文 | 時代財經(jīng) 劉新歌
家住廣州市海珠區(qū)的李華（化名）近來有些煩惱，他想賣掉現(xiàn)有住房置換套更大的房子，但自去年10月份將房子在中介掛牌后，上門看房的買家寥寥無幾。今年春節(jié)后，他主動將掛牌價降低逾20萬，但房子至今仍未出手。
“不是房子價格問題，主要是買家都持觀望情緒?！?李華道出了關(guān)于房子難賣的原因，李華的遭遇也折射出眼下廣州二手房市場的真實境況。
國家統(tǒng)計局12月16日公布的全國70城房價數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房價格環(huán)比下跌0.2%。而今年下半年以來，除7月環(huán)比上漲0.4%，8月環(huán)比持平外，廣州二手房房價一直呈環(huán)比下跌的態(tài)勢。
“房地產(chǎn)市場逐漸從剛需時代進入置換時代，二手房市場尤甚，因此房屋成交就會慢。同時，業(yè)主也會降低心理預(yù)期，售價不會提那么高。”廣州越秀區(qū)五羊邨一房屋中介向時代財經(jīng)透露，僅從其負責的珠江新城、五羊邨、楊箕村片區(qū)來看，2018年以來二手房價格持續(xù)下跌，2019年跌幅較2018年有所擴大，每平方米價格下降數(shù)千元。
二手房大面積降價
“現(xiàn)在整個廣州房產(chǎn)交易的熱情都很低，市場供過于求，刺激政策也缺乏。但同時，現(xiàn)在也是在廣州買入資產(chǎn)的最好時機。” 專注資產(chǎn)投資的專業(yè)人士梁友琛在12月18日向時代財經(jīng)指出。他的賣房經(jīng)歷也讓他深刻感受到了廣州二手房市場的寒冷，“掛牌了9個月，一直賣不掉，得比市場價至少便宜20%才容易出手。”
廣州鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，在11月成交的全部調(diào)價二手房中，漲價房源僅占1.8%，環(huán)比10月的5.9%下降4.1個百分點。降價房源占比則達98.2%，環(huán)比10月的94.1%增加4.1個百分點。
在廣州鏈家研究院的統(tǒng)計中，這已經(jīng)是廣州二手房降價占比連續(xù)3個月上升，調(diào)價中降價占絕大多數(shù)，業(yè)主成功反價的情況并不多?！澳甑兹袔齑娣吭炊?，客戶選擇多，觀望時間更長，急于資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主大多愿意降價出售以促成交?！?/p>
降價出售一定程度上帶動了成交量的上升。廣州鏈家數(shù)據(jù)顯示，11月份，廣州二手房成交量環(huán)比上升2.2%。“降價幅度大，現(xiàn)在價格是全年最低價了，因此吸引了很多客戶來買房。去年一家門店一個月賣出一兩套都很難，但最近我們幾乎每天都有開單。”上述房屋中介稱。
雖然近期成交比較活躍，但市場整體觀望情緒仍然濃厚。廣州鏈家數(shù)據(jù)顯示，11月廣州二手房房源成交周期為132.5天，環(huán)比縮短11.2天，這主要因為成交房源中剛需小戶型的房源較多，成交單價低、決策周期短，導(dǎo)致成交周期環(huán)比縮短。而買方成交周期為38.5天，環(huán)比延長3.7天，購房者觀望態(tài)度依舊較強。
剛需小戶型搶手
雖然二手房市場整體疲軟，但不同區(qū)域間情況出現(xiàn)較大差異。根據(jù)廣州鏈家數(shù)據(jù)，11月份，廣州核心老城區(qū)荔灣區(qū)成交均價環(huán)比降幅相對明顯，達5.3%，海珠區(qū)、白云區(qū)和南沙區(qū)的二手房成交均價均有小幅度下跌，其他區(qū)二手房成交均價基本都有不同程度的環(huán)比增長，花都、天河、越秀表現(xiàn)搶眼。
圖片來源：廣州鏈家
而主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源依然搶手。在看了佛山、番禺諸多樓盤后，“90后”馬德成（化名）在11月買下越秀區(qū)楊箕村的一套二手房。“成交價只比掛牌價低了2萬，但我覺得價格還算合適，成交單價不到4.1萬，而且著急結(jié)婚用，另外這里學位不錯?！?/p>
“小戶型價格要比大面積住宅貴，因為小戶型基本是滿足日常生活的最低需要，因此這種房型流通速度較快、稅率也不高，這種戶型在越秀區(qū)還是主流?！?馬德成表示。
低谷期的樓市，給了剛需和改善性需求購房者機會，二手房市場的主體也兼具賣方和買方兩種角色，這在一定程度上也推動二手房價格的下跌，在珠江新城工作的王芳（化名）就因此錯失了中意的房子。“去看了天河員村的梅林海岸，單價6萬出頭。業(yè)主最初掛牌價460萬，后來降過價，我們跟他談的價格是428萬。”但出差幾天回來后，業(yè)主已以430萬將房子售出，“業(yè)主要錢要的急，他著急在珠江新城買房?！?/p>
買賣僵持的廣州二手房市場也受到一手房的沖擊，基于房企年底業(yè)績沖刺，不少項目都推出特價單位積極去庫存，不少買家轉(zhuǎn)而選擇一手房。11月，廣州新建商品住房就成交了9550套，環(huán)比上升15.0%。
來源：時代財經(jīng)
（）
