有人說，應(yīng)提出一個議案，就是希望所有的廠房、鋪位甚至包括住房等不動產(chǎn)，只要租戶不退租，永不漲租，建議這一條通過以立法形式建立規(guī)則。這個提議，有點(diǎn)類似于米國紐約當(dāng)年的房租限制令。
土地房屋成本低廉，曾經(jīng)是中國經(jīng)濟(jì)快速增長的比較優(yōu)勢。但是如今，一切都在反其道而行之，地租成本的不斷增加，正在慢慢吞噬著中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的活力。
特別是在疫情爆發(fā)之后，受累于停業(yè)之苦，希望減免房租的呼聲此起彼伏。對于大多數(shù)小微企業(yè)來說，特別希望得到房東的體諒支持，幫助降低租金成本。其實(shí)，即使沒有疫情發(fā)生，不斷上漲的廠房和商鋪?zhàn)饨?，已?jīng)成為壓在小微企業(yè)和個體戶身上的一座大山。
近年來，“生意越來越不好做”成為多數(shù)人的共識，而這種現(xiàn)象的背后，租金每年上漲是一個重要原因。各類物業(yè)都有租金逐年遞增的規(guī)則，拿北京一些商場的情況來說，專柜和店面每年租金的上漲幅在8-15%之間。企業(yè)頭兩年開店還可以掙錢，第三年僅僅房租一項(xiàng)，就使得商家?guī)缀鯚o利可圖。所以，你會經(jīng)?？吹缴虉隼锏纳碳业昝妫?jīng)常改頭換面，這家去了那家來，能挺過3年的屈指可數(shù)。
因此在很多人看來，限制房租漲價(jià)，可以防止小微企業(yè)和個體戶的經(jīng)營成本上升過快，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)有更好的發(fā)展環(huán)境，以便促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定擴(kuò)大社會就業(yè)。這么做，對于疫情沖擊之下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，似乎具有特別現(xiàn)實(shí)的意義。
與此同時，如果通過立法或者行政規(guī)制度的方式，限制房租每年上漲，也會形成一種政策和市場導(dǎo)向，通過削弱房屋出租的利潤水平，進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)活動。因?yàn)橘Y本天性逐利，如果炒房囤房和當(dāng)包租婆的生意，不再成為成為一勞永逸的暴利行業(yè)，自然會有大量的社會資本逃離開房地產(chǎn)行業(yè)。
如此一來一去，若房屋出租行業(yè)利潤下降，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營效益明顯上升，就會吸引更多的人從房地產(chǎn)投資或投機(jī)行業(yè)，改向從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營了，這不就達(dá)到引導(dǎo)資金脫虛向?qū)嵉哪康牧嗣矗?/p>
分析下來，這個建議的觀點(diǎn)似乎很有道理，但是引來激烈的爭論，正反方法各執(zhí)一詞。
正方說，作為房東決定投資房屋租賃，一開始算好多少租金，規(guī)劃好投資回報(bào)率就可以了，不能在今后水漲船高。尤其是，房東不能因?yàn)樽饽惴孔拥纳虘艉托∥⑵髽I(yè)掙錢了，你就要上漲租金。小微企業(yè)掙錢靠的是的努力拼搏和創(chuàng)造社會價(jià)值，掙得也是起早貪黑的辛苦錢，房東年年上漲租金既不合情，也不合理。所以，應(yīng)該通過立法，限制租金每年上漲。
反方則認(rèn)為，這個觀點(diǎn)有點(diǎn)幼稚偏激。首先，物價(jià)每年都在上漲，憑什么要求房租不能上漲；既然無法限制物價(jià)上漲，為啥要限制房租上漲？提出這觀點(diǎn)的人，你們家自己的房屋出租，永遠(yuǎn)不漲價(jià)你樂意么，房屋持有人要承受物價(jià)上漲，卻不能通過提高房租轉(zhuǎn)移成本，這明顯是對房屋所有人不公。再說了，都改革開放三十多年了，都有已經(jīng)用價(jià)格在引導(dǎo)市場機(jī)制發(fā)揮作用了，采取限制房租上漲的方法，那不是搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，歷史倒退么？
