原標題：長春市區(qū)違規(guī)修建“天價別墅”？當?shù)卣块T：系高端寫字樓
來源：紅星新聞
翠泉源坐落在吉林長春市區(qū)東蔚山路與幸福街交匯處。周邊學(xué)府林立。距長春市政府不足2公里。
網(wǎng)絡(luò)上，翠泉源被冠“長春最貴十大豪宅”“起價破6萬”“純獨棟別墅”等多個吸睛標簽。
于女士先后向長春市國土局、發(fā)改委等多部門反映，翠泉源項目批復(fù)的是商務(wù)金融用地和普通商品住房用地，卻違規(guī)建造了13幢獨棟別墅。
長春市發(fā)改委調(diào)查后回復(fù)稱，翠泉源項目已建成總部經(jīng)濟高端寫字樓13棟，未發(fā)現(xiàn)違規(guī)建造別墅。
↑翠泉源臨水而建的獨棟樓紅星新聞記者近日實地探訪，鮮有人能出入的翠泉源，建有十多幢獨棟小樓，每個樓的院墻外標有“某號院”。路邊廣告宣稱“純獨棟傳世府邸”。翠泉源公司一工作人員表示，翠泉源項目是純獨棟產(chǎn)品，做總部經(jīng)濟用，買房須先在南關(guān)區(qū)落戶一個企業(yè)，以企業(yè)名義購買。買了可以用來居住?！皹I(yè)主買完做什么，我們沒有權(quán)干涉。”
↑獨棟樓旁的“傳世府邸”宣傳那么，翠泉源到底算不算別墅？為何出現(xiàn)“官方”與“民間”的巨大認識差異？相關(guān)專家解釋，這或與我國目前尚未對別墅概念精準界定有關(guān)。國家嚴格控制別墅用地，而現(xiàn)實中，有“打擦邊球”現(xiàn)象，以規(guī)避國家“禁墅令”。
↑媒體報道顯示，2006年已停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目供地據(jù)悉，早在2006年，有關(guān)政策已明確，一律停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。當前全國多地啟動違建別墅問題清查整治專項行動。
11月19日，紅星新聞記者就翠泉源項目是否違建別墅等問題聯(lián)系了吉林省自然資源廳。“我們昨天剛開完全省違法別墅清理整頓的會，就沒有它（翠泉源）?！奔质∽匀毁Y源廳相關(guān)負責人11月21日回復(fù)稱，翠泉源項目是經(jīng)長春市政府正式批準才建的。該省已查處的850多棟違法別墅中，不包含翠泉源項目。
女子舉報市區(qū)違建“天價別墅”
于女士拿出了一厚摞材料，其中不乏政府部門的紅頭文件、規(guī)劃批復(fù)。這是她近兩年與相關(guān)部門打交道中拿到的。
↑于女士向紅星新聞記者提供吉林省人民政府作出的《行政復(fù)議決定書》據(jù)于女士描述，她們家在黑嘴子村的房屋涉及到被征收，她通過信息公開拿到長春市發(fā)改委[2011]484號《關(guān)于吉林金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司翠泉源（南溪濕地）建設(shè)項目核準的批復(fù)》和編號A000793的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
上述“批復(fù)”同意翠泉源（南溪濕地）項目建設(shè)內(nèi)容為酒店、商場、住宅?！俺鲎尯贤奔s定該地塊土地用途為商務(wù)金融用地和普通商品住房用地。
于女士稱，2011年9月2日，金茂公司名稱變更為翠泉源地產(chǎn)控股有限公司（下稱翠泉源公司），并且后者違反上述的“批復(fù)”和“出讓合同”的約定，在普通住宅用地上建造了13幢獨棟別墅。
2018年9月2日，于女士向吉林省自然資源廳寄交《查處土地違法行為申請書》（下稱《申請書》），其中申請事項：依法查處翠泉源地產(chǎn)控股有限公司在翠泉源（南溪濕地）項目私自改變土地用途建造別墅的違法行為。
她在《申請書》中提到，2012年國土資源部發(fā)出通知：嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。規(guī)定住宅容積率不得低于1.0（含1.0）。
