來源：國是直通車
你好，駐馬店
各地松綁樓市的腳步恐怕要緩一緩了。
就在昨天，第一個“降首付”的城市駐馬店市被省政府約談了。
28日晚間，河南省政府官網(wǎng)信息顯示：
當(dāng)日，何金平副省長召集省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，約談了駐馬店市人民政府主要負(fù)責(zé)同志，要求駐馬店市提高政治站位，堅(jiān)決貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，按照省委、省政府工作要求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。
此前，駐馬店市出臺17條政策加大對樓市的支持。其中，引起市場廣泛熱議的是將首套房公積金貸款首付比從30%下調(diào)到20%，成為全國第一個對首付比例下手的城市。這相當(dāng)于將購房杠桿從3.3倍放大到了5倍。
盡管這一政策對當(dāng)?shù)啬酥寥珖鴺鞘袑?shí)際影響并不算大，但對市場預(yù)期的擾動卻不可小視。
現(xiàn)在我們說的穩(wěn)房價，其實(shí)最重要的就是要穩(wěn)預(yù)期。老百姓對房子的看漲預(yù)期是推動樓市這些年持續(xù)上漲的主要動因。
（漫畫）中新社發(fā) 仲雁銘 制作
疫情發(fā)生之后，出臺房地產(chǎn)支持政策的地方可謂一個接一個，政策尺度也不斷擴(kuò)大。而且，越來越多地方政策觸及需求側(cè)，政策傾向逐漸從幫助房企緩解周轉(zhuǎn)困難，轉(zhuǎn)向鼓勵人們買房。
比如：杭州對高層次人才提供最高達(dá)800萬元購房補(bǔ)貼；南寧允許購買第二套住房時申請使用公積金貸款；欽州、衡陽等地提供購房契稅補(bǔ)貼；中山符合條件的人才可申領(lǐng)10萬-200萬元的購房補(bǔ)助；浙商銀行調(diào)降非限購城市首套房首付比例最低至20%；紹興工商銀行也落地執(zhí)行首套房首付最低兩成、二套首付最低三成的政策。
客觀地說，目前各地政策仍然以試探性的松動為主，只是在外緣進(jìn)行小幅調(diào)整，核心的限購、限貸（主要是商貸）等很少被觸及，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到大規(guī)模放松的程度。但是需要看到，這些包括“加杠桿”在內(nèi)的政策，放到過去樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的時候，是絕不敢“冒頭”的。
由于過度依賴土地財政，地方政府的救樓市沖動一直存在。特別是在疫情影響之下，地方稅收銳減，但疫情防控、幫扶小微企業(yè)、保障民生等任務(wù)更重，地方放松樓市調(diào)控的沖動也會空前強(qiáng)烈。
近期，中央多個部門密集發(fā)聲，重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
在駐馬店被約談之后，其他地方如果想跟進(jìn)松綁政策，必須三思，謹(jǐn)防“踩線”。
真正的“大招”要來了？
除了首付等政策外，房貸利率也是影響樓市的關(guān)鍵政策之一。
3月1日開始，我們將迎來近30萬億元的存量房貸利率“換錨”：定價基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率切換為貸款市場報價利率（以下簡稱“LPR”），轉(zhuǎn)換工作應(yīng)于今年8月底前完成。
疫情會不會讓這個過程推遲呢？不會，央行已經(jīng)定了，存量貸款LPR轉(zhuǎn)換將會如期推進(jìn)。日前，央行副行長劉國強(qiáng)表示，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研以后，3月1日開始進(jìn)行的存量貸款轉(zhuǎn)換為LPR將繼續(xù)按計劃推進(jìn)，這樣對整個利率市場化、引導(dǎo)利率下行都有好處。
這可能房地產(chǎn)調(diào)控里真正的“大招”。
簡單來說，已有房貸者有兩種選擇：一是選擇固定利率，那么以后無論利率怎么變，都與你無關(guān)；二是選擇與LPR掛鉤。LPR的市場化程度更高，未來個人的貸款利率會隨著市場利率變化。
轉(zhuǎn)換成哪種定價方式更實(shí)惠？從中長期來看，LPR處于下行通道，所以轉(zhuǎn)換為LPR或可以享受一定的降息優(yōu)惠。
房貸利率參照的5年期以上LPR已經(jīng)兩次下調(diào)。從央行發(fā)布的最新一期LPR報價來看，2020年2月20日起，1年期LPR為4.05%，較1月下調(diào)10個基點(diǎn)；5年期以上為4.75%，較1月下調(diào)5個基點(diǎn)。
各地房貸在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)。LPR下調(diào)，房貸利率可能也會相應(yīng)下調(diào)。
這一趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)。融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，，從中國41個城市673家銀行分（支）行監(jiān)測來看，2020年2月，首套房貸款平均利率則為5.52%，二套房貸款平均利率為5.83%，均環(huán)比下降1個BP（0.01個百分點(diǎn)）。
一線城市中，除北京外，另外三個城市再次下調(diào)首套房貸款利率水平。廣州和深圳均環(huán)比下調(diào)3個BP，上海則環(huán)比下調(diào)2BP，下調(diào)后首套房貸利率再創(chuàng)新低，僅4.80%。
二線城市中，2020年2月，首套房貸利率變動幅度在5BP及以上的只有重慶、東莞和惠州三個城市。其中，重慶環(huán)比下降5BP，東莞環(huán)比上漲5BP，惠州環(huán)比上漲12BP。
總體而言，雖然幅度微弱，但是很多地方的貸款利率確實(shí)在走降。
以后只要LPR降了，我的月供就會變少嗎？
先別高興得太早。
2月20日公布的這輪LPR類似“非對稱降息”，1年期力度下調(diào)比5年期大。這樣的操作也并不是首次。比如：2019年9月，僅1年期LPR小幅下調(diào)，5年期則維持不變。
1年期LPR主要是企業(yè)的中短期融資，5年期以上則主要是房貸，兩者不同步下降反映出一種新的調(diào)控方式——通過LPR利率調(diào)整，定向向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)“輸血”，但警惕流入性過度進(jìn)入房地產(chǎn)市場。未來不排除一些地方針對房貸進(jìn)行進(jìn)一步加點(diǎn)的可能性。
