來源：米宅海外
特朗普在1971年正式進(jìn)軍商界。
在隨后幾十年間，特朗普開始建立自己的房地產(chǎn)王國，人稱“地產(chǎn)之王”。
美國雜志《福布斯》曾評(píng)估特朗普資產(chǎn)凈值約為45億美元，特朗普則稱超過100億美元。
今天我們就來聊聊特朗普的“巨額”財(cái)富積累之路；
特朗普家族的生意，要追溯到他的爺爺在加拿大育空地區(qū)開的小旅館。三代積累，生意真正做得全球知名，還真要數(shù)特朗普。
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小試身手：改造斯威夫特小鎮(zhèn)
特朗普做成的第一筆生意是斯威夫頓村的公寓小鎮(zhèn)（Swifton Village），它位于俄亥俄州的辛辛那提市。當(dāng)時(shí)還在上學(xué)的特朗普，看到聯(lián)邦住房管理局沒收的房產(chǎn)列表，就相中了這個(gè)小鎮(zhèn)。1964年，他和父親一起，買下了小鎮(zhèn)的開發(fā)權(quán)。
斯威夫頓小鎮(zhèn)，1953
這是一個(gè)屬于破產(chǎn)房地產(chǎn)商的爛資產(chǎn)，之前是一個(gè)滿街跑豬的貧窮之地。擁有1200個(gè)單元房，800戶閑置，租戶全是低收入人群。特朗普父子從這個(gè)小鎮(zhèn)里看到了商機(jī)。
特朗普采取了一系列整頓小鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)的措施。
首先，是設(shè)法對(duì)付那些不交房租開溜的人。
特朗普加強(qiáng)小鎮(zhèn)的管理，專門安排人員夜晚巡視，防止不良租客半夜用卡車運(yùn)走行李開溜。
其次，整修小區(qū)，提高房租。
特朗普將小區(qū)1200戶，每戶8到10扇窗戶，全部換成了百葉窗，小區(qū)的大門，也從土氣的鋁合金大門，換成了據(jù)說有“雅典的殖民時(shí)期風(fēng)格”的白色大門。特朗普對(duì)小區(qū)做了細(xì)節(jié)方面的整修，雖然改動(dòng)不大，但是讓小區(qū)煥然一新。
最后，提高收租效率。
特朗普找來了有管理和辦事能力的“超級(jí)收租人”歐文負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)物業(yè)，歐文能和小鎮(zhèn)上各色人等打交道，毫不示弱，提高了小區(qū)的入住率和收租效率。
在經(jīng)營(yíng)了幾年之后，特朗普聽從了鎮(zhèn)上一位資深客商的建議，在小鎮(zhèn)收益下降之前，及時(shí)賣掉了小鎮(zhèn)。這個(gè)斯威夫頓小鎮(zhèn)600萬美元買進(jìn)，1200萬美元賣出。特朗普第一次做舊房改造，賺到了一筆不錯(cuò)的收入。
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一舉成名：君悅大酒店
1968年，23歲的特朗普，不愿遵循父親的老路做低端房產(chǎn)，他瞄準(zhǔn)了紐約曼哈頓。
二戰(zhàn)后的紐約，正處在舊城改造和新區(qū)郊區(qū)化發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)很熱，特朗普打算來到這里尋找商機(jī)。
當(dāng)時(shí)賓州中央鐵路旗下在紐約有幾家酒店，其中的康莫德酒店危機(jī)重重，不僅不盈利，還欠下了一大筆稅款。
康莫德酒店緊鄰中央總站
這家酒店位于紐約中心，42號(hào)大街和公園大道交匯處，與中央車站相鄰，是一個(gè)地段絕佳的位置。但當(dāng)時(shí)這家酒店已經(jīng)破敗不堪。
