記不得第幾次，但卻又是很厲害的一次
是的，昨晚又又出新政了，而且是臨下班的時候...
這次文件落款里的市規(guī)劃資源局排位也靠前了
上海的樓市調(diào)控終于來到了 土地環(huán)節(jié)
先給大家放下原文，原文件可以去房管局官網(wǎng)、官微搜到
總結(jié)起來，這兩條需要重點
1 對于優(yōu)先購房政策下購買的新房，在合同網(wǎng)簽備案 5年后方可轉(zhuǎn)讓
2 在房價地價聯(lián)動的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實行 限價競價
很多人的直觀感受，是不是新房買了五年后才能賣？先從這條政策開始說起
第一個關(guān)鍵點，搖號新房項目才會限售
“對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓?！?/em>
關(guān)鍵點我加粗了
第一個加粗部分關(guān)鍵點在于，要結(jié)合之前新房積分搖號的政策來看
具體來說，并不是全部限售
而是，認籌率高于130%的項目，你憑購房積分優(yōu)先買的房，才會限售
換句話來說，就是那些熱門盤，如果不是這個范疇，用不到你來算積分的一手房，也不會有限售這個框架
其次，另一點是，這里的5年是 從網(wǎng)簽備案開始算起
一般從預(yù)售到最后交房，都需要1-2年時間，產(chǎn)證下來還需要一段時間
所以對于真正的業(yè)主來說，真正限售的時間，差不多2-3年
限售這條的影響，可能比我們想象中的要溫和
但是，既然溫和，為什么一定又要做呢，其實在文件內(nèi)部，有一個可能性其實已經(jīng)很直觀的來告訴到你，未來一手房的價格可能會很低
因為，調(diào)控的另一個
全稱是“限價競價”，目前關(guān)于未來“限價競價”如何落地，只有這句
競買人在參與商品住宅用地競拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動房價查詢結(jié)果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同
大概的意思就是土地出讓前，所有參與競拍的房企大概都知道這塊地未來可以賣多少錢，并且你也是認這個價格，并且承諾不會突破這個價格
如果不認，那么你就不要來買
其實背后的含義就是不要有小心思以為可以熬出一個更高的價格，等多久也是那個價格
大概這個意思
其實土拍限價這件事在其他城市也都有過出過，比如合肥
來源：合肥土地市場網(wǎng)
當(dāng)時合肥的具體做法是，根據(jù)擬供應(yīng)商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價和二手房成交價格情況，按宗地確定擬供應(yīng)商品住宅用地最高限價、參考價
這里的“參考價”，就是地塊的起拍價
如果上海也這么落地的話，那一塊地的起拍價和最高限價是多少
假設(shè)一塊地A，周邊二手房成交均價在5.5元/㎡，而周邊3個新房項目的均價分別在6.9w元/㎡、7.3w元/㎡、6.1w元/㎡
那地塊A，樓板價起拍就在5.5w元/㎡，而它的最高限價6.8w/㎡
這件事對于上海來說會有兩個變化，第一就是開發(fā)節(jié)奏可能會更快，因為等換不來可能，不如早點賣
第二就是也確實可以控制地價，但是背后對于未來指導(dǎo)房價是多少成為一件非常考驗?zāi)芰Φ氖虑?，一個區(qū)域的指導(dǎo)房價怎么變動，還是徹底不動，還是怎么弄，都會有不同的效果
而限價這件事，之前其實也有過端倪
上個月普陀那塊地，后來被約談
上個月20日下午3點左右，普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊，最后以64.52億元成功競得該地塊使用權(quán)
溢價率36.15%，成交樓面地價84346元/平方米
招商、保利、融創(chuàng)三家，競價競了311輪，最后由融創(chuàng)和廈門建發(fā)聯(lián)合體拿下
這件事發(fā)生的時間點，是1月21日之后
也就是，調(diào)控進行時，上海已經(jīng)明確向市場傳達了樓市態(tài)度，但是一個月之后，開發(fā)商就用實際行動表達了自己對樓市的預(yù)期
所以很快，24日下午，土地受讓人就被約談
約談內(nèi)容很簡單，簡單來說就是，上海有自己的限價機制，不要對一手房價有什么預(yù)期
