作為部署明年經濟發(fā)展的重要會議，中央經濟工作會議閉幕后，市場上對這次會議的解讀分析五花八門，有的鞭辟入里，有的卻誤人子弟，意思滿擰了。
看清大勢很重要。今天，俠客島要推的這篇文章就是希望幫大家看得明明白白。
一
島叔最近看到不少對中央經濟工作會議的解讀，個中含義大家不妨來品一品：
“‘穩(wěn)健的貨幣政策要……疏通貨幣政策傳導機制，增加制造業(yè)中長期融資’，這意味著2020年將會加大對制造業(yè)的信貸投放”；“‘更好緩解民營和中小微企業(yè)融資難融資貴問題’，意味著明年仍有一定的降息空間”。
一番分析之后，有人得出一個結論：“降息”、“大水漫灌”已經在路上了，應對下行壓力還是得靠“開閘放水”刺激經濟。
但這樣做真能長久嗎？
經濟下行就放松信貸，是不少國家曾試過的法子，結果卻很不理想。國際金融危機以來，歐美日等發(fā)達經濟體都實施力度空前的量化寬松，雖然緩解了經濟衰退的一時陣痛，但結構性改革進展遲緩，深層次矛盾不斷發(fā)酵，政治極化、民粹主義傾向凸顯，宏觀政策空間也更加收窄，應對下一次潛在危機的彈藥更有限。
這給我們什么啟示？老藥方要是治不好毛病，就得換。只有找準病根抓對藥，解決經濟問題才能有療效。
中國經濟眼下的“病根”在哪兒呢？一言以蔽之，轉型期的尷尬——我們不能再走“鐵公基”帶動發(fā)展的老路了，這種方式投入產出比越來越低，副作用卻越來越大。
那我們該咋辦？用先進產能取代落后產能，做供給側即生產端的結構調整，發(fā)展高新技術產業(yè)，提高生產效率，讓經濟質量再上臺階且獲得可持續(xù)發(fā)展的力量。如果搞反了邏輯，只顧打開貨幣閘門，放任資金流向落后產能，無異于緣木求魚。
不過在做長期結構調整的同時，也可以兼顧短期對沖經濟下行壓力的目標。
怎么做呢？把供給側結構性改革主線貫穿于宏觀調控的全過程，把握好逆周期調節(jié)的節(jié)奏和力度，別用力過猛。要引導企業(yè)在供給升級與擴大需求的結合部發(fā)力。這樣才能實現(xiàn)治標和治本、當前和長遠的有機結合。
之前中國在這方面取得了一些成績。從2015年推動“三去一降一補”，到2017年提出“破立降”，再到2018年的“八字方針”。中央根據形勢變化，不斷調整供給側結構性改革政策重點，豐富其內涵，這對促進經濟再平衡、提高運行質量、促進風險收斂發(fā)揮了實質性作用。
二
說完長期發(fā)展思路，我們再來看眼下的重要任務——“穩(wěn)增長”。實現(xiàn)穩(wěn)增長離不開逆周期調控，而逆周期調控的重要組成部分是貨幣政策。
今年中央經濟工作會議新聞通稿中，貨幣政策有個搶眼的表述——“靈活適度”。不少人一拍大腿：這不就是放松嘛，央行要開閘放水了！
事實果真如此嗎？
在回答是不是“放水”前，有個問題更重要：好的貨幣政策應該實現(xiàn)什么目標？答：維持幣值穩(wěn)定，促進經濟發(fā)展。怎么才能實現(xiàn)前述目標？貨幣增速要與經濟增長速度基本匹配。
當前中國GDP增速在6%左右，且據多家機構測算，“十四五”時期中國經濟潛在增速預計在6%以下，原因是技術水平更靠近前沿、勞動年齡人口減少、資本邊際回報約束等。
而中國廣義貨幣（M2）的增速在8%左右，去除2%—3%左右的通脹因素，二者基本匹配，貨幣資金的增長速度能夠支撐經濟發(fā)展的需要。在此情況下，實在沒必要進一步大幅放松貨幣了。
另外，評價貨幣供給是否均衡，一個很直接的辦法就是看利率水平是否均衡合意。
何為利率？資金價格是也。如何判斷利率水平均衡合意與否？看價差和價格走勢。
為此，我們不妨選取三組利率指標，分別是銀行間隔夜拆借利率、1年期和5年期國債利率，以及與國債利率對應期限的貸款基礎利率（LPR）。
這三者的實質是什么？隔夜拆借利率，反映的是金融機構短期融資成本；國債利率，則是以國家信用背書的無風險利率；而貸款基礎利率，是由各個市場主體交易而形成的利率，特征在于市場化。
