經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 12月2日，雄安新區(qū)以協(xié)議出讓方式向中國(guó)雄安集團(tuán)城市發(fā)展投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱為“雄安城投”）出讓了22個(gè)地塊，總用地面積為4443.6畝，規(guī)劃地上總建筑面積為600萬平方米，土地價(jià)款為53.1億元。
根據(jù)出讓文件，22個(gè)地塊位于雄安新區(qū)容城縣容東片區(qū)，將全部用來建設(shè)安置房。根據(jù)規(guī)劃，容東片區(qū)將成為雄安新區(qū)主要生活區(qū)，未來將建設(shè)13個(gè)職工之家，涉及常住人口預(yù)計(jì)達(dá)到5.7萬人。
今年5月啟動(dòng)征地工作以來，雄安新區(qū)在容城縣容東片區(qū)將19個(gè)村莊列入首批搬遷目標(biāo)，目前部分村莊已經(jīng)完成搬遷。村民可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇安置補(bǔ)償，本次安置房項(xiàng)目主要用來安置搬遷村莊的村民。
雄安新區(qū)官網(wǎng)信息顯示，容東片區(qū)安置住房項(xiàng)目總用地面積393公頃，共分為8個(gè)單元28宗土地。本次22個(gè)地塊建設(shè)的安置房建筑面積達(dá)到389.37萬平方米，可以滿足10萬人居住需求。
22個(gè)地塊
本次雄安城投協(xié)議受讓的22個(gè)安置房項(xiàng)目地塊中，住宅建筑面積為389.37萬平方米，在600萬平方米地上建筑面積中，占比達(dá)到了65%。這些住宅建成后，將全部用于安置雄安新區(qū)建設(shè)中被征地、拆遷的村民。
作為雄安新區(qū)啟動(dòng)的首批安置房，22個(gè)地塊配置了豐富的商業(yè)、教育等生活配套。其中商業(yè)辦公建筑面積為40萬平方米，建成后不得用于銷售，雄安城投至少需要持有10年用于經(jīng)營(yíng)。
在教育方面，22個(gè)地塊教育用地總面積為23.06萬平方米，包括1所高中、1所九年一貫制義務(wù)教育學(xué)校、3所小學(xué)及10所幼兒園。其中10所幼兒園用地面積為8.25萬平方米，義務(wù)教育用地面積為10.7萬平方米，高中教育用地面積為4.1萬平方米。
另外，22個(gè)地塊中還配建大量公建項(xiàng)目，其中綠化面積13.5萬平方米，道路37.78萬平方米，居住生活配套及體育設(shè)施配套等面積合計(jì)3.19萬平方米。教育及公共配套由雄安城投建好后無償移交給雄安新區(qū)。
高標(biāo)準(zhǔn)、高要求是雄安新區(qū)建設(shè)一直以來堅(jiān)持的理念，這次安置房地塊也不例外。與此前雄安出讓的首宗國(guó)有建設(shè)用地一樣，這次22個(gè)協(xié)議出讓的地塊同樣為帶設(shè)計(jì)出讓，即雄安城投需要按照土地出讓前已經(jīng)做好的規(guī)劃、建設(shè)方案進(jìn)行建設(shè)。
以A單元安置房項(xiàng)目為例，該單元安置住宅面積為101.88萬平方米，商業(yè)及配套服務(wù)用房建筑面積達(dá)到15.66萬平方米，教育用地建筑面積達(dá)到15.93萬平方米。居住與配套建筑面積配比達(dá)到3：1。
此外，A單元安置房地下建筑面積高達(dá)85.15萬平方米，主要用于地下商業(yè)、停車位和地下倉儲(chǔ)用房。其中安置住宅地下室由兩層構(gòu)成，場(chǎng)地涉及標(biāo)高達(dá)到12.5米。
根據(jù)要求，未來安置住宅全面采用綠建二星標(biāo)準(zhǔn)，通訊實(shí)現(xiàn)5G全覆蓋，生活垃圾統(tǒng)一分類管理。配套設(shè)施建設(shè)強(qiáng)調(diào)分層次布局，構(gòu)建15分鐘社區(qū)、10分鐘鄰里和5分鐘街坊生活圈，引入北京教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等資源。
早在6月25日，雄安新區(qū)容東片區(qū)A、F社區(qū)安置房及配套實(shí)施項(xiàng)目，工程咨詢及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)開始面向全社會(huì)招標(biāo)，主要為編制項(xiàng)目可研服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、勘察服務(wù)、工程項(xiàng)目管理服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
