近期的樓市可以說(shuō)是復(fù)雜多變！無(wú)論二手房市場(chǎng)還是新房市場(chǎng)，既可以說(shuō)充滿變數(shù)，也可以說(shuō)都在預(yù)料之內(nèi)！還記得3月底的時(shí)候，很多開(kāi)發(fā)商和中介都紛紛“要挾”說(shuō)：還不趕快趁疫情有優(yōu)惠趕快下手，4月1號(hào)以后將恢復(fù)原價(jià)，取消各種優(yōu)惠。當(dāng)時(shí)，我就寫了一篇文章，作出了預(yù)測(cè)，4月份以后優(yōu)惠不會(huì)取消，即使4月份取消了，6月份之前也會(huì)再次有優(yōu)惠甚至優(yōu)惠更大！結(jié)果證明了我的猜測(cè)是絕對(duì)正確的！
昨天寫了一篇關(guān)于二手房掛牌量猛增的文章。了解二手房市場(chǎng)情況的讀者應(yīng)該知道，近一個(gè)多月來(lái)，全國(guó)的二手房市場(chǎng)可以說(shuō)“冰火兩重天”！雖然掛牌量普遍在猛增，甚至部分城市二手房掛牌量增長(zhǎng)了6倍之多！二手房突然井噴，確實(shí)有些出乎意料。有些城市成交量雖然相比掛牌量稍顯不足，可是同比、環(huán)比數(shù)據(jù)都還是比較可觀的，有一種“水漲船高”的意思?？墒牵糠殖鞘卸址繏炫屏縿≡?，但是成交量也非常不景氣，兩極分化比較嚴(yán)重。明眼人或許看出來(lái)，目前的二手房市場(chǎng)有多么的復(fù)雜。這里，我有一個(gè)建議，如果想要或者正在掛牌出售二手房的讀者不是特別急需資金，現(xiàn)在還是盡量不要去趟這渾水。目前，二手房市場(chǎng)明顯是一個(gè)供遠(yuǎn)大于求的狀態(tài)，這種形勢(shì)下，包括房子在內(nèi)的任何商品都是賣不出好價(jià)錢的，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所決定的。倒不如再等等看看，等二手房庫(kù)存消化一下，市場(chǎng)冷靜下來(lái)以后，再?zèng)Q定是否再出售。
二手房市場(chǎng)的情況說(shuō)的有點(diǎn)多了。畢竟今天的主題是新房市場(chǎng)。如果對(duì)二手房市場(chǎng)想要了解更多的話，請(qǐng)關(guān)注我，進(jìn)入我的主頁(yè)，讀一下昨天我發(fā)的關(guān)于二手房市場(chǎng)的文章。下面，進(jìn)入今天的主題新房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。
近期，無(wú)論是各大論壇，還是手機(jī)朋友圈，都可以看到各大開(kāi)發(fā)商或者中介發(fā)布的新盤銷售廣告。有些開(kāi)發(fā)商推出“兩年付清首付”，有的推出“免契稅、免大修基金”（經(jīng)調(diào)查核實(shí)，大部分都不是地方政府免契稅和大修基金，而是由開(kāi)發(fā)商代付而已，自然是“羊毛出在羊身上”。有些地方政府推出給予免一至兩個(gè)點(diǎn)的契稅優(yōu)惠），有的甚至推出“送全屋家電”的優(yōu)惠等等，更多的開(kāi)發(fā)商還是選擇直接打折促銷（一般還是維持在9折以上優(yōu)惠）。
01 土地出讓兩極分化趨勢(shì)日趨形成雖然金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響制約是直接型和快速反應(yīng)型的方式，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展還是要看土地。土地的出讓情況也就預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展趨勢(shì)。畢竟新房的價(jià)格首先是受地價(jià)所決定。所以，首先來(lái)分析一下2020年以來(lái)的土地出讓情況。
澎湃新聞網(wǎng)關(guān)于土地流拍的相關(guān)報(bào)道
騰訊新聞網(wǎng)關(guān)于土地價(jià)格出現(xiàn)首降的報(bào)道
從上面兩則新聞，我們還是可以看到近兩年的土地出讓情況以及大趨勢(shì)。
首先，土地流拍率越來(lái)越高，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商拿地的熱情逐年降低，尤其是中小城市。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在3月1日至4月19日期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)有79宗地流拍。流拍地塊主要集中在三四線城市，占比達(dá)65%，流拍率亦是最高達(dá)16%，其中義烏、金華、洛陽(yáng)等城市的土地流拍幅數(shù)相對(duì)較多，均在4幅以上。二線城市中，合肥、鄭州、青島土地流拍較多，3月份以來(lái)分別有8宗、6宗和4宗地遭遇流拍。