特朗普實(shí)地考察后，看到這里人流量大，如果改造好，是他立足紐約絕好的機(jī)會(huì)。
但顯然，這是冒險(xiǎn)的投資，成功的話，便可一鳴驚人，失敗也是理所當(dāng)然，因?yàn)檫@是一處擁有者都急于剝離的爛資產(chǎn)。
特朗普為收購設(shè)計(jì)了詳細(xì)的計(jì)劃：
1. 找經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人，讓他做擔(dān)保，從銀行拿到貸款；
2. 爭(zhēng)取到政府的稅收減免；
3. 為酒店重新設(shè)計(jì)；
4. 說服賓州鐵路把酒店以合理的價(jià)格賣給自己。
當(dāng)時(shí)籍籍無名的特朗普試圖聯(lián)系凱悅集團(tuán)高層，與之合作。他親自給凱悅集團(tuán)的創(chuàng)始人杰伊·普利茲克（Jay Pritzker）聯(lián)系，正好普利茲克也有意在紐約開展業(yè)務(wù)，特朗普便首先獲得了凱悅集團(tuán)的合作協(xié)議——特朗普順利拿下康莫德酒店后，凱悅集團(tuán)將負(fù)責(zé)酒店運(yùn)營(yíng)。
特朗普拿著酒店最新的設(shè)計(jì)模型，游說政府方面，并通過媒體宣傳康莫德酒店的經(jīng)營(yíng)不善，講明如果政府方不同意減稅，很可能導(dǎo)致酒店上百名員工失業(yè)和商鋪被迫撤資等糟糕情況。
1978年，特朗普與紐約州長(zhǎng)Hugh Carey(右二)查看君悅酒店繪圖
特朗普用他的三寸不爛之舌和利用媒體造勢(shì)的能耐，最終拿到了政府方面40年的稅收減免，這可是有史以來紐約政府開出的最長(zhǎng)時(shí)限減免，為他省去了千萬美元成本。
但是在銀行方面貸款，特朗普遇到了困難，盡管特朗普將酒店改造后的入住率和盈利說得頭頭是道，但是銀行還是不為所動(dòng)。
最后，康莫德酒店的地理位置幫了特朗普。離酒店只有一公里的公平人壽保險(xiǎn)公司，同意貸給特朗普3500萬美元，而康莫德酒店對(duì)面的鮑里儲(chǔ)蓄銀行（Bowery Savings Bank）借給了特朗普4500萬美元，理由很現(xiàn)實(shí)：銀行不希望看到自己總部對(duì)面的鄰居完蛋。
就這樣，特朗普相當(dāng)于空手套白狼，用很低的成本，買下了康莫德酒店。
1980年9月，重新裝修后的康莫德酒店，更名為“君悅大酒店”（Grand Hyatt：凱悅集團(tuán)旗下品牌）正式開張，每年毛利潤(rùn)超過3000萬美元，特朗普拿到了這家酒店50%的股份。
曼哈頓君悅酒店
更為重要的是，特朗普與凱悅酒店簽訂了排他合同，即除了君悅大酒店，凱悅集團(tuán)不能在紐約五大區(qū)（包括當(dāng)時(shí)的兩個(gè)機(jī)場(chǎng)）新開連鎖。
這一排外協(xié)議一直維持到1996年10月7日，特朗普與普利茲克對(duì)簿公堂后，凱悅集團(tuán)最終以1.4億美元的價(jià)格，收購了特朗普手中的股份，也結(jié)束了這條影響凱悅集團(tuán)在紐約自由擴(kuò)張的排外協(xié)議。
但這時(shí)的特朗普，已經(jīng)通過康莫德酒店的成功改造，賺到了巨額資金，進(jìn)入了紐約的上流社會(huì)。沒有人再瞧不起特朗普這個(gè)紐約“郊區(qū)人”了。
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成為王者：特朗普大廈
1971年，在曼哈頓57號(hào)大街和第五大道交匯處，特朗普看中了一座11層樓的建筑，是邦威·泰勒（Bonwit Teller），一個(gè)著名奢侈品牌的所在地。