毋庸置疑，租金不斷上漲，的確對小微企業(yè)的經(jīng)營帶來很大困難，但是房東漲價(jià)的一個重要原因，也因?yàn)槲飪r(jià)和其他社會成本的傳遞導(dǎo)致。舉個例子，機(jī)構(gòu)房東們也要面對員工人力成本上升的壓力；個人房東也要養(yǎng)育子女，生病看?。灰鎸Χ熜值臐q價(jià)和汽油價(jià)格的平穩(wěn)，也可能會承受被單位降薪裁員的壓力。如果不能夠降低社會生活運(yùn)行成本，單獨(dú)要求房屋所有人鎖定房屋出租價(jià)格，的確有失公允。
而如果真的以計(jì)劃指令限制房租漲價(jià)，有可能達(dá)不到租房人降低成本的目的，只會引發(fā)幾種情況。一種情況，房東會變相漲價(jià)逃脫監(jiān)管，如以收取房租以外的費(fèi)用名義提價(jià)，或者和租房人簽訂陰陽合同；另外一種情況，也有可能引發(fā)租賃市場供給減少，或者引起租賃的房屋質(zhì)量下降。
記得幾年前，有一個報(bào)道，蘭 州市物價(jià)部門對牛肉面限價(jià)，結(jié)果是一碗牛肉面的價(jià)格的確沒變，但是碗里的面條重量卻嚴(yán)重縮水，經(jīng)營者以缺斤短兩來應(yīng)對價(jià)格管制。
房地產(chǎn)市場是不是適應(yīng)這個例子，不太好說，但是弗里德曼的實(shí)證研究表明，限制房租價(jià)格的結(jié)果，除了減少租賃供給外，最終達(dá)不到政策制定者平抑房租的目的。以此類推，簡單粗暴的房租限制令，也并不能解決小微企業(yè)和個體戶經(jīng)營成本降低的問題。
解決這個問題，還是要用市場手段，通過放松管制和市場供求關(guān)系去引導(dǎo)價(jià)格走向。很多看似趨于現(xiàn)代治理的措施，其實(shí)成了推高房租的暗中力量。比如，規(guī)定不許在商住公寓辦公經(jīng)營，自然會引發(fā)寫字樓和商鋪需求增加；不許在一般的居民點(diǎn)物業(yè)進(jìn)行個體經(jīng)營，自然會引起門面房需求增加；嚴(yán)格限制居民房屋群居，必然引起住宿租賃需求增加。
某些地區(qū)，過于嚴(yán)格的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、用地規(guī)劃和環(huán)保要求，必然使得符合管制要求的土地、廠房和商鋪，變得物以稀為貴，不斷漲價(jià)是十分自然的事情。很多對市場的管制措施，無形中扭曲了市場供求關(guān)系，加劇了隱形的市場壟斷，導(dǎo)致社會地租成本上漲，從而傳遞到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。
從另外一個角度看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)、地租成本和政府稅費(fèi)，是這個經(jīng)濟(jì)蛋糕的三個主要關(guān)聯(lián)方。蛋糕怎么切，政府的讓利也是一個很重要的方面。如果z f 不靠土地發(fā)財(cái)，ZF的稅負(fù)能夠繼續(xù)優(yōu)化，那么地租成本之上的源頭成本就可以降低，進(jìn)而帶動后社會端成本鏈條的重心下移，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)減輕地租負(fù)擔(dān)。
所以說，進(jìn)一步減少市場管制，用供求關(guān)系和價(jià)格機(jī)制去進(jìn)行調(diào)節(jié)；同時政府做出合理的讓渡和減負(fù)，可能才是解決房租高企、社會總體地租成本高企不下的有效手段。
從這個意義上來說，解決高房租提案的重點(diǎn)或者正確著眼點(diǎn)，還是在于進(jìn)一步深化改革，優(yōu)化ZF職能，而不是限制房租漲價(jià)。
