中央公園，總占地面積35272平米，容積率3.9，由9棟18-29層塔樓圍繞2.5萬平方米園林組成，共規(guī)劃戶數(shù)為1076戶。
2017年底，葛洲壩廣州紫郡府首期開盤，銷售均價約4.3萬元/平方米；2018年6月和2019年初，二、三期樓盤推出，銷售均價約4.9萬元/平方米。目前一二三期項目均還有在售房源，銷售均價約4.8萬元/平方米。
葛洲壩廣州紫郡府的二、三期業(yè)主按合同約定應該在2020年3月1日和6月1日收樓，由于今年的疫情影響，如今都已經(jīng)收到開發(fā)商推遲收樓的通知書，具體收樓時間沒有確定。
而從原定的2019年12月31日至今，大部分一期業(yè)主已經(jīng)因質(zhì)量問題延遲收樓超過5個月了。李華提出，現(xiàn)在業(yè)主們不僅希望開發(fā)商能夠盡快對質(zhì)量問題進行全面整改，還希望能夠按照合理標準進行延期賠償。
據(jù)李華透露，開發(fā)商一直未對整改完成的時間點有一個明確回復，不過中途曾口頭承諾會按照每日總房款的0.009%進行賠償，另外還通過律師給出過一個整改方案，即開發(fā)商提供一定的現(xiàn)金賠償和維修材料讓業(yè)主自己找工人來維修。
對于開發(fā)商提供的整改方案，大部分業(yè)主并沒有接受。他們認為，如果業(yè)主自己找工人維修的話，難保后期開發(fā)商不會借此推卸保修責任。與此同時，業(yè)主找工人則意味著需要業(yè)主自己監(jiān)工，他們沒有這么多時間和精力。
大多數(shù)業(yè)主對開發(fā)商口頭承諾支付的延期交付賠償金也不甚滿意。有業(yè)主表示，按照主合同規(guī)定，如果延期交房，開放商需按每日總房款的0.05%賠償業(yè)主，但補充合同的規(guī)定卻是0.01%。
李華表示，盡管業(yè)主認為新房現(xiàn)在還不具備入住條件，但開發(fā)商卻認為按照合同規(guī)定其樓盤已經(jīng)達到了交付標準，并不愿意按照每日總房款0.01%的標準給予業(yè)主賠償金。
截至發(fā)稿，葛洲壩地產(chǎn)方面并未就相關問題回復界面新聞的采訪。
界面新聞發(fā)現(xiàn)雙方簽訂的購房合同中規(guī)定，如屬房屋主體結構之外的如裂縫、空鼓、滲漏等非安全質(zhì)量問題，業(yè)主所提出的任何質(zhì)量問題均屬于質(zhì)量保修范圍，業(yè)主應該同意接受該商品房的瑕疵交付。
對于這一條款，信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮解釋稱，房屋質(zhì)量問題一般可劃分為三種情形：“主體結構質(zhì)量不合格”、“可以保修的一般質(zhì)量問題”（經(jīng)修復后不影響正常居住使用）和介于該兩者之間的“嚴重影響正常居住使用”的質(zhì)量問題。
參照 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12、13條規(guī)定，只有當房屋出現(xiàn)“主體結構不合格”或者“嚴重影響正常居住使用”的質(zhì)量問題時，購房者才有權拒絕收樓直至解除合同。
根據(jù)現(xiàn)有裁判案例來看，法院普遍認為，包括滲漏、空鼓、開裂、脫落等在內(nèi)的房屋質(zhì)量問題屬于“可以保修的一般質(zhì)量問題”，購房者應當先收樓，再要求開發(fā)商履行保修義務，造成損失的可以要求開發(fā)商賠償，但保修整改期間購房者拒絕收樓的，開發(fā)商不承擔逾期交房責任。
而對于葛洲壩紫郡府業(yè)主質(zhì)疑的主體結構安全問題，張茂榮建議，可以走住建局協(xié)調(diào)鑒定的程序， 以鑒定該樓盤是否滿足正常居住使用的條件。