拆除之前的邦威·泰勒，現(xiàn)特朗普大廈位置
特朗普開始游說邦威母公司吉內(nèi)斯科（Genesco）的高層，希望買下這個(gè)地段。在經(jīng)營(yíng)正常的時(shí)候，吉內(nèi)斯科當(dāng)然不會(huì)賣掉旗下的品牌，但特朗普是個(gè)不言輕易放棄的人，他連續(xù)給公司高層寫了三年的求購信件，討論買地的事宜，最終，迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。
1974年的吉內(nèi)斯科經(jīng)營(yíng)遇到困難，開始走下坡路。它急需出售資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，特朗普得到了機(jī)會(huì)。
不過吉內(nèi)斯科雖然擁有這塊土地上的建筑，對(duì)于土地卻只有租用權(quán)，租期從1978年算起，還有29年。特朗普與吉內(nèi)斯科高層談妥了以2500萬美元的價(jià)格，買下百貨公司和這29年租用權(quán)。
這塊地的所有權(quán)同樣歸之前貸給特朗普資金的公平人壽，特朗普于是利用老關(guān)系，和公平人壽分析他的地塊利用方案：
方案一：由特朗普翻新大樓，公平人壽繼續(xù)收租，等到29年以后，還得按照低價(jià)格與吉內(nèi)斯科續(xù)約；
方案二：特朗普買下大樓和租用權(quán)后，公平人壽與特朗普重新簽訂土地租用合同，特朗普將在此地塊上蓋高容積率的大廈，翻倍賺大錢。
最終，特朗普和公平人壽簽訂了第二套方案的協(xié)議。
特朗普和特朗普大廈模型 圖片來源：紐約時(shí)報(bào)
接下來便是解決大樓上空使用權(quán)的問題。
上空使用權(quán)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的地位至關(guān)重要。1900年初期，精明的紐約地產(chǎn)商人率先將上空所有權(quán)與土地所有權(quán)分離，單獨(dú)進(jìn)行交易，后來成為了城市的法規(guī)。
特朗普非常尊敬的沃爾特·霍文
這塊地的上空使用權(quán)，屬于蒂芙尼公司，其掌門人是美國著名的商人，時(shí)年83歲的沃爾特·霍文（Walter Hoving）。
霍文沒有因?yàn)閯e人出高價(jià)，而推翻之前和特朗普的談判，而是很守信用地將蒂芙尼的上空按談好的價(jià)格出售給了特朗普。到此，特朗普拿到了建造特朗普大廈的所有協(xié)議。
蒂芙尼旗艦店與特朗普大廈緊鄰
最終，特朗普成功地在這塊原屬于邦威·泰勒百貨的地塊上，建起了高202米，共58層的特朗普大廈（Trump Tower）。
大廈還沒建成，特朗普已經(jīng)收到了租戶的租用合同，原來邦威·泰勒百貨破產(chǎn)后，被聯(lián)合百貨收購，聯(lián)合百貨為了保住邦威旗艦店的位置，租用了特朗普大廈的沿街店面。
特朗普貸款2500萬美元，每年償還10%租金250萬美元，但是聯(lián)合百貨每年付給特朗普的租金是300萬美元，大廈沒開工，特朗普已經(jīng)凈賺50萬，另外還有其他店面尚待出租。
大廈的前六層作為入戶的中庭，再往七到十九層是寫字樓，再往上是商品房（Condo）。為了凸顯大廈的內(nèi)部奢華，特朗普花重金打造大廈中庭。
他親自挑選了昂貴的大理石石材，并用光滑的黃銅代替鋁合金材質(zhì)，營(yíng)造出了奢華的環(huán)境。并每年花費(fèi)昂貴的物業(yè)費(fèi)，維持大廈的奢華感。
例如，特朗普要求中庭的黃銅扶手每個(gè)月要進(jìn)行兩次擦亮保養(yǎng)。中庭的設(shè)計(jì)是大廈最為耀眼和吸引人的部分，至今還是紐約曼哈頓的打卡地。