所以在最后一手房的所有環(huán)節(jié)整理來看你會看到，一手房的價格限制住了，搖號需要打分了，這其實就把整個售樓處的熱給控制住了
起碼在表面上給控制住了，高價高認籌被瘋搶這種火爆字眼算是徹底的不可能出現(xiàn)了
各位注意一件事情，控制熱度，哪怕是控制表面上的熱度這件事依然很重要
不論去年上海樓市為什么熱起來，但是導(dǎo)火線確實是在8-9月份一手市場的逆轉(zhuǎn)直接把情緒傳遞給整個一二手市場，從而讓樓市有點失控的感覺
所以大家需要理解政策背后的用意就是這個意思
所以一邊限價一邊搖號一邊限售，在一手房市場的態(tài)度已經(jīng)表達的很清楚了：就是一手就會便宜，但是一定傾斜給那些無房戶家庭
無房戶家庭買到一手就是賺到，但是不讓你快速賣掉就是防止你套現(xiàn)投機
傾斜給你的確實是福利，但是房住不炒是更重要的一件事情
大家最近可以留意下后續(xù)項目的一手房價格，可能很快就會有直觀感受
這會成為一手市場未來很長一段時間的主旋律
當(dāng)然藏在里面的還有一個政策同樣不能夠被忽略：加大供應(yīng)
“加大商品住宅用地供應(yīng)力度，保障性住房用地“應(yīng)保盡保”，單列租賃住房用地計劃?！?/strong>
為什么，加大供應(yīng)很重要，但是在哪里加大供應(yīng)更加重要，因為上海的一手房相比較二手還是少的，所以一手這樣的格局主要會在哪里落地也成為一個關(guān)鍵考量因素
這里就要提到昨天喬不絲提到的關(guān)于“加大五大新城土地供應(yīng)”這件事
如果我們可以理解目前一手成為某種福利傾斜給無房戶家庭這個邏輯，那么結(jié)合這些一手未來的核心供應(yīng)集中在五大新城，那么你就可以看到上海的態(tài)度
就是希望通過一手房來解決城市基礎(chǔ)剛需的問題
從戰(zhàn)略層面我們可以這樣來理解這個問題：
第一，上海也需要用房產(chǎn)資源進行搶人，但是不可能用整個上海的房產(chǎn)資源，所以五大新城成為重要的戰(zhàn)略釋放地
這里會成為城市房價的緩沖地帶
加大供應(yīng)，并且限價競價，這意味著剛需上車門檻已經(jīng)盡力為剛需降到最低
而這無疑會對人才流入埋了最深的一次伏筆：就是用好價格來搶人
再加上新城”居轉(zhuǎn)戶“年限由7年縮短為5年，以及落戶專項加分政策的吸引
這些調(diào)控，組合在一起，會很大程度增加未來五大新城的競爭力
第二，我們來看下區(qū)位
這里既是緩沖也是銜接，長三角一體化的戰(zhàn)略在這個時候已經(jīng)勝過上海單體了，這些地帶成為上海這個大齒輪銜接環(huán)滬的中齒輪中間的小齒輪，成為資金、人口、戰(zhàn)略的釋放要地
這是所有五大新城未來的最終歸宿，也是這五個哪兩個可以冒出的重要邏輯
最后來沙盤推演中，上海樓市會發(fā)生什么
第一，一手當(dāng)然還是會熱，只是說這種熱通過打分排隊的方式給疏解掉了，未來算自己的分數(shù)以及判斷自己的分數(shù)到底能不能進入130%成為了非?？简?zāi)芰Φ囊患虑榱?/strong>
這件事難，所以各位一定要多看盤，只有多看盤你才會有感覺，實在不行一定要多看我們的內(nèi)容
第二、一手開發(fā)商如今面對產(chǎn)品會有兩種態(tài)度
第一種叫反正我賺不到太多錢那我就賺點名氣吧，做一些作品。第二種叫反正我賺不到太多錢那么我就快點賣吧，回籠點現(xiàn)金流
這兩種可能都是有的
所以選開發(fā)商也很重要，要選那些好的開發(fā)商，什么是好的開發(fā)商，能夠進我們真有好房的就是好的開發(fā)商，我們會進行評比打分，現(xiàn)在大家開始也要多看了
第三，關(guān)于二手，這個更加重要
二手市場未來會怎么樣，今天我實在來不及寫了，后面兩天我會專題來解讀，但是有一件事一定會發(fā)生：二手品質(zhì)好房，二手次新房現(xiàn)在會很熱
為什么，因為未來新房交房之后的次新房在一段時間內(nèi)沒辦法流通
所以進入到二手，品質(zhì)好房會更搶手
說一句話：上海樓市如今的特殊就是在于
一二手的割裂
某種程度上一手市場已經(jīng)沒有辦法充分的表達出樓市的真實性了，我們要理解這種產(chǎn)品的特殊性，以及為什么此時此刻需要這樣的特殊性，
但是也需要對市場保持冷靜的認知，冷靜到可以看出什么是最真實的
真實在暗牌，那暗牌到底什么，大家給我一點時間，我周末和大家聊