其次，土地成交額兩極分化也比較明顯。雖然，住宅價(jià)格還是維持在正增值，但是，商住和工業(yè)用地出現(xiàn)了近10年來(lái)的首降?；蛟S未來(lái)住宅價(jià)格降低也是在所難免的。當(dāng)然，受到疫情影響，很多企業(yè)拿地?zé)崆楹屯顿Y熱情都降低不少，所以土地出讓價(jià)格出現(xiàn)降低，也是情理之中。但是，應(yīng)引起注意的是，不同城市兩極分化情況明顯。一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊在整體市場(chǎng)放緩環(huán)境下，仍然熱度不小，使得市場(chǎng)實(shí)際上分化加劇。未來(lái)很可能熱點(diǎn)區(qū)域土地市場(chǎng)交易熱度有望進(jìn)一步回升，下一步土地市場(chǎng)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，人口流入多、區(qū)域發(fā)展前景好的城市將成為熱點(diǎn)；多數(shù)三四線城市則仍以消化庫(kù)存為主，土地市場(chǎng)可能相對(duì)低迷。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨穩(wěn)定的情況下，未來(lái)不同城市的土地出讓情況整體上應(yīng)該就是由人口流動(dòng)性所決定。對(duì)于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、潛力較大的城市，人口整體是以輸入為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍較旺盛，土地出讓市場(chǎng)仍然會(huì)比較活躍。相反，一些城市沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，人口純輸出型，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的則是供大于求的整體局面，土地出讓額會(huì)不斷下降。
對(duì)于投資者而言，一定要擦亮眼睛，選準(zhǔn)投資方向。用郎咸平的一句話就是，未來(lái)投資房地產(chǎn)幾乎不可能再像以前一樣可以一夜暴富，但是，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)比較好的投資方向。尤其對(duì)于絕大多數(shù)對(duì)股市、基金等投資領(lǐng)域不專業(yè)的普通老百姓而言。
02 新房?jī)r(jià)格在符合預(yù)期的范圍內(nèi)波動(dòng)在開(kāi)發(fā)商各種免契稅、免大修基金、首付分期，甚至送全屋家電等等廣告的誘惑之下，部分人選擇了去售房部看看實(shí)情，是否真的如此優(yōu)惠。
相反，還有部分人看到這些廣告，就又開(kāi)始唱衰新房市場(chǎng)了，認(rèn)為房?jī)r(jià)“又”要“腰斬”了！
受疫情影響，開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)，這是肯定的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)自疫情緊張局勢(shì)過(guò)后，慢慢恢復(fù)，但是，與去年同期相比，仍然還是存在很大差距。尤其對(duì)于資金短缺的小開(kāi)發(fā)商而言，日子更是難過(guò)。開(kāi)發(fā)商需要快速回籠資金，“努力活下去”，所以趕快以價(jià)沖量。
而且，還有一個(gè)月就到半年業(yè)績(jī)總結(jié)了，部門開(kāi)發(fā)商還面臨還銀行巨額貸款的壓力，因此，為了半年業(yè)績(jī)額，開(kāi)發(fā)商拿出一定優(yōu)惠，進(jìn)行降價(jià)促銷，這是再正常不過(guò)的銷售手段。一些地方政府為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，出臺(tái)一些適度寬松政策，也是情理之中。千萬(wàn)不要認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩了，或者房?jī)r(jià)要“腰斬”之類的。
開(kāi)發(fā)商的降價(jià)銷售，肯定是在符合預(yù)期的范圍內(nèi)的降價(jià)。如果出現(xiàn)大幅房?jī)r(jià)降低，估計(jì)房子連備案都過(guò)不了。房地產(chǎn)仍然還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石?，F(xiàn)階段，我們國(guó)家比以往任何時(shí)候都更加需要房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定健康發(fā)展！
未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)隨著土地出讓價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也基本是一種兩極分化的狀態(tài)。對(duì)于人口輸入型，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，資源配套成熟的大中城市，房子仍然是供小于求的狀態(tài)，無(wú)論土地還是房?jī)r(jià)，整體還是一種上行趨勢(shì)。相反，對(duì)于一些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，人口輸出型的中小城市，最終房子供大于求，房?jī)r(jià)下跌，或許也是不可避免的。
希望以上結(jié)合近期的各大統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所做的分析，能給您帶來(lái)一定的啟發(fā)。
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