文 | 孫煜 吳煜鵬 孟令稀
編輯 | 陳臣
12月27日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國住房市場發(fā)展閱讀分析報(bào)告（201912）》。報(bào)告顯示，2019年11月核心城市房價同比上漲1.9%，環(huán)比下降0.24%。這是今年8月以來，全國核心城市綜合房價連續(xù)第四個月小幅下降。房價下跌，是不是意味著房子不好賣了？看看今年房企們的成績單就知道了。
龍頭房企拿地優(yōu)勢明顯中指研究院數(shù)據(jù)顯示，萬科1-11月累計(jì)拿地金額達(dá)1570億元，排名全國第一。碧桂園前11個月的拿地金額也突破1000億，以1238億元排名第二。保利地產(chǎn)以965億的成績排名第三。拿地面積方面，碧桂園排名第一，前11個月拿地超4097萬平方米。綠地控股和萬科分列二、三位。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-11月前十名房企拿地總額為8824億元，占前100名企業(yè)拿地總額的35.2%；前10名房企拿地總面積為20791萬平方米，占前100名房企拿地總面積的38.1%。龍頭房企獲取土地資源的優(yōu)勢依然明顯。
地域分布方面，長三角和中西部城市群仍為房企投資的重點(diǎn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-11月長三角地區(qū)拿地前十名房企拿地金額合計(jì)3397億元，位列全國城市群榜首。中西部地區(qū)拿地前十名房企拿地金額合計(jì)2641億元，領(lǐng)先珠三角和環(huán)渤海城市群，排名第二。
前二十名房企只有一家賣得沒去年好據(jù)廣發(fā)證券和中指研究院數(shù)據(jù)，1-11月碧桂園以超過7000億的銷售額和8115.4萬平方米的銷售面積，排名銷售金額榜和銷售面積榜第一名。中國恒大、萬科和融創(chuàng)中國的銷售額均超過5000億元，銷售面積均超3000萬平方米，在金額榜和面積榜上分列二到四位。房企銷售額前二十名中，除綠地控股銷售額同比下降7.1%，其他19家房企的銷售額均保持同比增長。增速最快的世貿(mào)房地產(chǎn)，銷售額同比增長高達(dá)46.8%。
銷售目標(biāo)完成率方面，據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)測算，截至12月22日，在公布銷售計(jì)劃的36家房企中已有16家銷售計(jì)劃完成率超過91.7%（對應(yīng)11月正常完成比例）。其中完成率最高的房企是世貿(mào)房地產(chǎn)，完成率達(dá)113.9%。中國海外發(fā)展、陽光城、金科股份等房企也于11月提前完成了全年銷售計(jì)劃。此外，如碧桂園、中國恒大、招商蛇口、中國金茂等房企前11個月銷售目標(biāo)完成率較高，預(yù)計(jì)今年均可順利完成銷售目標(biāo)。
海外融資的規(guī)模和成本都漲了回顧2019年房企融資，全年規(guī)模整體呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的趨勢。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年全國95家典型房企融資總額為14494億元，同比增長5.5%。
2019年一季度房企融資延續(xù)了去年底的回暖態(tài)勢，85家監(jiān)測房企1月融資額達(dá)2082億元，為近兩年最多。5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布23號文后，信托貸款、開發(fā)貸、境外發(fā)債等融資渠道陸續(xù)收緊，房企融資規(guī)模也開始收縮，8月和10月融資額都處于兩年來的較低水平。
在下半年融資調(diào)控趨緊的背景下，非龍頭房企的境內(nèi)融資難度上升，不少企業(yè)轉(zhuǎn)而選擇境外發(fā)債的融資方式?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年排名11-30名的房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模同比下降46%，占比從境內(nèi)債總量的40%下滑至29%；同時境外債規(guī)模同比增長80%，在房企境外債總量中的占比從25%上升至32%。中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年1-11月房企信用債、信托融資規(guī)?？傮w與上年同期持平，而海外債融資規(guī)模同比增長了33.6%。
融資成本方面，克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，較2018年的6.53%上升了0.54%。其中，今年房企境外債券融資成本為8.13%，較去年提升了0.86%。
據(jù)華泰證券測算，房企們即將在2020年三季度迎來境內(nèi)債償債高峰。無獨(dú)有偶，明年房企們也將迎來美債到期高峰。在以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，2020年對房企們來說依然會是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的一年。