9月3日，吉林省自然資源廳收到該查處申請，并與她進行電話溝通，制作了《吉林省12336國土資源違法線索處理專用單》。其中線索摘要：“2011年9月，吉林金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱金茂公司）未經(jīng)批準，占用長春市南關(guān)區(qū)幸福鄉(xiāng)黑嘴子村29公頃土地，只建設(shè)13棟獨棟別墅，在投資未達到25%以上情況下，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給翠泉源地產(chǎn)控股有限公司。長春市政府在未經(jīng) ‘凈地’的情況下，非法出讓此宗地土地使用權(quán)”。
同日，吉林省自然資源廳將該查處申請交辦給長春市國土資源局。
2018年9月21日，長春市國土資源局向吉林省12336舉報處理中心上報了核查情況的報告。報告稱，經(jīng)核實，舉報人（于女士）反映問題不屬實。金茂公司已取得國有土地使用權(quán)，現(xiàn)建設(shè)項目在審批范圍內(nèi)，不存在未經(jīng)批準，非法占地行為；暫時未發(fā)現(xiàn)違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為；建議舉報人到相關(guān)部門反映非“凈地”出讓土地問題。
9月25日，長春市國土資源局通過電話的方式向于女士反饋了核查報告的內(nèi)容。
于女士認為吉林省自然資源廳未履行查處土地違法行為職責，提請行政復(fù)議。
2019年3月8日，吉林省自然資源廳就于女士的行政復(fù)議申請，向吉林省政府行政復(fù)議辦公室“復(fù)函”稱，經(jīng)調(diào)查，2011年1月，金茂公司通過招拍掛取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，宗地用途為商務(wù)金融用地及其他普通商品住房用地。不存在改變土地用途的問題。
據(jù)于女士提供的《吉林省人民政府行政復(fù)議決定書》上顯示的復(fù)議結(jié)果認為：吉林省自然資源廳收到于女士的查處申請書后，交由長春市國土資源局辦理，但交辦事項與于女士的申請事項不一致，致使于女士申請查處的事項未得到處理，吉林省自然資源廳的履職行為不當。
最終決定：被申請人吉林省自然資源廳依法對申請人于女士查處申請作出處理。
官方回復(fù)
已建成13棟高端寫字樓
于女士告訴紅星新聞記者，她就上述情況還曾陸續(xù)向長春市國土、市建委、市規(guī)劃、市發(fā)改委等部門反映和請求申請查處。長春市發(fā)改委給了她答復(fù)。
2018年11月12日，長春市發(fā)改委答復(fù)于女士稱，翠泉源（南溪濕地）項目是該市認定的第一批城市商業(yè)綜合體項目。此項目是根據(jù)有關(guān)文件，其以長發(fā)改審批字[2016]289號文對項目建設(shè)內(nèi)容進行了核準批復(fù)。
↑長春市發(fā)改委答復(fù)稱未發(fā)現(xiàn)違規(guī)建別墅根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的情況，長春市發(fā)改委描述，按照項目核準批復(fù)，企業(yè)規(guī)劃建設(shè)總部經(jīng)濟高端寫字樓63棟，截至調(diào)查時，項目總共已建成總部經(jīng)濟高端寫字樓13棟，已建內(nèi)容完全按照長發(fā)改審批字[2016]289號文核準內(nèi)容進行建設(shè)，未發(fā)現(xiàn)項目單位存在私自改變土地用途、違反規(guī)劃建造別墅的情況。
綜上，長春市發(fā)改委認為，翠泉源（南溪濕地）項目建設(shè)內(nèi)容是符合核準內(nèi)容進行建設(shè)的。
關(guān)于在普通住宅用地上建造別墅問題，2019年4月12日，長春南部都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃局書面答復(fù)于女士：翠泉源公司建設(shè)的翠泉源（南溪濕地）商務(wù)綜合體項目，目前實際建設(shè)情況與規(guī)劃許可相符。
↑長春南部都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃局書面答復(fù)于女士