這些指標在中國的情況如何？目前，中國銀行間市場隔夜拆借利率約為2.3%，1年期和5年期國債無風險收益率分別約為2.6%和3%，與國債利率對應期限的貸款基礎利率（LPR）分別為4.15%和4.8%，兩者之間的價差不到2個百分點。
這樣似乎看不出什么來，我們需要找個對照物。拿實質上尚未完全退出量化寬松、信貸狀況較為寬松的美國為例，其聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間目前處于1.5-1.75%，1年期和5年期國債利率為1.6%左右，美國主貸利率則在4.75%附近，后兩組數據對應之差已超過3個百分點。
值得注意的是，中國當前經濟潛在增速差不多是美國的3倍，且物價漲幅大體相當，然而中國的無風險利率水平略高，風險升水幅度略低。兩相對照，足見中國目前的利率水平已處在較均衡合意的區(qū)間。
在此情況下，“穩(wěn)”才是理想的做法。但“穩(wěn)”不是一成不變，為了保持相應的穩(wěn)，也需要在經濟情況波動時靈活機動、適時調節(jié)，但這不意味著貨幣政策要做大的寬松調整。
說到這兒，各位get到“靈活適度”的真正含義了吧？
三
“要保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定”，有人解讀道，“這意味著去杠桿不能‘一刀切’，中央政府可以加杠桿，但地方政府要去杠桿，個人要加杠桿，而企業(yè)去杠桿，這樣就總體穩(wěn)定了”。這句話真能這么理解嗎？
顯然不能?？磫栴}要看大局、看大勢，不能主觀臆斷。
何為大局？確保全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃圓滿收官，就是大局。何為大勢？中國經濟穩(wěn)中向好、長期向好，就是大勢。
在大局和大勢里，穩(wěn)增長固然是經濟發(fā)展的重要任務；但筑好防火墻、防范化解重大風險更是底線任務。
只有防范化解重大風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，才能確保取得的成效不被風險吞噬。
在過去幾年間，決策層做出了許多努力。從2015年的“去杠桿”，到2017年提出打好防范化解重大風險攻堅戰(zhàn)，再到2018年的“結構性去杠桿”，影子銀行、金融大鱷、地方隱性債務、部分問題中小金融機構等風險已然得到有效管控，宏觀杠桿率快速上升的勢頭也被有效遏制。
從數據來看，截至今年三季度末，中國宏觀杠桿率為256.8%，較去年同期上升4.1個百分點。而之前5年，宏觀杠桿率上升幅度分別為14.9%、20.2%、21.1%、7.2%和-1.5%。
如果再考慮到沒有系統(tǒng)統(tǒng)計的股權質押、P2P等融資活動，近兩年的更廣義宏觀杠桿率實際是不斷企穩(wěn)的，這為后續(xù)化解風險預留了政策空間。
前述情況，充分說明過去的政策行之有效，經得起實踐檢驗。但也不能掉以輕心。前期積累的風險和矛盾可能繼續(xù)水落石出，防風險成果尚需鞏固。
這時該咋辦？一句話：保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，防止大規(guī)模加杠桿。
具體怎么做？一是針對中小金融機構、部分城投平臺債務、房地產債務風險等看得見的風險，要壓實責任，分類處置，精準拆彈；二是對難以預料的風險，要主動出手，早做預案，用大概率思維應對小概率事件。
四
前面的內容都挺硬核的，看到這兒你可能有點累了，不過接下來的內容你會有很大共鳴，因為我們要講的是房地產。那么，樓市會松綁嗎？
每年中央經濟工作會議，關于樓市的表述都是市場關注的熱點，今年更是達到高點。