根據(jù)招標(biāo)文件，項(xiàng)目總用地面積50.1公頃，總投資不含土地費(fèi)約68.32億元。按照這一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，雄安新區(qū)容東片區(qū)安置房項(xiàng)目總投資達(dá)到535億元。如果加上土地成本，總投資將達(dá)到605億元。
企業(yè)參與
如此規(guī)模投資的項(xiàng)目自然吸引企業(yè)青睞，除了中國(guó)建筑下屬的各家企業(yè)、北京城建等作為建筑商參與項(xiàng)目建設(shè)外，雄安新區(qū)建設(shè)也吸引了開發(fā)商參與。
萬科時(shí)積極參與者之一，今年6月，萬科宣布將在雄安新區(qū)建設(shè)一個(gè)占地6.5平方公里的特色小鎮(zhèn)；7月，在雄安新區(qū)容東片區(qū)A、F社區(qū)安置房工程咨詢及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)招標(biāo)中，萬科成為中標(biāo)人之一。
容東片區(qū)A、F社區(qū)安置房及配套實(shí)施招標(biāo)分為固定金額和浮動(dòng)金額兩個(gè)部分，其中可行性研究報(bào)告標(biāo)志、勘察服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)為固定金額；項(xiàng)目管理、安置房物業(yè)服務(wù)、商辦招商及物業(yè)等為浮動(dòng)費(fèi)用。
最終萬科及北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院、中勘冶金勘察設(shè)計(jì)研究院和北京國(guó)際工程咨詢有限公司成為第一中標(biāo)人；招商蛇口及中國(guó)建筑科學(xué)院、中鐵第四勘察設(shè)計(jì)研究院、中咨工程建設(shè)監(jiān)理公司聯(lián)合體為第二中標(biāo)人；保利發(fā)展及富利建設(shè)、廣東重工建筑設(shè)計(jì)研究院、廣東輕紡建筑設(shè)計(jì)院為第三中標(biāo)人。
三個(gè)中標(biāo)候選人中，萬科的固定費(fèi)用最低，但浮動(dòng)部分比例最高。其中項(xiàng)目管理費(fèi)費(fèi)率為2.5%，安置房物業(yè)服務(wù)酬金費(fèi)率為4.6%，商辦招商及運(yùn)營(yíng)服務(wù)酬金費(fèi)率為8.5%，商辦物業(yè)服務(wù)酬金費(fèi)率為9.5%。萬科聯(lián)合體最終勝出。
9月9日，萬科聯(lián)合雄安城投成立河北雄安城市資源經(jīng)營(yíng)管理有限公司，主要用來承擔(dān)雄安新區(qū)城市管理服務(wù)，根據(jù)中標(biāo)內(nèi)容，未來萬科有可能參與雄安新區(qū)容東片區(qū)安置住宅和商辦的物業(yè)管理，同時(shí)還將承擔(dān)商辦招商工作。
除了萬科外，華潤(rùn)置地也是雄安城投的合作方之一。在雄安城投下屬四家公司，除了和雄安集團(tuán)合資成立的中國(guó)雄安集團(tuán)交通有限公司及和萬科合資成立的河北雄安城市資源經(jīng)營(yíng)管理有限公司，另外兩家公司合作方均有華潤(rùn)的身影。
其中河北雄安潤(rùn)建設(shè)發(fā)展有限公司成立于2019年2月，主要從事工程總承包及項(xiàng)目管理、酒店管理、餐飲服務(wù)等業(yè)務(wù)。華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司持有53%股份，雄安城投持股20%，河北雄安雄設(shè)智庫持股27%。
另外，河北雄安品筑會(huì)展服務(wù)有限公司成立于2月，經(jīng)營(yíng)范圍為會(huì)議及展覽服務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)等方面，其中華潤(rùn)置地持股27%，雄安城投和雄設(shè)智庫各持股20%及53%。根據(jù)官方信息，該公司主要從事城市展館及綠色建筑展示。
在雄安新區(qū)及雄安集團(tuán)合作伙伴序列中，萬科和華潤(rùn)是僅有的兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此前，萬科有高管在小范圍交流中透露會(huì)參與雄安新區(qū)住宅建設(shè)，未來還有可能參與雄安新區(qū)住宅開發(fā)。
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