長春市發(fā)改委的批復(fù)文件中提到，翠泉源（南溪濕地）項目是長春市第一批城市商業(yè)綜合體。何為城市商業(yè)綜合體？長春市工程咨詢公司和長春市國家投資項目評審中心對翠泉源（南溪濕地）建設(shè)項目的評估報告中有闡述，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上功能進行組合而形成的一個大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代化、高效率的城市街區(qū)和服務(wù)業(yè)集聚地，又被稱作“城中之城”。
于女士認為，翠泉源項目批復(fù)的是商務(wù)金融用地和普通商品住房用地，卻違規(guī)建造了13幢獨棟別墅。國家從2006年起禁止給別墅批地，《國土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》同樣提到，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。
實地探訪
確有十多幢獨棟 尚無居住痕跡
涉及翠泉源宗地拆遷的李女士，一直關(guān)注項目建設(shè)進程。她向紅星新聞記者提供了多段視頻。視頻中，隨著鏡頭推轉(zhuǎn)，一幢幢獨棟樓顯現(xiàn)，路邊栽著樹木。一眼看去，灰白色建筑嵌于綠植中，在藍天白云映襯下，如進園林美境。
網(wǎng)上檢索，翠泉源被冠“長春最貴十大豪宅”“起價破6萬”“純獨棟別墅”等多個吸睛標簽。
↑關(guān)于翠泉源樓盤的宣傳紅星新聞記者注意到，2017年7月，某房產(chǎn)資訊媒體發(fā)布的翠泉源媒體見面會消息稱，翠泉源項目北區(qū)63棟純獨棟傳世府邸做總部經(jīng)濟之用……
有房產(chǎn)中介2018年9月發(fā)布資訊，翠泉源一期13棟純獨棟別墅在售，均為實景現(xiàn)房，戶型面積989㎡、2440㎡，毛坯交付。翠泉源60000元/平方米起，起價7100萬元/套……每個戶型都內(nèi)置私人室內(nèi)游泳池、電梯、下沉花園、避難所、多車位入戶車庫、雙層中空大廳……
2019年11月9日，紅星新聞記者實地探訪了翠泉源。它地處市區(qū)三環(huán)附近，周邊學(xué)府林立，正對面是一個標志性商業(yè)項目綠地繽紛城，中間道路上車流不斷。
↑翠泉源大門口雖地處鬧市，翠泉源卻很隱秘，鮮有人出入。大門前的小環(huán)島上立著一塊石頭，上面用鐫刻了“翠泉源”三個綠字。高高豎起的廣告牌，將翠泉源圍了起來。不用走近，巨大的宣傳語便映入眼中，“純獨棟傳世府邸……”不過，有工人正對部分沿路圍起的廣告牌進行拆除。
繞到背面，紅星新聞記者進入翠泉源，發(fā)現(xiàn)確有十多幢建成的獨棟小樓，每個以“某號院”命名。每棟的樓門和車庫門，統(tǒng)一為銅色大門，十分氣派。
↑翠泉源19號院樓與樓間，有整齊的道路相連。或是季節(jié)原因，與上述視頻不同的是，翠泉源顯現(xiàn)蕭條，路旁的樹葉已落盡，環(huán)繞樓宇的水池鋪滿枯黃。
↑秋去冬來，樹葉落后，翠泉源顯現(xiàn)出蕭條紅星新聞記者走訪期間，未發(fā)現(xiàn)這些獨棟有人居住生活。透過窗戶看，有的樓里尚未裝修。走進“3號院”樓里，紅星新聞記者看到，有停歇的裝修施工痕跡。除了已建成的這十多幢，還有多棟樓體未完工，裸露的鋼筋、鐵架已是銹跡斑斑。
房產(chǎn)公司
買房需以企業(yè)名義購買 買了可以用來居住
11月21日，紅星新聞記者撥打翠泉源公布的銷售電話。翠泉源公司接電話的工作人員說，翠泉源項目是純獨棟產(chǎn)品，做總部經(jīng)濟用，買房須先在南關(guān)區(qū)落戶一個企業(yè)，以企業(yè)名義購買。
這位工作人員告訴記者，翠泉源現(xiàn)有13棟，五證齊全，正在銷售。最小面積935平，最大面積2373平，一棟一價，每平合計七八萬元左右，買了可以用來居住?！皹I(yè)主買完做什么，我們沒有權(quán)干涉?！?/p>↑未建成的獨棟
此前走訪中，紅星新聞記者未見到項目批復(fù)的酒店、商場、寫字樓等建設(shè)。“15萬平米土地上，就蓋了那13棟別墅?！崩钆康恼煞蛘f。而翠泉源工作人員解釋，“我們要建一個高端購物中心，現(xiàn)在沒有開工，剛設(shè)計完，圖紙一直在更改。”
翠泉源（南溪濕地）項目是否存在大量土地閑置？有無征收過土地閑置費？紅星新聞記者就此曾聯(lián)系了長春市規(guī)劃和自然資源局，但未收到回復(fù)。