金碧輝煌的中庭，現(xiàn)在看也不過時(shí)
特朗普大廈的建成，為特朗普帶來了持續(xù)的收益，也奠定了“特朗普”（Trump）的品牌價(jià)值。
許多名人在此入住，古馳的旗艦店設(shè)在這里，還有一些重量級(jí)機(jī)構(gòu)的總部，也在此辦公。著名的真人秀《飛黃騰達(dá)》在這里錄制，《蝙蝠俠：黑暗騎士》以這里為背景，這都在無形中增加了“特朗普”的品牌價(jià)值。
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打造品牌：“Trump”的價(jià)值
特朗普的品牌“Trump”始自特朗普大廈。當(dāng)時(shí)他本想借用知名珠寶品牌蒂芙尼的名字（因?yàn)榈佘侥崤c特朗普大廈緊鄰），將大樓命名為“蒂芙尼大廈”。畢竟，蒂芙尼還曾經(jīng)給總統(tǒng)肯尼迪及其夫人做過禮品，非常有名。
但是身邊的朋友反問他，為什么你不用自己的名字而用別人的？
特朗普受此啟發(fā)，開始使用自己的名字命名大樓。用特朗普的話說：“一件小得不能再小的事，隨著我的名字廣為人知，這就成了一件很大的事?！?/strong>
特朗普在紐約的物業(yè)
不僅美國本土，隨著特朗普的知名，土耳其伊斯坦布爾、印度孟買、菲律賓馬尼拉、烏拉圭等地都已經(jīng)建成或即將擁有特朗普大廈。
特朗普可以授權(quán)出售自己的名字，為世界各地的物業(yè)命名。
特朗普在經(jīng)營(yíng)自己的品牌方面，可謂登峰造極。從特朗普貸款公司到特朗普自助餐，從特朗普酒吧到特朗普香水，從特朗普伏特加到特朗普牛排，從特朗普家具到特朗普學(xué)院……
馬尼拉的特朗普大廈，高250.7米
特朗普前前后推廣了諸多“特朗普牌”產(chǎn)品或服務(wù)，雖然未必都獲得成功，但形成了巨大的品牌效應(yīng)。
由于為人高調(diào)，特朗普從來都是媒體爭(zhēng)相爆料的角兒，雖然時(shí)常招致麻煩和官司，但在特朗普當(dāng)總統(tǒng)以前，也給特朗普帶來了源源不斷的關(guān)注度。
特朗普家客廳
2003年，特朗普開始參與美國真人秀節(jié)目《飛黃騰達(dá)》（The Apprentice）的錄制，節(jié)目中展示了特朗普繁忙而充實(shí)，比總統(tǒng)還要總統(tǒng)的日常工作。當(dāng)然，特朗普在節(jié)目中展示的私人飛機(jī)、豪車、豪宅、奢華辦公室，也讓美國公眾見識(shí)到了什么是成功人士。
特朗普在節(jié)目中展示的私人飛機(jī)內(nèi)部
該節(jié)目在美國獲得了巨大的成功，也構(gòu)建了特朗普非常正面的決策者形象，讓特朗普成為了比美國前第一夫人希拉里還要有名的公眾人物。
當(dāng)然，“特朗普”這個(gè)品牌，從此也有了更高的品牌價(jià)值，為特朗普2015年宣布參選總統(tǒng)，鋪平了道路。
2016年11月9日，特朗普當(dāng)選美國第45任總統(tǒng)
從特朗普對(duì)房地產(chǎn)的投資和品牌經(jīng)營(yíng)中，我們可以學(xué)到很多：
①特朗普勤勞、樂觀，對(duì)待認(rèn)準(zhǔn)的事情鍥而不舍。
②善于整合資源，屢次利用“城改”變廢為寶。
③地段、地段、地段。特朗普發(fā)家的兩個(gè)地段，都是絕好的位置。
④粗中有細(xì)，對(duì)待合同字斟句酌，善于利用既有資源盤活其他資源。
⑤時(shí)刻維護(hù)自己的品牌知名度，知道如何宣傳和運(yùn)用自己的品牌。
當(dāng)然，如今已經(jīng)成為總統(tǒng)的特朗普，再也不用擔(dān)心，自己的樓盤沒人知道了。他只需要注意一下自己的大嘴巴，不能亂說話。
