文 | 時(shí)代財(cái)經(jīng) 劉新歌
家住廣州市海珠區(qū)的李華（化名）近來有些煩惱，他想賣掉現(xiàn)有住房置換套更大的房子，但自去年10月份將房子在中介掛牌后，上門看房的買家寥寥無幾。今年春節(jié)后，他主動(dòng)將掛牌價(jià)降低逾20萬，但房子至今仍未出手。
“不是房子價(jià)格問題，主要是買家都持觀望情緒。” 李華道出了關(guān)于房子難賣的原因，李華的遭遇也折射出眼下廣州二手房市場(chǎng)的真實(shí)境況。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月16日公布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%。而今年下半年以來，除7月環(huán)比上漲0.4%，8月環(huán)比持平外，廣州二手房房?jī)r(jià)一直呈環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從剛需時(shí)代進(jìn)入置換時(shí)代，二手房市場(chǎng)尤甚，因此房屋成交就會(huì)慢。同時(shí)，業(yè)主也會(huì)降低心理預(yù)期，售價(jià)不會(huì)提那么高?！睆V州越秀區(qū)五羊邨一房屋中介向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，僅從其負(fù)責(zé)的珠江新城、五羊邨、楊箕村片區(qū)來看，2018年以來二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，2019年跌幅較2018年有所擴(kuò)大，每平方米價(jià)格下降數(shù)千元。
二手房大面積降價(jià)
“現(xiàn)在整個(gè)廣州房產(chǎn)交易的熱情都很低，市場(chǎng)供過于求，刺激政策也缺乏。但同時(shí)，現(xiàn)在也是在廣州買入資產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)?！?專注資產(chǎn)投資的專業(yè)人士梁友琛在12月18日向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出。他的賣房經(jīng)歷也讓他深刻感受到了廣州二手房市場(chǎng)的寒冷，“掛牌了9個(gè)月，一直賣不掉，得比市場(chǎng)價(jià)至少便宜20%才容易出手?！?/p>
廣州鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，在11月成交的全部調(diào)價(jià)二手房中，漲價(jià)房源僅占1.8%，環(huán)比10月的5.9%下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。降價(jià)房源占比則達(dá)98.2%，環(huán)比10月的94.1%增加4.1個(gè)百分點(diǎn)。
在廣州鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)中，這已經(jīng)是廣州二手房降價(jià)占比連續(xù)3個(gè)月上升，調(diào)價(jià)中降價(jià)占絕大多數(shù)，業(yè)主成功反價(jià)的情況并不多?！澳甑兹袔齑娣吭炊?，客戶選擇多，觀望時(shí)間更長(zhǎng)，急于資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主大多愿意降價(jià)出售以促成交?！?/p>
降價(jià)出售一定程度上帶動(dòng)了成交量的上升。廣州鏈家數(shù)據(jù)顯示，11月份，廣州二手房成交量環(huán)比上升2.2%?！敖祪r(jià)幅度大，現(xiàn)在價(jià)格是全年最低價(jià)了，因此吸引了很多客戶來買房。去年一家門店一個(gè)月賣出一兩套都很難，但最近我們幾乎每天都有開單。”上述房屋中介稱。
雖然近期成交比較活躍，但市場(chǎng)整體觀望情緒仍然濃厚。廣州鏈家數(shù)據(jù)顯示，11月廣州二手房房源成交周期為132.5天，環(huán)比縮短11.2天，這主要因?yàn)槌山环吭粗袆傂栊粜偷姆吭摧^多，成交單價(jià)低、決策周期短，導(dǎo)致成交周期環(huán)比縮短。而買方成交周期為38.5天，環(huán)比延長(zhǎng)3.7天，購房者觀望態(tài)度依舊較強(qiáng)。
剛需小戶型搶手
雖然二手房市場(chǎng)整體疲軟，但不同區(qū)域間情況出現(xiàn)較大差異。根據(jù)廣州鏈家數(shù)據(jù)，11月份，廣州核心老城區(qū)荔灣區(qū)成交均價(jià)環(huán)比降幅相對(duì)明顯，達(dá)5.3%，海珠區(qū)、白云區(qū)和南沙區(qū)的二手房成交均價(jià)均有小幅度下跌，其他區(qū)二手房成交均價(jià)基本都有不同程度的環(huán)比增長(zhǎng)，花都、天河、越秀表現(xiàn)搶眼。
圖片來源：廣州鏈家
而主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源依然搶手。在看了佛山、番禺諸多樓盤后，“90后”馬德成（化名）在11月買下越秀區(qū)楊箕村的一套二手房?！俺山粌r(jià)只比掛牌價(jià)低了2萬，但我覺得價(jià)格還算合適，成交單價(jià)不到4.1萬，而且著急結(jié)婚用，另外這里學(xué)位不錯(cuò)。”
“小戶型價(jià)格要比大面積住宅貴，因?yàn)樾粜突臼菨M足日常生活的最低需要，因此這種房型流通速度較快、稅率也不高，這種戶型在越秀區(qū)還是主流?！?馬德成表示。
低谷期的樓市，給了剛需和改善性需求購房者機(jī)會(huì)，二手房市場(chǎng)的主體也兼具賣方和買方兩種角色，這在一定程度上也推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格的下跌，在珠江新城工作的王芳（化名）就因此錯(cuò)失了中意的房子?！叭タ戳颂旌訂T村的梅林海岸，單價(jià)6萬出頭。業(yè)主最初掛牌價(jià)460萬，后來降過價(jià)，我們跟他談的價(jià)格是428萬?！钡霾顜滋旎貋砗?，業(yè)主已以430萬將房子售出，“業(yè)主要錢要的急，他著急在珠江新城買房?！?/p>
買賣僵持的廣州二手房市場(chǎng)也受到一手房的沖擊，基于房企年底業(yè)績(jī)沖刺，不少項(xiàng)目都推出特價(jià)單位積極去庫存，不少買家轉(zhuǎn)而選擇一手房。11月，廣州新建商品住房就成交了9550套，環(huán)比上升15.0%。
來源：時(shí)代財(cái)經(jīng)
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