2019年11月21日，吉林省自然資源廳相關(guān)負責人對紅星新聞記者說：“閑置土地我們今年是2000多公頃，按照部里要求，我們?nèi)嬲?，要求達標率100%。翠泉源項目不在其中?！?/p>
國家發(fā)“禁墅令”多年
但“別墅”定義尚無法律規(guī)范
紅星新聞記者在附近的房屋中介咨詢時，多位房產(chǎn)銷售人員提到，翠泉源目前建成的都是獨棟。
翠泉源的獨棟，到底是不是別墅？算不算打政策“擦邊球”？紅星新聞記者聯(lián)系、走訪了長春市發(fā)改委、規(guī)劃和自然資源局等部門，但未得到回復(fù)。
吉林省自然資源廳上述負責人稱，翠泉源項目是經(jīng)長春市政府正式批準才建的。該省已查處的850多棟違法別墅中，不包含翠泉源項目。“我們昨天剛開完全省違法別墅清理整頓的會，就沒有它（翠泉源）?！?/p>↑翠泉源里的環(huán)湖柏油路。周邊高樓林立
關(guān)于別墅的界定，為何出現(xiàn)“官方”與“民間”的巨大認識差異？北京在明律師事務(wù)所律師趙秀津?qū)t星新聞記者說，目前沒有任何法律規(guī)范或者官方文件指明何為別墅，在高度、套型、面積、價格等方面，也沒有細化的標準。
“有關(guān)別墅概念，盡管人們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常使用，相關(guān)文件中也時有提到，但其主要是對一種常見的用于居住的建筑形態(tài)的稱呼，而不是一個嚴格的與土地用途必然相關(guān)的法律概念?！敝袊ù髮W(xué)法學(xué)院副教授蔡樂渭介紹，在有關(guān)土地用途的分類中，查詢相關(guān)標準，包括“《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》GB50137-2011”“《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T 21010-2017 ”等皆無別墅這一土地用途。“民用建筑設(shè)計術(shù)語標準 GB/T 50504-2009”提及“別墅”概念，指“一般指帶有私家花園的低層獨立式住宅。”但其并非針對土地用途。
↑翠泉源的宣傳紅星新聞記者注意到，早在2006年，原國土資源部便明確，一律停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。對于別墅的界定，相關(guān)官員也有“描述”，如獨門獨戶獨院、兩至三層樓形式、占地面積相當大、容積率非常低等。
“這是描述性標準，符合一般認識，但是否合法，還要看是否符合規(guī)劃?！敝饕獜氖峦恋胤ǖ阮I(lǐng)域研究的北京大學(xué)法學(xué)院老師彭錞坦言，目前對別墅界定缺乏具體的官方標準，主要看容積率是否符合規(guī)劃。
建設(shè)部辦公廳《關(guān)于低密度、大套型住房和別墅住房標準有關(guān)說明的函》（建辦規(guī)函[2006]440號）中，“現(xiàn)行統(tǒng)計制度中的住房類別”提到，別墅一般為獨立成棟的商品住宅，建筑密度一般較低，容積率則在1.0以下。
由上海市社會科學(xué)界聯(lián)合會主管的上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴紅星新聞記者，現(xiàn)實中，確有因別墅概念界定不清而“打擦邊球”現(xiàn)象，“有的項目既有高層建筑，也有別墅類建筑，高層項目把容積率做大，這樣整個地塊的容積率就會通過規(guī)劃。”
這位研究人員還提到，目前，國家對住宅方面管控較嚴，而對商業(yè)、辦公方面管控較少，由此容易引發(fā)一些“隱形”別墅，“有些是用商業(yè)地塊建商務(wù)型公寓，其實做的也是別墅功能，卻是以商業(yè)辦公之名，它也有居住功能。這類在城市近郊區(qū)出現(xiàn)較多?！?/p>
從事土地制度研究的學(xué)者楊俊鋒分析，對私建別墅現(xiàn)象，社會輿論反應(yīng)強烈。公眾對違建別墅“不容忍”，主要是因其建在景區(qū)等特殊位置，存在將公共資源“私有化”情形，或是環(huán)境資源受破壞。
紅星新聞記者 高鑫 趙倩 吉林長春報道
