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拆遷大幅縮減成定局?新規(guī)下,20年的老房子將大

時間:2021-03-04 17:59來源:網(wǎng)絡(luò)整理 瀏覽:
過去二三十年,我國房價幾乎是“一路飆漲”而來,這使得房地產(chǎn)堪比是一臺巨大的“財富制造機(jī)”。而房地產(chǎn)造富的眾多途徑中,拆遷毫無疑問是創(chuàng)富最快、

過去二三十年,我國房價幾乎是“一路飆漲”而來,這使得房地產(chǎn)堪比是一臺巨大的“財富制造機(jī)”。而房地產(chǎn)造富的眾多途徑中,拆遷毫無疑問是創(chuàng)富最快、最多且又最讓人艷羨的方式之一。尤其是在寸土寸金的一線城市,很多本地居民僅憑借房屋拆遷就能一夜暴富,更有甚者一夜獲得的拆遷補(bǔ)償款高達(dá)億元之多。深圳的大沖村、白石洲,廣州的獵德村、楊箕村,北京的大望京、回龍觀等,都是拆遷一夜暴富的典型案例。

拆遷大幅縮減成定局?新規(guī)下,20年的老房子將大變樣

棚改拆遷是真正的民生工程,過去10年間,我國累計有數(shù)千萬破屋爛院的居民“出棚進(jìn)樓”,居住環(huán)境、生活水平均有顯著提升。不僅如此,棚改拆遷還使得老舊城區(qū)的面貌煥然一新,消化了開發(fā)商手中積壓多年的新房庫存,更帶動了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,尤其是三四線城市過去四五年的發(fā)展,離不開棚改拆遷的拉動。

棚改拆遷可謂一箭多雕,既改善了民生居住環(huán)境,又拉動了經(jīng)濟(jì)增長,還促進(jìn)了商品房庫存消化,那么為何從2019年起,國家就開始有意逐漸收縮棚改拆遷的規(guī)模了呢?答案很簡單,拆遷有正面意義,也有負(fù)面影響:其一、拆遷不勞而獲思想的滋生蔓延,正在挑戰(zhàn)公序良俗,在拆遷暴富面前,知識、學(xué)歷、艱苦創(chuàng)業(yè)等變得一文不值。一句話,拆遷不僅違背了公平造富原則,更拉大了有房族和無房族之間的差距;

拆遷大幅縮減成定局?新規(guī)下,20年的老房子將大變樣

其二、雖然很多專家學(xué)者都極力否認(rèn),但始終無法掩蓋“棚改拆遷是拉動過去這一輪很多三四線城市房價快速上漲的事實”。有兩個數(shù)據(jù)值得一提:1、2015年-2019年,全國160多個三四線城市平均房價漲幅超過55%,其中環(huán)一線三四線城市,受一線資金、需求外溢的疊加影響,房價甚至漲幅一度高達(dá)200%-300%;2、2016-2020年全國棚改累計開工預(yù)計超過2300萬套,其中三四線城市占比高達(dá)3/4,這意味著全國有超過70%以上的棚改專用資金流向了三四線城市,更因為這一輪棚改采用的是“貨幣化安置”方式,直接創(chuàng)造出了天量的購房需求和資金(拆遷補(bǔ)償模式由分房改為直接發(fā)錢),成為了助推三四線城市房地產(chǎn)快速發(fā)展以及房價飆漲的直接原因。

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2021年起,棚改拆遷真要“停止”了嗎?我們可以從以下四個方面就行求證:其一、“十三五”期間定下的棚改總?cè)蝿?wù),實際上在2020年初就已超額完成。事實上,2020年,全國還完成了近3.9萬個老舊小區(qū)的原地改造;

其二、過去兩年,國家多次提到“2020年是棚改的收尾終結(jié)之年”,這意味著過去一輪的大規(guī)模棚改拆遷將在2020年逐漸開始大幅收縮,事實上從2019年開始,棚改開工量就已經(jīng)開始“腰斬式下跌”了;

其三、住建部副部長黃艷在2019年底時就表態(tài),在今后的城市改造中,要避免出現(xiàn)“一拆了之”和“大拆大建”。言外之意,從22021年起,大拆大建的棚改將大規(guī)模收縮,尤其是國家還明確表示房價有上漲壓力、庫存嚴(yán)重不足的城市,拆遷必須全面“停止”;

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其四、2020年初國家就已經(jīng)發(fā)布了老房子未來改造的新規(guī),未來在老舊小區(qū)改造中,將更提倡原地改造。不僅如此,國家消息顯示,2025年之前全國17萬個老舊小區(qū),總共涉及超過1.2億居民,都將全部改造完成。

綜合以上四點,我們不難得出結(jié)論:從2021年起,棚改拆遷可能真的要大幅縮減了,而且有些地方將全面“停止”了。當(dāng)然,這里所說的“停止”不是指全國一刀切拆遷全部暫停,而是指過去一年五六百萬套那種大規(guī)模的棚改拆遷停止,與此同時我們可以肯定的是那些房價上漲有壓力、庫存嚴(yán)重不足的城市,棚改拆遷也會全面叫停。至于那些有棚改拆遷需求的老舊小區(qū),未來還會繼續(xù)推行棚改拆遷政策,只是申報條件和每年的棚改拆遷規(guī)模將會大幅度縮水,過去每年棚改開工總量最高達(dá)到600萬套,2021年起,棚改開工總量可能不足百萬套,有些省市棚改拆遷開工總量將會大幅減少。

