《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（下稱“綱要”）今日正式發(fā)布，其中提到要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，這也引起了不少開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。
《綱要》指出，推動(dòng)土地要素市場(chǎng)化配置綜合改革，提高資源要素配置效能和節(jié)約集約利用水平。深化城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用制度改革，擴(kuò)大土地有償使用范圍，完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，建立健全城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)激勵(lì)約束機(jī)制和存量建設(shè)用地退出機(jī)制。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”改革，依法有序推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，開展土地整治機(jī)制政策創(chuàng)新試點(diǎn)。用好跨省補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌機(jī)制，支持重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。按照國(guó)家統(tǒng)籌、地方分擔(dān)的原則，優(yōu)先保障跨區(qū)域重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、生態(tài)環(huán)境工程項(xiàng)目所涉及新增建設(shè)用地和占補(bǔ)平衡指標(biāo)。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞告訴第一財(cái)經(jīng)記者，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)這一制度的出發(fā)點(diǎn)是基于推進(jìn)鄉(xiāng)村的城市化進(jìn)程，盤活農(nóng)村用地，但利益最大化機(jī)制驅(qū)動(dòng)下的開發(fā)商會(huì)綜合考慮城郊土地的社會(huì)成本，實(shí)際落地效果未必如制度所期許。
“開發(fā)商之前只需要與國(guó)土資源、住房城建等國(guó)家機(jī)關(guān)人員進(jìn)行談判，可以理解成1對(duì)1的談判模式；但近郊土地所有權(quán)屬于村集體，這意味著開發(fā)商將與村干部、村民等更多利益群體進(jìn)行斡旋，可以理解成1對(duì)多的談判模式，更高的談判成本和談判難度會(huì)抬高競(jìng)拍土地的交易成本、交易難度等。” 牛鳳瑞指出。
此前有數(shù)位關(guān)注城市化進(jìn)程的學(xué)者都有提及近年國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程的一個(gè)顯著特點(diǎn)是大都市圈加快發(fā)展。而處在大都市圈內(nèi)的鄉(xiāng)村，最有條件和可能率先振興。而此次《綱要》提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，在數(shù)位受訪人士看來(lái)，這長(zhǎng)遠(yuǎn)利好大都市圈內(nèi)的近郊鄉(xiāng)村的城市化進(jìn)程，加重近郊人群在土地利益上的權(quán)重。
同時(shí)，基于遠(yuǎn)郊土地的市場(chǎng)價(jià)值小等自然屬性，在某種程度上，《綱要》在逐步瓦解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，或?qū)⑿纬赊r(nóng)村近郊與遠(yuǎn)郊的二元結(jié)構(gòu)這一新的社會(huì)局面。
合碩機(jī)構(gòu)分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這類型的土地進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)，是與整體土地市場(chǎng)走同樣的程序，屬于同一系統(tǒng)的出讓政策，而不是分成兩類進(jìn)行拿地，因此運(yùn)作流程基本一致，后續(xù)的開發(fā)流程和入市流程也都是一樣的。
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