今年會議說了啥？話很簡短，重申“房住不炒”，但也強調要“全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
看到這些表述，分析人士來了一撥“靈魂點津”：既然會議說要“全面落實因城施策”，那各地就該結合自身情況，或收緊、或放松，拿好主意別猶豫。
至于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，那是中央向地方政府亮明態(tài)度——房價不能再跌了，要穩(wěn)住，可以柔和上漲，但不能大漲。這樣看來，樓市反彈的機會就要來了。
真是這樣嗎？
島叔想送給上述“分析人士”4個字：想太多了。房價走勢和地產調控政策的問題其實不需要從字里行間費勁猜測，僅需回歸常識就能得出答案。
各位想想，房子是用來干嘛的？歸根結底是用來住的?；蚴菨M足實現(xiàn)置業(yè)夢想的剛需住房需求；或是滿足想住新房的改善性住房需求。
不過我們也不得不承認，房子的屬性不只居住這一條，它還有投資和金融屬性，房地產市場的投資和投機行為便由后兩個屬性引發(fā)。
但是，如果投資需求和投機需求太大，拉動房地產價格過快上漲，人們就會不把房地產市場當作消費市場而是當作投機工具。
此后，全社會的資金將一擁而上，瘋狂追逐短期內的高收益率，卻迫使其他行業(yè)甚至是代表先進生產力的高新技術產業(yè)處于資金干渴狀態(tài)，限制產業(yè)迭代發(fā)展。
對個人而言，一切養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、娛樂、出行需求都要為買房讓路，榨干6個錢包才能供起一套房，不乖乖勒緊褲腰帶還能咋整？如果房地產發(fā)展這一步，那就離題太遠了。
因此，經濟發(fā)展出現(xiàn)了下行壓力就要松動房地產嗎？萬萬不能。如果為了短期增長數字好看，就輕易松綁房地產調控，不僅會導致宏觀杠桿率進一步攀升，也不利于民生改善和創(chuàng)新升級。
更重要的是，房地產行業(yè)快速發(fā)展階段結束后，如果再度出現(xiàn)大幅過剩，積壓的問題和矛盾消化周期只會更長，消化難度只會更大。飲鴆止渴絕非良方。
那么房地產市場還要不要發(fā)展?怎么發(fā)展？這一點，中央經濟工作會議給出了明確答案——堅持長效管理調控，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
具體怎么做呢？比如加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加強租賃住房建設。
中國城鎮(zhèn)住房存量已達300多億平方米，人均住房建筑面積已達39平方米，中國房地產行業(yè)快速發(fā)展的階段基本結束，房地產市場主要矛盾已從總量短缺轉變?yōu)榻Y構性供給不足、質量相對較低。
全國約有60多億平方米城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存在市政基礎設施老化、公共服務缺失等問題。對這些老舊小區(qū)進行改造，完善周邊配套設施，可直接或間接拉動投資20多萬億元。
另外，中國2億多新市民中約70%是租房住的，大量進城務工人員住在條件較差的“城中村”。今后10年建設租賃住房的直接和間接投資，也將達到20萬億元以上。
可以說，中國城市更新改造需求迫切、潛力巨大，既是一項重大民生工程，也是一項重大發(fā)展工程，能夠拉動有效投資需求。
過去3年，房地產調控成效有目共睹。隨著房地產長效管理調控機制的建立和落實，房地產市場預期發(fā)生了較大變化，房地產價格漲幅逐步收斂，房地產投資增速總體平穩(wěn)，房地產高庫存問題明顯緩解。成績來之不易，更需倍加珍惜。
文/言仁
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