拆遷大幅縮減成定局?新規(guī)下,20年的老房子將大變樣

拆遷逐漸停止,舊改正式接棒登場,2021年起,老房子全按“新規(guī)”辦,這意味著新規(guī)下,20年的老房子將迎來大變樣

對于很多人提出的“拆遷停止,未來老房子該如何處置”的疑慮,國家也一錘定音給出了明確說法:2020年初發(fā)布的“舊改”新規(guī)明確,從2021年起,老房子全按“新規(guī)”辦——將對全國17萬個2000年底以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)類、完善類和提升類三類系統(tǒng)性改造。這項工作要在2025年之前全部完成。值得一提的是,截止到2020年底,全國已經(jīng)基本完成了對3.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū),支持加裝電梯,發(fā)展用餐、發(fā)展保潔等的多樣社區(qū)服務(wù)改造工作。

住建部副部長黃艷過去兩年多多次在回答記者采訪時明確道,城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及面廣,是一項系統(tǒng)工程,這項工作做好將惠及至少1億居民。此外,黃艷還分別介紹了三類改造的主要類別,基礎(chǔ)類涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設(shè)施;完善類是指滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內(nèi)容,比如加裝電梯;提升類主要是指養(yǎng)老、托育等城市公共服務(wù)的供給。

拆遷大幅縮減成定局?新規(guī)下,20年的老房子將大變樣

舊改新規(guī)下,未來20年的老房子經(jīng)歷一輪徹徹底底地改造之后,將會發(fā)生哪些巨大變化?首先、基礎(chǔ)類改造會對老舊小區(qū)的結(jié)構(gòu)加固、外觀煥新、整個小區(qū)的環(huán)境也很大幅提升。為什么這么說?因為基礎(chǔ)類改造主要是對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造,說白了就是房子本身硬件的一次升級換新,雖然不能和拆掉重建相比,但是改造后肯定會有所加分;

其次、按照舊改內(nèi)容,未來但凡符合條件的4層以上的20年的老房子都要加裝電梯,這可以說是對20年老房子整體價值的一次拉升。這點很好解釋,一方面老舊小區(qū)的住戶多為老人,加裝電梯可以方便居民的上下樓出行;另一方面老房子加裝電梯本身就對房屋的市場價值大有裨益,尤其是高樓層在加裝電梯之后,缺點全變成了優(yōu)點。根據(jù)以往老舊小區(qū)加裝電梯后的交易行情來看,20年的老房子加裝電梯后,房屋的市場價值整體溢價達(dá)到了10%-20%。

拆遷大幅縮減成定局?新規(guī)下,20年的老房子將大變樣

再者、舊改工程實際上讓很多20年的老舊小區(qū)引入了很多新鮮概念和配套,比如引進(jìn)物業(yè)服務(wù),開展助老、托育等公共服務(wù),配建停車場、菜市場、健康中心等,這些無疑對于老房子都是加分項。尤其是物業(yè)管理單位的引進(jìn),堪稱是給20年的老房子插上了一雙翅膀——如果物業(yè)足夠好,兩三年內(nèi)就可以讓該小區(qū)脫胎換骨,其市場價值也會跟著水漲船高。

所以綜合來說,新規(guī)下,從2021年起,20年的老房子可能又“吃香”了。不僅會帶來價值環(huán)境的整體提升,其市場價值也會有明顯的升值,特別是那些本身基礎(chǔ)條件比較好的小區(qū),未來在經(jīng)過一番全面系統(tǒng)的改造之后,可能會更招致城市剛需購房者的青睞,再進(jìn)一步說,這些老房子還將可能迎來“二次升值”。

拆遷大幅縮減成定局?新規(guī)下,20年的老房子將大變樣

不過,舊改雖好,但同樣也是一柄雙刃劍,有人笑的同時兩類人也會跟著遭殃。第一類就是專業(yè)“博拆遷”的炒房投資客。這沒什么好解釋的,這類人以房屋拆遷獲得巨額補(bǔ)償款為生,拆遷停止,他們的算盤就打不響了。雖然舊改也會助益老舊小區(qū)“二次升值”,但和“博拆遷”獲得的巨額補(bǔ)償款相較而言,舊改可能讓這些專業(yè)投資客得不償失;

第二類就是翹首以盼拆遷換房的剛改。這類人現(xiàn)實生活中有很多,他們自身的經(jīng)濟(jì)條件不允許他們再購買新房,但同時他們又不甘心低價賣掉老房子。受過去“拆遷暴富”思想影響,這類人也極其渴望老房子拆遷,不僅可以輕松換房,還能夠獲得額外的現(xiàn)金補(bǔ)償。國家明確未來“舊改接替棚改”,這等于直接澆滅了這些人最后的希望。未來繼續(xù)等老房子升值,還是抓緊賣掉老房子變現(xiàn)換新房,這些人更糾結(jié)了。但不管怎么算,舊改所能夠帶來的經(jīng)濟(jì)效益都遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上棚改拆遷,據(jù)此而言,最后遭殃的還是他們自己。

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