隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展越來(lái)越火熱，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加以重視，當(dāng)然了，房?jī)r(jià)的陡然增高還是人們討論最多的話題。作為曾經(jīng)的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)確實(shí)引領(lǐng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)十年。而關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的討論話題，從未停止過(guò)……
在房地產(chǎn)高速發(fā)展的近十年里，中國(guó)的房?jī)r(jià)以肉眼可見(jiàn)的速度漲了起來(lái)。房?jī)r(jià)越來(lái)越高，年輕人的買房壓力越來(lái)越大。國(guó)家為了增加人民的幸福感，也開(kāi)始對(duì)樓市“出手”了，自從2016年開(kāi)始樓市調(diào)控之后，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)增速明顯慢了下來(lái)。
對(duì)于目前的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，穩(wěn)中有漲，明顯還沒(méi)有達(dá)到大家的預(yù)期，在大家的想法中，房?jī)r(jià)還有很大的下跌空間，但是根據(jù)目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌僅僅是一個(gè)“話題”而已。
有人說(shuō)，房地產(chǎn)的高速發(fā)展離不開(kāi)“前浪”的推波助瀾，而“后浪”也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的至關(guān)重要的一點(diǎn)，但是如果沒(méi)有那么多的“后浪”呢，房地產(chǎn)還能繼續(xù)“瘋漲”下去嗎?
隨著中國(guó)的老齡少子化越來(lái)越嚴(yán)重，我們可以看出人口的縮減，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響有多重要。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，作為最依賴人口的一個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的最大支撐者就是人口。
但是隨著老齡化的越來(lái)越嚴(yán)重，大家也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了質(zhì)疑：沒(méi)了“后浪”，房地產(chǎn)行業(yè)還能有未來(lái)嗎?
最近，攜程的創(chuàng)始人梁建章發(fā)布了一篇文章，文章中提到了中國(guó)目前面臨的窘境：老齡少子化!2019年我國(guó)的出生率跌至歷史最低水平，僅有10.48‰。這還是在放開(kāi)了二孩政策之后，對(duì)于人口的老齡化問(wèn)題，相信大家已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議，那么房地產(chǎn)的未來(lái)前景呢?
決定房?jī)r(jià)的因素有很多，但是最重要的一個(gè)莫過(guò)于人口變化。之前任澤平曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：房?jī)r(jià)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，一個(gè)國(guó)家的人口變化，對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常重要。房子是用來(lái)住的，沒(méi)有人口，還有誰(shuí)去買房?
至于房地產(chǎn)有沒(méi)有“后浪”，梁建章以及李迅雷等專家都表示，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)特征之一就是“未富先老”。也就是說(shuō)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間并不樂(lè)觀，從2011年開(kāi)始，城鎮(zhèn)化速度明顯放緩，截止到目前為止，每年僅提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)。
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期來(lái)看，我國(guó)的GDP增速?gòu)?010年開(kāi)始出現(xiàn)反彈高點(diǎn)，之后便開(kāi)始回落，如今已經(jīng)持續(xù)回落長(zhǎng)達(dá)10年，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資增速和GDP增速同步發(fā)展，但是在2016年的時(shí)候開(kāi)始反彈，也就是房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)期來(lái)了。
而房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以廣受“看好”，根本原因之一就是貨幣超發(fā)。與此同時(shí)，高收入群體的收入增速明顯提升，這也是房?jī)r(jià)能夠堅(jiān)挺的重要原因。對(duì)于目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，和國(guó)外的性質(zhì)完全不同。
就拿居民住宅的租售比來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)的住宅租售比很少能夠超過(guò)4%，大部分不會(huì)超過(guò)2%，也就是說(shuō)，住宅租金的回報(bào)率是非常低的，這么低的回報(bào)率，根本沒(méi)有投資價(jià)值可言。
從消費(fèi)角度來(lái)看，一般人每個(gè)月住房支出要占消費(fèi)總支出的一半，很顯然壓力非常大。同時(shí)也會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)很多弊端。
當(dāng)然，2016年以來(lái)高收入群體的收入增速顯著提升，這也是支撐高端房產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的重要因素。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了20年的上漲，確實(shí)是全球罕見(jiàn)，而房?jī)r(jià)上漲的原因，和我國(guó)經(jīng)濟(jì)模式以來(lái)“土地財(cái)政”離不開(kāi)關(guān)系。
首先我們不能否認(rèn)的是，房地產(chǎn)的發(fā)展確實(shí)對(duì)GDP產(chǎn)生了很大的貢獻(xiàn)，在前十年間，房地產(chǎn)占GDP的比重都在20%以上。間接的對(duì)地方財(cái)政的收入貢獻(xiàn)也非常大，因此，我們想象中的房?jī)r(jià)大起大落并不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)閲?guó)家不會(huì)允許。
國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)房住不炒，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向應(yīng)該不會(huì)大變，而房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素之一，也注定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的動(dòng)蕩，不會(huì)大漲，同樣也不會(huì)大跌。
雖然國(guó)家不會(huì)讓房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落的情況，但是也改變不了房地產(chǎn)周期的下行趨勢(shì)，也就是我們所謂的“后浪”不給力，如今已經(jīng)不是“一浪更比一浪強(qiáng)”了，而是“一浪更比一浪低”了。
除了我們所說(shuō)的老齡少子化以外，還有一部分是家產(chǎn)繼承的原因，房子畢竟不是一次性消費(fèi)品，也不像汽車需要更新?lián)Q代。屬于不動(dòng)產(chǎn)的房子，當(dāng)老人過(guò)世之后，房子會(huì)被傳給下一代，這樣的情況下，“后浪”的壓力也會(huì)減少很多，同時(shí)買房需求也會(huì)大大減少。
房地產(chǎn)的火熱是我們不能否認(rèn)的，但是它的前浪似乎發(fā)展過(guò)快，導(dǎo)致“后勁不足”，也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)“后浪”的稀少。不管是從哪一方面分析，房地產(chǎn)都難以再掀起火花了。那么這個(gè)時(shí)候究竟該不該出手呢?主要還是看未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。
2020年受到疫情影響，全國(guó)各行各業(yè)都在煎熬中度過(guò)，尤其是GDP增速自從2011年開(kāi)始下行，再加上今年的疫情影響，全球的經(jīng)濟(jì)都在遭受下行的壓力，而房地產(chǎn)的泡沫這么多，國(guó)家和經(jīng)濟(jì)都不會(huì)任由他繼續(xù)漲下去。
再一個(gè)就是人口，我國(guó)的人口增速放緩，城市化進(jìn)程也在放緩，很顯然購(gòu)房需求正在縮減，購(gòu)房需求既然在慢慢減少，那么也說(shuō)明，房?jī)r(jià)下跌是必然的事情，只不過(guò)是時(shí)間長(zhǎng)短和跌幅大小的區(qū)別而已。
